Chu kỳ mới không dành cho tất cả doanh nghiệp bất động sản

Sau nhiều chu kỳ tăng trưởng và điều chỉnh, thị trường bất động sản đang đứng trước những thay đổi sâu sắc về thể chế, dòng vốn, hạ tầng và nhu cầu. Cơ hội phục hồi đang mở ra, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng có thể tiếp tục thành công bằng những lợi thế từng làm nên vị thế của mình.

Tại diễn đàn bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - Chiến lược mới”, do TheLEADER tổ chức ngày 11/11, GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) đã đưa ra một nhận định đáng chú ý về sự thay đổi của thị trường thời gian qua: “Một chu kỳ mới không chỉ được nhận diện bằng giá bất động sản tăng trở lại, mà bằng sự thay đổi của những động lực tạo lập giá trị”.

Nhận định này gợi mở một vấn đề còn quan trọng hơn câu chuyện thị trường phục hồi vào thời điểm nào. Vấn đề đó là những lợi thế từng giúp doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng trong các chu kỳ trước liệu có còn đủ để tạo ra vị thế cạnh tranh trong giai đoạn tiếp theo?

LỢI THẾ CŨ KHÔNG CÒN BẢO ĐẢM CHO THÀNH CÔNG

Nhìn lại quá trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, mỗi chu kỳ đều hình thành những lợi thế cạnh tranh riêng. Có giai đoạn, khả năng tiếp cận quỹ đất và mở rộng quy mô dự án là yếu tố quyết định. Có thời kỳ, khả năng huy động vốn và tận dụng đòn bẩy tài chính giúp doanh nghiệp tăng tốc. Trong khi đó, kỳ vọng tăng giá tài sản cũng từng trở thành động lực quan trọng thúc đẩy hoạt động đầu tư.

Nhưng những điều kiện làm nên thành công trong quá khứ không nhất thiết tiếp tục phát huy tác dụng trong một môi trường kinh doanh đã thay đổi.

Theo ông Nguyễn Đức Thuận, cải cách thể chế đang thiết lập một môi trường cạnh tranh minh bạch và có kỷ luật hơn. Những thay đổi trong pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản vừa tạo cơ hội khai thông nguồn lực, vừa nâng cao yêu cầu về tuân thủ, trách nhiệm và năng lực thực hiện.

GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD)

Điều này có nghĩa, sở hữu quỹ đất lớn chưa đủ để bảo đảm khả năng phát triển dự án. Doanh nghiệp còn phải chứng minh năng lực hoàn thiện pháp lý, tổ chức nguồn vốn, triển khai xây dựng và đưa sản phẩm ra thị trường.

Đây là một sự thay đổi đáng kể trong cách thức cạnh tranh. Nếu trước đây lợi thế có thể được hình thành từ khả năng nắm giữ tài nguyên đất đai, thì trong chu kỳ mới, khả năng chuyển hóa nguồn lực thành sản phẩm có giá trị sử dụng và hiệu quả kinh tế mới là yếu tố quyết định.

Cùng quan điểm nhưng ở góc độ hạ tầng và quy hoạch, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường đang chuyển dịch từ mô hình phát triển phân tán sang hướng đa cực, đa trung tâm và đa tầng.

Sự phát triển của cao tốc, đường sắt đô thị, đường sắt tốc độ cao và mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) đang mở rộng không gian phát triển. Tuy nhiên, theo ông Đính, việc đánh giá tiềm năng bất động sản không thể chỉ dựa vào vị trí gần các công trình hạ tầng.

“Cơ hội không chỉ ở giá đất tăng, mà ở khả năng kết nối dân cư, việc làm và hoạt động kinh tế. Nhu cầu sử dụng thực mới chuyển tiềm năng hạ tầng thành giá trị bền vững”, ông Đính nhấn mạnh.

Đây cũng là điểm đặt ra yêu cầu thay đổi đối với các nhà phát triển bất động sản. Bởi lẽ, một dự án có vị trí thuận lợi, quy mô lớn hay được hưởng lợi từ hạ tầng mới vẫn có thể gặp khó khăn nếu không hình thành được cộng đồng cư dân, hệ thống tiện ích và các hoạt động kinh tế đủ sức duy trì sức sống.

