Choáng váng với các 'chảo lửa' đấu giá đất tại ngoại thành Hà Nội

Phiên đấu giá đất tại huyện Thanh Oai với khoảng 1.500 khách hàng (Ảnh D.V)

Đấu giá đất hàng nghìn người tham gia…

Ngày 10/8/2024, UBND huyện Thanh Oai tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai.

Theo tìm hiểu, có tới 1.550 khách hàng nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá tương ứng 4.201 hồ sơ. Trong đó, có 1.439 khách hàng đủ điều kiện tham gia đấu giá, tương ứng 3.923 hồ sơ.

Phiên đấu này ghi nhận một lô đất có giá trúng lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm là 12.575.000 đồng/m2. Các lô khác cũng có giá trúng rất cao, dao động 63 - 80 triệu đồng/m2.

Người trúng đấu giá sau có trách nhiệm đặt cọc với số tiền từ 137-200 triệu đồng/lô và trong vòng chậm nhất 30 ngày kể từ ngày ban hành Thông báo nộp tiền sử dụng đất phải thanh toán đủ 100% tiền sử dụng đất.

Trong khi đó, giá rao bán đất nền tại địa phương này chỉ đang dao động ở khoảng 27-30 triệu đồng/m2. Như vậy, mức trúng đấu giá đã được đẩy lên cao hơn từ 2,3 đến 3,7 lần. Và ở mức lên đến 100 triệu đồng/m2 cũng khiến không chỉ người dân địa phương mà chính khách hàng tham gia đấu giá phải choáng váng, bởi nhiều ý kiến cho rằng mức giá này đang không phản ánh đúng mặt bằng giá của thị trường trong khu vực và những lo ngại về tình trạng “làm giá”, “đẩy giá” có thể dẫn đến tình trạng “bỏ cọc” mà không tổn thất quá lớn về mặt tài chính.

Bởi ngay sau cuộc đấu giá đất, các lô đất cũng được rao bán chênh ở mức 250-550 triệu đồng/lô tùy diện tích, vị trí. Sau đó, mức chênh này đã giảm nhiệt chỉ còn 100 - 200 triệu đồng.

Trước sự việc được dư luận quan tâm đặc biệt như vậy, phía UBND huyện Thanh Oai cũng khẳng định, cuộc đấu giá được tổ chức trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan. Khách hàng trả giá theo nhu cầu, thị trường, cuộc đấu giá được diễn ra đúng quy trình, dưới sự giám sát của các cơ quan bảo vệ pháp luật và nhân dân.

Phiên đấu giá có thời gian dài kỷ lục

Phiên đấu giá tại huyện Thanh Oai vừa qua, thì phiên đấu giá diễn ra xuyên đêm tại huyện Hoài Đức ngày 19/8 cho thấy sức “nóng” của đấu giá đất ngoại thành Hà Nội.

Bắt đầu từ 8h sáng ngày 19/8 nhưng phải tới 4h30 sáng ngày 20/8, phiên đấu giá 19 thửa đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, TP.Hà Nội mới kết thúc. Phiên đấu giá này đã diễn ra vô cùng căng thẳng khi trải qua 10 vòng trả giá, kéo dài hơn 18 giờ đồng hồ.

Hàng trăm người xuyên đêm đấu giá đất tại huyện Hoài Đức ngày 19-20/8 (Ảnh D.V)

Với 19 thửa đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, phiên đấu giá có 517 khách hàng tham gia, đăng ký 1.100 bộ hồ sơ. Các lô đất có diện tích 74-118 m2 với mức giá khởi điểm chỉ từ 7,3 triệu/m2. Như vậy, mức đặt cọc của nhà đầu tư (tương đương 20% giá khởi điểm) trong khoảng 109-173 triệu đồng/lô.

Đáng chú ý, lô cao nhất trúng với giá 133,3 triệu đồng/m2, có 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng/m2 và giá trúng thấp nhất cũng đang ở mức 91,3 triệu đồng/m2, cao gấp đến 12,5 lần giá khởi điểm.

Trong khi đó, theo Công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, giá bán đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đang giao dịch ở mức trung bình 43 triệu đồng/m2. Với thực tế mặt bằng giá cao hơn so với khu vực, trong trường hợp nếu như nhà đầu tư không bán sang tay được, rất có thể họ sẽ lỗ và dẫn đến tình trạng bỏ cọc.

Vì sao đất đấu giá “sôi động” đến vậy?

