Chủ cũ tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp, người mua làm sổ đỏ đất ở thế nào?
Nếu hành vi vi phạm hành chính xảy ra trước khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển quyền sử dụng đất là người bị xử phạt vi phạm hành chính và phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm do mình gây ra theo quy định.
Theo phản ánh của công dân, thửa đất rộng 350m2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) năm 2010 với mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm. Nguồn gốc sử dụng đất được ghi nhận là nhận chuyển nhượng từ người khác và được công nhận như trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Theo hiện trạng, thửa đất có một căn nhà khoảng 50m2 do chủ sử dụng trước xây dựng từ năm 2005, tức trước thời điểm chuyển nhượng. Trong khi đó, sổ đỏ của chủ cũ đã được cấp từ năm 1997.
Hiện nay, người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động để được công nhận phần diện tích 50m2 đang sử dụng làm đất ở theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích nhưng đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014.
Từ đó, công dân đặt câu hỏi: Sau khi được công nhận mục đích sử dụng đất đối với diện tích 50m2 này thì nguồn gốc sử dụng đất trên sổ đỏ sẽ được xác định là "nhận chuyển nhượng được công nhận như giao đất có thu tiền sử dụng đất" hay "công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất"?
Đồng thời, người dân cũng băn khoăn việc căn nhà được chủ cũ xây dựng trái mục đích sử dụng đất trước khi chuyển nhượng có ảnh hưởng đến quyền lợi của người nhận chuyển nhượng hợp pháp hay không? Việc xác định nguồn gốc sử dụng đất sẽ căn cứ theo người đang sử dụng đất hay theo hành vi vi phạm đã xảy ra trước đây?
Đất nông nghiệp có nhà xây từ thời chủ cũ, chuyển thành đất ở sẽ ghi nguồn gốc ra sao? Ảnh minh họa: Hồng Khanh
Trả lời nội dung này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn quy định tại điểm a khoản 5 Điều 5 Nghị định 123/2024.
Theo đó, nếu hành vi vi phạm hành chính xảy ra trước khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển quyền sử dụng đất là người bị xử phạt vi phạm hành chính và phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm do mình gây ra theo quy định.
Trong trường hợp bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản; cá nhân đã chết không có người thừa kế hoặc đã chuyển đi nơi khác mà UBND cấp xã xác nhận không xác định được địa chỉ tại thời điểm phát hiện vi phạm, đồng thời không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thì bên nhận chuyển nhượng sẽ không bị xử phạt vi phạm hành chính.
Tuy nhiên, người nhận chuyển nhượng vẫn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền gây ra.
Bên nhận chuyển quyền bị xử phạt vi phạm hành chính và thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả đối với các hành vi vi phạm do mình gây ra (nếu có).
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, với trường hợp công dân nêu trên, hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra trước thời điểm chuyển nhượng. Vì vậy, việc xử phạt vi phạm hành chính được xác định đối với bên chuyển quyền sử dụng đất.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, nếu thửa đất đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai thì phần diện tích được công nhận là đất ở sẽ thuộc trường hợp công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai quy định, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không đúng mục đích nhưng đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nếu sử dụng đất ổn định và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp hiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Nếu không đáp ứng điều kiện trên, người sử dụng đất được tạm thời tiếp tục sử dụng theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời phải giữ nguyên hiện trạng và thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận theo hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này kể từ ngày 1/7/2014 trở về sau thì Nhà nước không cấp sổ đỏ và xử lý theo quy định của pháp luật.
Tin nóng
Rời TPHCM về Đắk Lắk, vợ chồng chị Thư dành tâm huyết gây dựng không gian sống cách điệu lấy cảm hứng từ hình ảnh cây lưỡi rồng của quê nhà, nổi bật với mặt tiền có thiết kế lạ mắt.
![[VIDEO] Niên hạn chung cư: Quyền sở hữu đất vẫn lâu dài, người dân cần tỉnh táo](https://photo-baomoi.bmcdn.me/w250_r3x2/2026_08_05_180_55765851/817dc97e83356a6b3324.jpg.avif)
Đề xuất niên hạn chung cư liên quan tuổi thọ công trình gây hoang mang thị trường bất động sản, Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam khẳng định quyền sở hữu đất lâu dài.
Đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng vào mục đích trồng trọt, chăn nuôi, sản xuất nông nghiệp... Trong khi đó, nhà ở được xây dựng trên đất thổ cư (hay còn gọi là đất ở) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Tại Điều 5 Luật Đất đai 2024 cũng nêu rõ nguyên tắc sử dụng đất trong đó có sử dụng đất đúng mục đích sử dụng.
Sau khoảng 3 tháng thi công, dự án cải tạo Bảo tàng Hồ Chí Minh - Chi nhánh TP.HCM tăng tốc hoàn thiện, tạo tiền đề hình thành hành lang văn hóa ven sông Sài Gòn.
Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc vừa ký Quyết định số 1487/QĐ-TTg ngày 05/8/2026 phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung Khu kinh tế Vũng Áng, tỉnh Hà Tĩnh đến năm 2050.
Được kỳ vọng trở thành đầu mối hậu cần nghề cá của khu vực phía bắc Quảng Ngãi, nhưng sau hơn một thập kỷ đưa vào sử dụng, cảng cá sông Trà Bồng vẫn trong cảnh đìu hiu vì nhiều hạng mục chưa hoàn thiện và luồng lạch bị bồi lấp.
Tin mới
Sáng 5-8, Thường trực HĐND phường Thống Nhất (tỉnh Gia Lai) phối hợp với Ủy ban MTTQ Việt Nam phường tổ chức hội nghị tiếp xúc cử tri với đại biểu HĐND phường sau kỳ họp thường lệ giữa năm 2026.
Sáng 5-8, Ban Kinh tế - Ngân sách HĐND TPHCM tổ chức đoàn khảo sát thực địa 4 dự án thuộc Chương trình chỉnh trang đô thị khu vực bờ Nam Kênh Đôi (nằm trên địa bàn 2 phường Chánh Hưng và Bình Đông). dự kiến trình HĐND TPHCM xem xét, quyết định chủ trương đầu tư tại Kỳ họp thứ 4.
Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc vừa ký Quyết định số 1487/QĐ-TTg phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung Khu kinh tế Vũng Áng, tỉnh Hà Tĩnh đến năm 2050, tạo cơ sở phát triển đồng bộ hạ tầng, đô thị và các khu chức năng.
Hơn hai tháng sau khởi công, các xã, phường có dự án Trục không gian quốc lộ 1A đi qua đang đồng loạt đẩy nhanh giải phóng mặt bằng. Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành trong tháng 9 để tạo điều kiện triển khai đồng bộ dự án gần 162.000 tỷ đồng.
Sáng 05/8, UBND tỉnh tổ chức Hội nghị trực tuyến đánh giá tiến độ xây dựng Dự thảo Nghị quyết của Ban Thường vụ Tỉnh ủy Lào Cai về chiến lược phát triển Khu du lịch Quốc gia Sa Pa giai đoạn 2026 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
Sáng 5/8, đồng chí Lê Hải Hòa, Ủy viên dự khuyết Trung ương Đảng, Phó Bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch UBND tỉnh kiểm tra, đôn đốc tiến độ thi công dự án Trường Phổ thông Dân tộc nội trú liên cấp tại xã Trường Hà.
Sáng ngày 5-8, Trung tướng Trần Văn Bắc, Ủy viên BCH Trung ương Đảng, Tư lệnh Quân khu 2 cùng đoàn công tác của Quân khu đã đến kiểm tra công tác Quy hoạch xây dựng Dự án thành phần số 2 Doanh trại Cơ quan Bộ CHQS tỉnh Tuyên Quang, thuộc Dự án đầu tư xây dựng doanh trại các đơn vị thuộc Quân khu. Tiếp và làm việc với đoàn kiểm tra có Thiếu tướng Nguyễn Đình Cương, Ủy viên Ban Thường vụ Tỉnh ủy, Chỉ huy trưởng Bộ CHQS tỉnh.
Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường cho rằng cần có quy định kiểm soát chặt chẽ thiết kế đô thị đối với các dự án bất động sản quy mô lớn do tư nhân đầu tư và các khu vực ven hồ, ven sông, ven biển.