Chuyên gia: Siết tín dụng bất động sản 'cào bằng' là chưa hợp lý

Chia sẻ tại Hội thảo về lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản mới đây, TS. Vũ Đình Ánh - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả, Bộ Tài chính nhìn nhận bất động sản vẫn bị nhìn nhận như một “tài sản chết” trong nhiều năm qua, thậm chí bị đặt đối lập với hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, đây là cách hiểu sai lệch cần sớm thay đổi.

Ông dẫn chứng, trong tiếng Anh,bất động sản được gọi là “real estate”,hàm ý là tài sản thực, phản ánh đúng bản chất là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế. Lĩnh vực này không chỉ dừng lại ở hoạt động xây dựng hay dịch vụ, mà cần được nhìn nhận như một ngành sản xuất kinh doanh hoàn chỉnh.

Ông dẫn số liệu cho thấy bất động sản gắn với hai khu vực chính gồm xây dựng (đóng góp khoảng 7 - 8% GDP) và kinh doanh bất động sản (khoảng 3 - 4% GDP). Việc tách riêng lĩnh vực này và áp dụng chính sách tín dụng mang tính phân biệt là chưa hợp lý.

Liên quan đến quy mô đóng góp của lĩnh vực bất động sản,ông Ánh cho rằng con số khoảng 10% GDP hiện nay có thể chưa phản ánh đầy đủ thực tế, đặc biệt trong bối cảnh nhiều dự án quy mô lớn được triển khai. Theo quan điểm cá nhân, tỷ trọng này có thể cao hơn đáng kể, kéo theo nhu cầu tín dụng tương ứng cho thị trường.

TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính). (Ảnh: BTC).

TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh cần phân loại rõ các nhóm bất động sản thay vì “gom chung” để quản lý. Thị trường gồm nhiều nhóm như tích sản, đầu tư kinh doanh, tư liệu sản xuất và tiêu dùng. Trong đó, hoạt động thường được gọi là “đầu cơ” thực chất là đầu tư và cần được đối xử như các ngành kinh doanh khác.

Đặc biệt, với bất động sản là tư liệu sản xuất như nhà xưởng, văn phòng, ông đặt vấn đề về sự bất hợp lý khi doanh nghiệp vay mua máy móc được ưu đãi, trong khi vay để đầu tư bất động sản lại bị siết chặt.

Từ đó, ông cho rằng không nên phân biệt đối xử với tín dụng bất động sản. Trong bối cảnh lãi suất chịu áp lực từ lạm phát, tỷ giá và cạnh tranh vốn, rủi ro tăng lãi suất vẫn hiện hữu.

TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam. (Ảnh: BTC).

Ở góc nhìn khác, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết thị trường bất động sản Việt Nam trong 30 năm qua luôn vận động theo chu kỳ. Giai đoạn 2007 - 2008, 2011 - 2013 hay sau COVID-19 đều cho thấy khi lãi suất cao, thị trường chững lại; khi chính sách nới lỏng, thị trường phục hồi.

Bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng rất lớn bởi tâm lý. Nhà đầu tư Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, cần phân loại rõ các nhóm người mua: Nhóm mua để ở thực (tiêu dùng); nhóm đầu tư dài hạn; nhóm đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong bối cảnh lãi suất cao, nhóm bị ảnh hưởng đầu tiên chính là nhà đầu tư ngắn hạn, sử dụng vốn vay nhiều. Họ sẽ rời thị trường sớm nhất. Nhóm đầu tư dài hạn hoặc người có dòng tiền thực, ít phụ thuộc ngân hàng thì mức độ ảnh hưởng thấp hơn.

Vị này cũng cho rằng cần phải thay đổi cách nhìn, bởi bất động sản không chỉ là “bất động”, mà là một ngành sản xuất ra sản phẩm nhà ở, hạ tầng - tức tư liệu sản xuất của nền kinh tế.

"Nếu chỉ nhìn nó như một lĩnh vực đầu cơ và siết đồng loạt, nguy cơ lan tỏa tiêu cực sang các ngành khác là rất lớn. Bất động sản đóng góp không chỉ trực tiếp vào GDP mà còn gián tiếp qua xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ… Tác động lan tỏa rất rộng", ông Lượng nói.

Vị này cho rằng chính sách tiền tệ thắt chặt hiện nay chỉ mang tính điều chỉnh, không phải xu hướng dài hạn. Vì vậy, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu của mình là ngắn hạn hay dài hạn, sử dụng đòn bẩy bao nhiêu và có chịu được biến động lãi suất hay không.

Công Tâm