Chung cư trở lại thời lãi kép, có nên 'tất tay'?

Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung sắp bùng nổ, lãi suất ưu đãi chỉ mang tính tạm thời, và giá đã tiến sát ngưỡng chịu đựng của người mua ở thực, việc xuống tiền lúc này cần nhiều tính toán hơn bao giờ hết, đặc biệt với những nhà đầu tư muốn “lướt sóng”.

Lãi đậm với chung cư

Câu chuyện của anh Trần Quang Tùng (Cầu Giấy, Hà Nội) là ví dụ điển hình cho thực tế các nhà đầu tư chung cư đang trở lại thời “lãi kép”. Mua căn hộ 65m² ở Gia Lâm với giá 2,2 tỷ đồng vào đầu năm, chỉ sau chưa đầy 10 tháng, anh đã được chào mua lại với giá 4,1 tỷ đồng.

Theo anh Tùng, giá rao trên dựa trên mặt bằng giá căn hộ khu vực Gia Lâm, thực tế đã tăng ít nhất 50-70% so với cách đây 1 năm. “Dù chỉ rao bán với ý định thăm dò, nhưng tôi vẫn sẵn sàng chốt lời nếu được giá. Ngược lại, nếu giá không như kỳ vọng, tôi sẽ tiếp tục cho thuê, thu về bình quân 7-8 triệu đồng/tháng, đợi giá nhà lên tiếp”, anh Tùng nói thêm.

Tương tự, năm 2023, anh Đức – một nhà đầu tư tay ngang, đang là nhân viên ngân hàng, không chọn trung tâm Hà Nội mà “ngược dòng” sang Đông Anh, nơi đang được chú ý với hàng loạt bom tấn quy hoạch hạ tầng.

Chung cư vẫn đang dẫn sóng thị trường, nhưng lướt sóng lúc này là một bài toán cần toan tính cẩn trọng.

Sau khi nghiên cứu thị trường, anh Đức mạnh dạn đặt cọc mua một căn hộ 2 phòng ngủ thuộc dự án cách cầu Nhật Tân 5 km, giá chỉ 38 triệu/m², thấp hơn gần một nửa so với nội đô. Thời điểm đó, nhiều bạn bè chê “xa, khó cho thuê”, nhưng anh tin vào hạ tầng tương lai, như đường vành đai 4, metro số 2, cầu Tứ Liên...

Đến nay, khi các tuyến đường lớn khởi công và hạ tầng dần hiện hữu, giá căn hộ nơi đây đã tăng lên 58–60 triệu/m², tương đương mức tăng hơn 50% sau chưa đầy 2 năm.

Không những thế, cầu Nhật Tân – sân bay – khu công nghiệp Thăng Long tạo nhu cầu thuê lớn từ chuyên gia Nhật và Hàn Quốc, giúp căn hộ của anh cho thuê 13 triệu đồng/tháng.

“Tôi không xem chung cư là ‘ăn xổi’, mà coi là khoản đầu tư dài hơi, vừa có dòng tiền vừa hưởng lợi hạ tầng. Nếu chọn đúng khu vực, lợi nhuận có thể vượt xa kỳ vọng”, anh Đức nói với VnBusiness

Thực tế cho thấy, kỳ vọng của nhà đầu tư là có cơ sở, giá chung cư Hà Nội, đặc biệt tại khu vực nội đô và các quận ven, đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với năm 2022. Một căn hộ trung cấp từng được rao bán ở mức 35-40 triệu đồng/m² nay đã vọt lên 70-80 triệu, trong khi nhiều dự án cao cấp chạm ngưỡng 120-150 triệu đồng/m², mức giá từng chỉ thấy ở TP.HCM.

Sự bứt phá này bắt nguồn từ hai yếu tố chính, gồm nguồn cung hạn chế và nhu cầu tích sản tăng cao. Ba năm qua, số lượng dự án mới được phê duyệt tại Hà Nội sụt giảm mạnh.

Trong khi đó, tầng lớp trung lưu và nhóm đầu tư cá nhân lại có xu hướng “trú ẩn” vào tài sản hữu hình trước nỗi lo lạm phát. Chung cư vì thế trở thành kênh đầu tư vừa an toàn, vừa sinh lời từ dòng tiền cho thuê.

