Chuyển đất vườn sang đất ở tính tiền sử dụng đất như thế nào theo quy định mới

Theo điểm đ khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, trong đó có việc chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng đối với các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu hợp thức hóa đất vườn, ao thành đất ở.

Về nghĩa vụ tài chính, điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định: khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp tại Điều 121 Luật Đất đai, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Cụ thể, với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất; hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã tách thửa trước ngày 1/7/2014, mức thu tiền sử dụng đất được áp dụng theo các tỷ lệ lũy tiến. Trong đó, diện tích trong hạn mức giao đất ở phải nộp 30% phần chênh lệch; diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức nộp 50%; và diện tích vượt trên một lần hạn mức phải nộp 100% chênh lệch. Mức thu này chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.

Riêng tại Hà Nội, hạn mức giao đất ở được xác định theo Điều 13 Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND. Theo đó, hạn mức tối thiểu là 50m2, tối đa là 90m² tại phường, thị trấn; tối thiểu là 80m2, tối đa là180m² tại xã vùng đồng bằng; tối thiểu 120m2, tối đa là 240m² tại xã vùng trung du; và tối thiểu 150m2 và tối đa 300m² tại xã vùng miền núi, căn cứ theo phân loại địa bàn cụ thể.

Từ các quy định trên, cơ quan chức năng khuyến nghị người dân cần đối chiếu kỹ hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc đất và hạn mức giao đất ở tại địa phương để xác định chính xác mức tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đất vườn sang đất ở, bảo đảm đúng quy định pháp luật.