Chung cư có thời hạn làm giảm giá nhà?

Theo nhiều chuyên gia, đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư là cần thiết, góp phần làm giảm giá nhà, tuy nhiên vấn đề này vẫn vấp phải không ít ý kiến trái chiều.

Chung cư có thời hạn tác động đến giá nhà

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã đưa ra 2 phương án liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo đó, Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 phương án: Hoặc bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình; Hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay – nghĩa là không quy định niên hạn.

Nhiều chuyên gia cho rằng, đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư là cần thiết, góp phần làm giảm giá nhà, tuy nhiên vấn đề này vẫn vấp phải không ít ý kiến trái chiều. (Ảnh minh họa)

Đáng chú ý, tại phương án 1, Bộ Xây dựng chọn phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo pháp luật về xây dựng. Theo đó, tại Chương 2 về Sở hữu nhà ở có Mục 4 quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư bổ sung phương án mới về: Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Bộ Xây dựng đề xuất Điều 27: “Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế”.

Nhiều chuyên gia nhấn mạnh, quy định thời hạn sở hữu chung cư là cần thiết bởi điều này sẽ góp phần vào chỉnh trang đô thị, đảm bảo không xuất hiện tình trạng khu nhà ổ chuột khi chung cư đã xuống cấp. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, khi giá chung cư leo thang liên tục thì quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ góp phần làm giảm giá nhà.

Ở góc độ nhà quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, việc quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể sẽ tác động đến giá cả , tạo điều kiện để giá giảm xuống. Và trên thực tế, thời gian qua ở một số địa phương đã có hiện tượng chủ đầu tư đã bán nhà ở có thời hạn với mức giá khá mềm. Đồng thời, việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn là xu hướng tất yếu, trong bối cảnh hiện nay khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp.

Nhiều tranh cãi về chung cư có thời hạn

Trên thực tế, đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn đã được Bộ Xây dựng nhiều lần đề xuất tại các dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi , tuy nhiên mỗi lần được đưa ra, đề xuất này đều vấp phải vô vàn ý kiến trái chiều.

Ở góc độ nghiên cứu, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản nói về vấn đề liên quan này cho rằng, việc kỳ vọng quy định căn hộ có thời hạn sử dụng sẽ làm giảm giá bán căn hộ chung cư. Tuy nhiên, mức giảm sẽ chẳng đáng kể gì so với lợi ích người dân nhận được khi là lâu dài.

Ông Lập phân tích, chi phí đất đai xây căn hộ được phân bổ đều theo diện tích sàn sử dụng, còn chi phí xây dựng không đổi nên khó làm giảm đáng kể giá bán căn hộ loại này.

Do đó, việc này sẽ khó thu hút người mua và các doanh nghiệp tham gia đầu tư tại các đô thị ngoài Hà Nội và TP.HCM. Và theo quy luật tất yếu, khi ấy thị trường sẽ dịch chuyển sang các phân khúc bất động sản khác như đất nền phân lô, nhà phố với hệ số sử dụng đất thấp,... vì vậy làm giảm hiệu quả sử dụng đất tổng thể của đô thị.

Trong khi đó, độc giả Bach Chi Cuong bày tỏ: Chừng nào nhà đất cũng có thời hạn như chung cư thì tôi tán thành. Còn không thì không có lí do gì chung cư lại bị đề xuất có thời hạn cả. Nếu lí do là xuống cấp thì thương lượng giải tỏa, đền bù như nhà đất (tất nhiên giá sẽ không bằng nhà đất cùng khu vực).

Còn độc giả Nhật tân đặt câu hỏi: Sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn (khoảng 50 năm) sau thời gian đó gần như tất cả các chung cư đều xuống cấp, cái quan trọng giá chung cư sở hữu có thời hạn là bao nhiêu và hỗ trợ người dân khi hết hạn sử dụng như thế nào (chẳng hạn như phá dỡ xây chung cư mới phải ưu tiên cho người dân sống tại chung cư đó mua trước)…

"Những người đang sở hữu rồi thì cảm thấy rất là quý, tự nhiên là mình có cái gì đấy là niềm tin, kỳ vọng lâu dài tốt. Với những chung cư mới chắc chắn giá sẽ giảm đi vì người ta mua phần 50-70 năm thôi", ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch CTCP Tập đoàn AVland Việt Nam cho hay.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất xanh miền Bắc đánh giá: "Nó sẽ tác động tích cực là các nhà ngõ, nhà phố giá sẽ tăng lên và vô hình chung các chung cư cũ sẽ được nhiều khách hàng săn lùng nên sẽ có khả năng xảy ra tăng giá tại các chung cư cũ".

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, ở nhiều nước, loại hình nhà cho thuê hoặc căn hộ sở hữu có thời hạn rất phát triển, đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở của tầng lớp bình dân. Ở Việt Nam, lâu nay tính sở hữu cao, coi nhà ở là tài sản để lại cho con cháu.

Thực tế không chỉ với nhà chung cư, mà kể cả ở nhà đất riêng lẻ, sau một thời gian dài, sẽ đều cần được đập đi xây mới lại, không thể là tồn tại vĩnh viễn và lúc đó người dân sẽ phải bỏ tiền ra tự xây dựng lại nhà ở của mình. Đối với chung cư cũng tương tự. Chỉ có điều là chung cư lại là nơi ở của rất nhiều hộ gia đình, phải khoảng vài trăm, vài nghìn căn hộ.

Trong dự thảo lần này, nhiều ý kiến rất mong chờ sẽ có quy định cụ thể, rõ ràng là sau khi hết thời hạn sử dụng, việc phá dỡ, xây mới sẽ được tiến hành như thế nào, tránh được cảnh khó khăn, dai dẳng như việc cải tạo lại các nhà tập thể cũ đang diễn ra hiện nay.

Huyền Diệu