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý Bất động sản cho rằng, thời gian gần đây các cuộc đấu giá đất ở ngoại thành Hà Nội đã gây xôn xao dư luận khi thu hút đông đảo người tham gia và giá trúng đấu giá của nhiều lô cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Diễn biến và kết quả của cuộc đấu giá đất có thể là bất thường, nhưng theo tôi đây nên được coi là hiện tượng kinh tế bình thường hơn là hành vi “thổi giá đất”.

Rõ ràng trong một nền kinh tế thị trường thì giá cả do thị trường quyết định. Việc có nhiều cá nhân cùng tham gia đấu giá với tỷ lệ “chọi” lên tới 20-30 lần đã phản ánh được nhu cầu của thị trường, hiện nay nhu cầu của người dân (gồm nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư, thậm chí đầu cơ) là rất lớn, trong khi các thống kê cho thấy số lượng tiền gửi ngân hàng và lượng tiền trong dân khá dồi dào và đương nhiên người dân có nhu cầu đầu tư. Không thể phủ nhận bất động sản vẫn là lĩnh vực đầu tư ưa thích của nhiều người.

Khi phân khúc chung cư đã đạt mức giá cao, đất nền với pháp lý “sạch” trở nên hấp dẫn. Bên cạnh đó, nỗi lo giá đất tăng cao sau khi Luật Đất đai năm 2024 và các luật liên quan có hiệu lực từ ngày 01/8 khiến người dân đổ xô đi đấu giá không khó hiểu. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng “siết” phương thức phân lô, bán nền, dẫn đến nguy cơ khan hiếm đất nền, nên giới đầu tư muốn nhanh chân tìm kiếm các lô đất nền để "găm" giữ.

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý Bất động sản.

Một nguyên nhân quan trọng nữa là theo quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai năm 2024, thì giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với những thửa đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật sẽ là giá theo bảng giá đất.

Do bảng giá đất hiện nay tương đối thấp so với giá giao dịch trên thị trường nên giá khởi điểm để tổ chức đấu giá rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn với người dân, nhiều người cảm thấy cơ hội “thắng lớn” nếu trúng đấu giá.

Hơn nữa, tiền đặt trước để tham gia đấu giá hiện nay tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, dẫn đến việc người dân đăng ký “ồ ạt”. Tại phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao và chấp nhận mất tiền đặt trước, một phần do giá trị tiền đặt trước thấp hơn nhiều so với cơ hội “đổi đời” nếu trúng đấu giá.

Như vậy, việc nhiều người trúng đấu giá với giá rất cao chưa hẳn đã là dấu hiệu thổi giá. Hơn nữa, pháp luật đã có các quy định để kiểm soát việc này với những chế tài có tính răn đe cao, bao gồm cả chế tài hình sự. Nếu thực tế có chiêu trò thổi giá, người thực hiện sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý tương xứng.

Vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi Luật Đấu giá tài sản, sẽ có hiệu lực từ tháng 01/2025, trong đó đã bổ sung các chế tài để xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá. Theo đó, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá… có hành vi vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến phải hủy kết quả đấu giá thì tùy mức độ có thể bị cấm tham gia đấu giá trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm.

“Như vậy thời gian tới, pháp luật sẽ có quy định để xử lý với người đấu giá rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, người dân có thể sẽ nhờ người khác đứng tên tham gia đấu giá, dẫn đến chế tài này không có giá trị răn đe trong thực tế.

Do đó, theo tôi, điều quan trọng là cơ quan quản lý cần kiểm tra, rà soát, phát hiện các dấu hiệu bất thường trong đấu giá để kịp thời xử lý vi phạm, gồm cả truy cứu trách nhiệm hình sự. Để tạo tính răn đe, nhà quản lý cần xử lý nghiêm khắc một số trường hợp điển hình và công khai trước dư luận” - ThS. Nguyễn Văn Đỉnh cho biết thêm.

Có thể thấy, chung cư đắt đỏ và khan hiếm trong khi đất nền có pháp lý đảm bảo cùng nhu cầu sử dụng cao đã khiến các cuộc đấu giá đất trở nên sôi động hơn bao giờ hết, kéo theo đó mức giá đất cũng được định hình ở giá trị cao nhưng điều đáng ngại là mức giá này đang chênh lệch quá lớn và vượt xa so với giá trị thực. Việc này không chỉ khiến những người có nhu cầu để ở thật thì rất khó có thể tiếp cận, trong khi đó đất đấu giá với hạ tầng kỹ thuật “đẹp” lại nằm im và chờ giao dịch./.

Hải Phong