Chung cư đông dân, mặt bằng kinh doanh bên dưới vẫn bỏ trống kéo dài

Chi phí mặt bằng đè nặng

Một trong những nguyên nhân cốt lõi dẫn đến làn sóng đóng cửa hàng loạt tại các mặt bằng dưới chân chung cư là chi phí thuê vẫn duy trì ở mức cao, bất chấp bối cảnh sức mua suy giảm và hoạt động kinh doanh kém khả quan. Trên thực tế, giá thuê tại các khối đế chung cư ở Hà Nội hiện phổ biến trong khoảng 20-60 triệu/tháng, thậm chí có thể lên tới vài trăm triệu tại các vị trí được xem là "đắc địa".

Vị trí được xem là đắc địa nhưng lại bị bỏ trống nhiều tháng.

Anh Hùng (Quản lý siêu thị tiện lợi, Hà Nội) cho biết: "Thật sự rất khó khăn trong việc duy trì được lượng khách hàng. Sau khi trừ tiền thuê mặt bằng, lương nhân viên và các chi phí vận hành khác, lợi nhuận thường rất thấp. Không ít trường hợp các bên khác rơi vào tình trạng càng duy trì hoạt động càng thua lỗ, buộc phải đóng cửa để cắt lỗ. Cửa hàng tôi vẫn đang cố gắng hoạt động nhưng muốn đông khách thì phải tạo nên nhiều tiện ích thì mới kéo được khách".

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam: "Shophouse muốn hoạt động hiệu quả cần có lưu lượng người ổn định. Khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế khiến nhiều giao dịch thuê không thể chốt. Đây là nguyên nhân khiến mặt bằng bị bỏ trống kéo dài."

Với các ngành hàng phổ biến dưới chân chung cư như siêu thị mini, quán cà phê hay dịch vụ nhỏ như spa, tiệm tóc lợi nhuận vốn không lớn. Điều này đồng nghĩa với việc để bù đắp chi phí thuê, các cửa hàng buộc phải đạt doanh thu ở mức rất cao, một điều không dễ thực hiện khi lượng khách không ổn định và sức mua của cư dân còn hạn chế.

Mặt bằng kinh doanh dưới chân chung cư rơi vào cảnh vắng khách.

Thói quen người tiêu dùng thay đổi

Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử trong vài năm gần đây đã làm thay đổi căn bản cách người tiêu dùng tiếp cận hàng hóa. Chỉ với vài thao tác trên điện thoại, người dân có thể so sánh giá, lựa chọn sản phẩm và nhận hàng trong thời gian ngắn, thậm chí chỉ trong vòng vài giờ. Các nền tảng mua sắm trực tuyến, kết hợp với hệ thống giao hàng nhanh ngày càng hoàn thiện, đã tạo ra một hệ sinh thái tiêu dùng mới – nơi yếu tố tiện lợi được đặt lên hàng đầu.

Trong bối cảnh đó, nhu cầu mua sắm trực tiếp tại cửa hàng vật lý suy giảm rõ rệt, đặc biệt đối với các mặt hàng thiết yếu hoặc có tính tiêu chuẩn cao như thực phẩm đóng gói, đồ gia dụng, mỹ phẩm phổ thông. Đây vốn là nhóm sản phẩm chủ lực của nhiều cửa hàng dưới chân chung cư. Chị Hải Anh (Nhân viên văn phòng, Hà Nội) cho biết: "So với trước đây tôi chuyển sang mua sắm trực tuyến nhiều hơn, tôi cũng hình thành thói quen lập danh sách mua sắm thay vì mua trực tiếp để có nhiều sản phẩm đa dạng và mức giá cũng được ưu đãi. Thói quen mua đồ trực tiếp của tôi đã ít đi hơn trước rất nhiều vì giao hàng giờ đây cũng đã rất thuận tiện rồi".

Một thay đổi đáng chú ý khác là thói quen tiêu dùng "có kế hoạch" thay vì mua sắm ngẫu hứng. Nếu trước đây, các cửa hàng dưới chân chung cư có thể tận dụng lượng cư dân đi lại hàng ngày để kích thích nhu cầu mua sắm tức thời, thì hiện nay người tiêu dùng có xu hướng đặt hàng trước, lên danh sách cụ thể và ít phát sinh nhu cầu ngoài kế hoạch. Sau giai đoạn dịch bệnh, tâm lý ưu tiên sự an toàn và tiết kiệm thời gian vẫn tiếp tục duy trì trong một bộ phận người tiêu dùng. Việc hạn chế tiếp xúc, tránh di chuyển không cần thiết và tối ưu hóa thời gian cá nhân khiến mô hình "mua tại chỗ" không còn là lựa chọn ưu tiên như trước.

Các cửa hàng đế chung cư hoạt động rời rạc, thiếu sự liên kết

Các khối đế chung cư không vận hành như một hệ sinh thái tiêu dùng mà chỉ là tập hợp các điểm bán lẻ rời rạc. Không có chiến lược ngành hàng, không vận hành tập trung, thiếu trải nghiệm tổng thể và liên kết giữa các cửa hàng. Tại nhiều dự án, việc lựa chọn ngành hàng gần như phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê, dẫn đến tình trạng trùng lặp mô hình kinh doanh. Không khó để bắt gặp trong cùng một khối đế có 2–3 cửa hàng tiện lợi, nhiều quán cà phê hoặc các hàng ăn với mặt hàng tương tự nhau.

Khối đế chung cư có thể phát huy tối đa tiềm năng nếu có chiến lược tổng thể từ quy hoạch ngành hàng hợp lý, tổ chức vận hành chuyên nghiệp, kết nối giữa trải nghiệm trực tiếp và kênh bán hàng trực tuyến. Khi tạo ra một hệ sinh thái tiêu dùng thống nhất và linh hoạt, các khối đế có thể trở thành không gian sống và mua sắm bền vững trong thời gian dài hạn.

Hồng Yến