Chuẩn hóa môi giới để minh bạch thị trường bất động sản

Môi giới thiếu chuẩn, thị trường nhiễu thông tin

Bất động sản là lĩnh vực mà thông tin được đưa ra có thể tác động trực tiếp tới quyết định xuống tiền của khách hàng. Thế nhưng, trên thị trường hiện nay, việc tiếp cận nghề môi giới bất động sản vẫn tương đối dễ dàng. Một chiếc điện thoại, một tài khoản mạng xã hội cùng những thông tin về nhà đất cũng có thể trở thành công cụ để một người bắt đầu tìm kiếm khách hàng.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hiện có khoảng 300 nghìn người tham gia hoạt động môi giới bất động sản dưới nhiều hình thức. Thị trường cũng có khoảng 2.000 doanh nghiệp, sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Cần Thơ và một số địa phương có thị trường bất động sản phát triển. Trong khi đó, số người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chỉ hơn 40 nghìn, tương đương hơn 10% tổng số người đang tham gia hoạt động môi giới.

Khoảng cách này đặt ra vấn đề không chỉ ở câu chuyện điều kiện hành nghề, mà còn liên quan trực tiếp đến chất lượng thông tin trên thị trường. Thực tế cho thấy, cùng với sự phát triển mạnh của các nền tảng trực tuyến, những nội dung quảng cáo bất động sản thiếu kiểm chứng vẫn xuất hiện với tần suất không nhỏ.

Số lượng lao động làm môi giới bất động sản đủ điều kiện hành nghề hiện còn rất thấp.

Các cụm từ như “giá sốc”, “suất nội bộ”, “chốt hôm nay”, “hàng ngộp”… được đội ngũ môi giới bất động sản sử dụng rất nhiều để thu hút khách hàng. Cá biệt, thông tin về pháp lý, quy hoạch, tiến độ dự án có thể bị đưa sai lệch. Với người mua thiếu kinh nghiệm, việc phân biệt đâu là thông tin chính xác, đâu là nội dung phục vụ mục đích bán hàng không phải lúc nào cũng dễ dàng.

Ông Nguyễn Mạnh Vũ, Giám đốc HD Land cho biết, trong giai đoạn thị trường bất động sản tăng nóng, đặc biệt từ năm 2022 đến 2025, số người chuyển sang làm môi giới tăng mạnh, trong đó nhiều bác sĩ, giáo viên, nhân viên văn phòng, công nhân, nông dân, tiểu thương, chủ cửa hàng... cũng tham gia thị trường.

Theo ông Vũ, doanh nghiệp đã gặp nhiều khách hàng từng bị lừa trong quá trình mua bán do tiếp nhận thông tin không chính thống, không chính xác. Một trong những nguyên nhân là khách hàng thường tiếp nhận thông tin trực tiếp từ người bán hàng, trong khi một bộ phận môi giới hoạt động tự phát, chưa được đào tạo bài bản và có thể đưa ra thông tin thiếu chính xác nhằm bán được sản phẩm.

“Trong bối cảnh thị trường khó khăn, sự cạnh tranh giữa các môi giới cũng trở nên gay gắt. Những cách làm như thổi giá, tạo giao dịch ảo, dựng tình trạng khan hiếm hay “cắt máu” hoa hồng không chỉ ảnh hưởng tới khách hàng mà còn khiến thông tin thị trường bị nhiễu và làm suy giảm niềm tin đối với nghề môi giới”, ông Vũ chia sẻ.

Vừa siết chặt, vừa nâng chuẩn người hành nghề

Từ thực tế trên, yêu cầu đặt ra không đơn thuần là hạn chế số người tham gia môi giới mà quan trọng hơn là xác lập những chuẩn mực rõ ràng đối với người hành nghề.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, môi giới bất động sản là nghề có tính chuyên môn và liên quan trực tiếp đến tài sản lớn của nhiều người. Vì vậy, người làm nghề phải chịu trách nhiệm về thông tin cung cấp, nội dung tư vấn cũng như hành vi của mình trong quá trình giao dịch.

Người môi giới, theo ông Đính, cần có kiến thức về pháp lý, thị trường, sản phẩm và quy hoạch; đồng thời phải có chứng chỉ hành nghề và đăng ký làm việc tại doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này.

Để tăng tính ràng buộc, Nghị định số 339/2026 của Chính phủ ban hành mới đây đã quy định cụ thể mức xử phạt đối với các vi phạm trong hoạt động môi giới, kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản và phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực này.

Đáng chú ý, Điều 73 của Nghị định quy định nhiều mức xử phạt đối với hoạt động môi giới bất động sản. Cá nhân hành nghề môi giới không có chứng chỉ theo quy định có thể bị phạt đến 60 triệu đồng; trường hợp kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định có thể bị phạt đến 180 triệu đồng.

TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc quy định chế tài là cần thiết, bởi khi nghề môi giới đòi hỏi kiến thức, trách nhiệm và kinh nghiệm thực tế, người hành nghề cũng phải ý thức được giá trị chuyên môn của mình.

Các quy định mới không chỉ siết chặt hoạt động môi giới mà còn nâng chuẩn hành nghề để thị trường bất động sản minh bạch hơn.

Cùng với chế tài, một thay đổi đáng chú ý trong quản lý thị trường là việc ứng dụng dữ liệu để nhận diện người hành nghề. Từ ngày 30/7/2026, Bộ Xây dựng đã vận hành Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Cá nhân môi giới được cấp mã định danh môi giới bất động sản trên hệ thống, qua đó từng bước chuyển hoạt động quản lý từ phương thức thủ công sang quản lý bằng dữ liệu.

Tính đến ngày 27/9/2026, đã có 11.400 cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được cấp mã định danh trên hệ thống.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới là nội dung quan trọng trong định hướng chính sách, nhằm xây dựng thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch và bền vững.

Theo bà Hằng, môi giới không chỉ thực hiện chức năng kết nối giao dịch mà còn là một chủ thể góp phần minh bạch hóa thông tin thị trường. Vì vậy, bên cạnh chuẩn hóa điều kiện hành nghề, cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp và đẩy mạnh ứng dụng công nghệ số trong môi giới, giao dịch bất động sản.

Khi một giao dịch bất động sản có thể liên quan đến khoản tiền rất lớn của người dân, chất lượng của người môi giới không thể chỉ được đo bằng khả năng tìm kiếm khách hàng hay chốt giao dịch. Kiến thức, tính minh bạch và trách nhiệm đối với thông tin mới là những yếu tố quyết định chất lượng nghề nghiệp.

Từ việc cấp chứng chỉ, tăng chế tài đến xây dựng mã định danh và cơ sở dữ liệu, quá trình chuẩn hóa đang từng bước hình thành một khuôn khổ quản lý chặt chẽ hơn đối với nghề môi giới. Đây cũng là cơ sở để sàng lọc lực lượng hành nghề, hạn chế thông tin sai lệch và hướng thị trường bất động sản tới sự công khai, minh bạch hơn.