“Cuộc chơi” không còn dành cho số đông

Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, Hà Nội có khoảng 21.100 căn hộ mới, tăng 10% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, phần lớn vẫn nằm ở phân khúc cao cấp, với giá bán vượt 120 triệu đồng/m². Cùng lúc, lượng giao dịch đạt 11.100 căn – cao nhất kể từ năm 2018. Điều này chứng tỏ sức hấp thụ thị trường vẫn rất mạnh, bất chấp giá đã tăng cao.

Sức hấp dẫn của chung cư khiến nhiều người tin rằng đây là “mỏ vàng” mới. Nhưng theo các chuyên gia, thời của những cú lướt sóng ngắn hạn đã qua.

Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ tư vấn của VARS, cho rằng giá chung cư vẫn có thể tiếp tục tăng trong ngắn hạn, nhưng biên độ sẽ nhỏ hơn. “Giai đoạn 2023-2024 là thời điểm thị trường ‘tăng nóng’. Hiện nay, giá đã đạt mức cao, trong khi khả năng hấp thụ của người mua ở thực đang chậm lại. Với nhà đầu tư ngắn hạn, cơ hội lãi đậm như trước sẽ rất khó lặp lại”.

Thực tế, không ít người “đu sóng” muộn đã phải trả giá. Một nhà đầu tư giấu tên tiết lộ, anh mua căn hộ 2 phòng ngủ tại Mỹ Đình với kỳ vọng sang tay sau 3 tháng, nhưng đến nay vẫn chưa có người mua vì giá thị trường đã chững lại.

“Tôi vay ngân hàng 60%, giờ tiền lãi đã gần chạm mức cho thuê. Nếu bán lúc này, coi như lỗ công sức”, nhà đầu tư chót đu sóng cho hay.

Anh Trần Thanh Lâm, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm tại Hà Nội, cũng thẳng thắn nhận định: “Thị trường chung cư Hà Nội đang ở giai đoạn cuối sóng. Lướt sóng giờ chỉ phù hợp với nhà đầu tư chuyên nghiệp, có hiểu biết sâu về từng khu vực và sẵn sàng ra quyết định nhanh. Còn với người mới, đây là cuộc chơi đầy rủi ro”.

Mặc dù “lướt sóng” không còn dễ, nhưng các chuyên gia đều thống nhất rằng chung cư vẫn là phân khúc sáng giá nhất hiện nay. Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, nhận định: “Giữa lúc vàng bị siết mua, chứng khoán tăng nóng, thì bất động sản, đặc biệt là chung cư, vẫn là kênh trú ẩn an toàn. Nó vừa có khả năng tăng giá vốn, vừa tạo dòng tiền ổn định từ cho thuê”.

Tuy nhiên, ông Toản khuyến cáo: “Nhà đầu tư không nên dùng đòn bẩy tài chính quá lớn. Nên chuẩn bị sẵn 30-40% giá trị căn hộ bằng vốn tự có và đảm bảo dòng tiền 3-5 năm tới. Lướt sóng chỉ phù hợp với người có nguồn lực mạnh, am hiểu khu vực và có khả năng tìm khách nhanh”.

Về triển vọng, theo chuyên gia, từ 2027-2028, khi các dự án được triển khai theo Nghị quyết 171/QH15 bắt đầu ra hàng, thị trường sẽ đa dạng hơn. Cơ hội lướt sóng ngắn hạn vẫn có, nhưng chủ yếu nằm ở giai đoạn ‘booking’ hoặc nhận ưu đãi thanh toán sớm, chỉ phù hợp với giới đầu tư chuyên nghiệp.

Còn với số đông, chiến lược nắm giữ dài hạn từ 3 năm trở lên là hợp lý hơn. Trong thời gian đó, nhà đầu tư vẫn có thể khai thác cho thuê, hưởng lợi từ xu hướng đô thị hóa, nhu cầu ở thực và phát triển hạ tầng tại các đô thị vệ tinh như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc…

Không thể phủ nhận, chung cư đang là “ngôi sao sáng” của thị trường bất động sản năm 2025. Giá vẫn tăng, giao dịch vẫn sôi động, và tâm lý tích sản của người dân vẫn mạnh mẽ. Nhưng càng lúc, cuộc chơi càng đòi hỏi sự tỉnh táo.

Hưng Nguyên