Nói cách khác, lợi thế vị trí cần được chuyển hóa thành lợi thế khai thác. Một khu đô thị không thể chỉ được đánh giá bằng số lượng sản phẩm bán ra, mà còn phải được nhìn nhận qua khả năng thu hút người đến ở, làm việc và sử dụng các dịch vụ trong dài hạn.

Do đó, doanh nghiệp có thể sở hữu nguồn cung lớn nhưng chưa chắc đã có lợi thế nếu sản phẩm không tương thích với sức mua thực tế.

THƯỚC ĐO MỚI

Nếu pháp lý và hạ tầng quyết định không gian phát triển, thì khả năng tổ chức dòng vốn sẽ quyết định doanh nghiệp có đủ sức khai thác những cơ hội đó hay không.

Tại diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, cần nhìn nhận thận trọng hơn về dòng vốn dành cho bất động sản, thay vì chỉ nhìn vào những nhận định cho rằng tín dụng đối với lĩnh vực này đang bị siết chặt.

Theo ông Lực, trong 8 tháng năm 2026, tín dụng toàn nền kinh tế tăng khoảng 10%, còn tốc độ tăng của tín dụng bất động sản mới chỉ đạt 9,5%. Dự kiến cả năm, tín dụng bất động sản có thể tăng khoảng 15%, tương đương mức tăng trưởng chung của nền kinh tế và thấp hơn đáng kể so với mức tăng 36% của năm trước.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV

Những con số này cho thấy, khi tín dụng tăng trưởng có chọn lọc hơn, doanh nghiệp không thể tiếp tục dựa vào việc mở rộng quy mô vay vốn để duy trì tốc độ phát triển như trước.

Áp lực còn đến từ chi phí đầu vào. TS. Cấn Văn Lực đánh giá, giá vật liệu xây dựng bình quân tăng 6,7%, trong khi nguồn cung cát, sỏi khan hiếm khiến giá tại nhiều nơi tăng từ 30-40%, thậm chí có nơi không có đủ vật liệu để thi công.

"Trong điều kiện giá bán không dễ điều chỉnh tương ứng với chi phí, khả năng kiểm soát ngân sách và tổ chức thi công trở thành một phần quan trọng của năng lực cạnh tranh", vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Ở góc độ doanh nghiệp trực tiếp phát triển dự án, bà Trần Thị Hoa Xim, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản FUTA Land, nhìn nhận sự thay đổi của thị trường từ chính hành vi người mua.

“Trước đây, nhiều người mua bất động sản với kỳ vọng chờ tăng giá. Nhưng hiện nay, nhu cầu và những tiêu chí lựa chọn sản phẩm của khách hàng đã thay đổi rõ rệt”, bà Xim chia sẻ.

Các diễn giả tham dự tọa đàm

Theo đó, pháp lý minh bạch, chất lượng xây dựng, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế đang trở thành những yếu tố được người mua quan tâm. Đặc biệt, khách hàng không chỉ hỏi một bất động sản có thể tăng giá bao nhiêu, mà còn quan tâm đến khả năng đưa vào sử dụng, cho thuê hoặc kinh doanh để tạo ra dòng tiền.

“Lợi thế thuộc về những chủ đầu tư có năng lực thực, có sản phẩm sẵn để bàn giao, có mức giá phù hợp và có thể đáp ứng ngay nhu cầu sử dụng của khách hàng”, bà Xim nhấn mạnh.

Như vậy, chu kỳ mới đang đặt các nhà phát triển bất động sản trước một hệ quy chiếu khác. Khả năng huy động vốn phải đi cùng năng lực tạo dòng tiền, quỹ đất phải được chuyển hóa thành sản phẩm có sức hấp thụ, còn chiến lược mở rộng thị trường phải dựa trên những động lực kinh tế và nhu cầu sử dụng thực tế.

Cơ hội từ cải cách thể chế, đầu tư hạ tầng và tăng trưởng kinh tế vẫn rất lớn. Nhưng cơ hội của nền kinh tế không tự động trở thành doanh thu hay lợi nhuận của từng doanh nghiệp. Khoảng cách giữa tiềm năng thị trường và hiệu quả kinh doanh sẽ ngày càng phụ thuộc vào năng lực thực thi của mỗi chủ đầu tư.