Chuyên gia: Thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước bờ vực 'vỡ trận' vào năm 2027

Thuế chỉ là một công cụ nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản, chứ không giải quyết được vấn đề một cách căn cơ

Giá nhà ở các đô thị lớn vẫn cao ngất ngưởng, trong khi hàng chục nghìn căn hộ bỏ không, dự án đình trệ, nhiều doanh nghiệp lỗ nặng. Tình trạng bất thường đó phản ánh một sự thật đáng lo ngại: Thị trường bất động sản đang mất phương hướng và nguy cơ vỡ trận đã được cảnh báo.

Để làm rõ vấn đề này, Tạp chí Thương Gia đã có cuộc trò chuyện với TS. Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Tổ trưởng Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng. Theo vị chuyên gia, nếu không xử lý triệt để từ gốc rễ, thị trường bất động sản có thể vỡ trận vào năm 2027.

Ông có đánh giá như thế nào về vai trò của các doanh nghiệp bất động sản trong nền kinh tế hiện nay?

Phần lớn các doanh nghiệp đi lên từ bất động sản, chuyển sang các ngành công nghiệp đều không được như kỳ vọng. Có một số doanh nghiệp lấy đất (đất ở, đất nông nghiệp) để phát triển kinh doanh, nhưng cũng “chết” đành bán lại cho doanh nghiệp khác. Trong khi chính doanh nghiệp mua lại cũng có tỷ lệ nội địa hóa chưa cao.

TS. Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng

Còn một loạt doanh nghiệp bất động sản ngoài kia, họ đã tạo ra giá trị hay xuất khẩu gì ngoài việc buôn bán bất động sản. Hãy thử hình dung, nếu một ngày thị trường bất động sản không còn bán được nữa thì đây mới là mối lo của đất nước, chứ không phải vấn đề ở giá vàng.

Theo tôi, vấn đề quan trọng nhất của đất nước bây giờ là xử lý việc đầu tư bất động sản, nếu không giải quyết được Việt Nam có thể giống với tình trạng của Thái Lan năm 1997, thị trường vỡ sẽ khiến nền kinh tế đi xuống trầm trọng.

Nếu đến năm 2027, không xử lý triệt để các vấn đề của thị trường bất động sản, thì khả năng cao thị trường này bị vỡ và hậu quả rõ ràng là rất nghiêm trọng, thậm chí có thể rơi vào khủng hoảng.

Vậy theo ông, trong trường hợp các đề xuất về đánh thuế bất động sản thứ hai, bất động sản bỏ hoang và thuế chuyển nhượng bất động sản được thực thi, liệu thị trường có trở lại ngưỡng “an toàn”?

Về đánh thuế bất động sản, nó không đưa thị trường bất động sản trở về ngưỡng an toàn như chúng ta hiểu. Thuế chỉ là một công cụ nhằm minh bạch hóa thị trường, chứ không giải quyết được vấn đề một cách căn cơ. Điều quan trọng cần nhìn nhận là bất động sản phải thực sự đóng góp vào sự phát triển bền vững của đất nước.

Muốn xác định rõ bất động sản là một nguồn lực để cho phát triển đất nước thì chúng ta phải xuất phát từ Hiến pháp, tức là đất đai là sở hữu toàn dân thì địa tô chênh lệch khi sử dụng đất phải được đưa vào mục đích toàn dân chứ không phải cho một nhóm những người có vốn đầu tư vào đất.

Hiện nay chúng ta đang để chênh lệch địa tô rơi vào nhóm những người có tiền. Điều này, theo quan điểm của Các Mác, tiền tệ không phải là hàng hóa, nhưng hiện tại, chúng ta đang nhìn đất đai như một loại hàng hóa đầu cơ, mà quên mất rằng nó là tư liệu sản xuất và là tài sản đặc biệt.

Cần giải quyết các vấn đề của thị trường bất động sản

Đất đai là công thổ quốc gia, nguồn tài nguyên không thể tái tạo. Diện tích đất về cơ bản không tăng thêm, dù ở cửa sông hay ven biển có thể có sự bồi lắng hoặc sạt lở, thì tổng thể diện tích đất đai của quốc gia cũng không thay đổi đáng kể.

Vấn đề là chúng ta vẫn chưa hiểu và thực hiện đúng bản chất của "đất đai là sở hữu toàn dân". Chúng ta đang tiếp cận với tâm lý của một nền kinh tế tiểu nông, không phải là một nền kinh tế công nghiệp hóa. Vì vậy, quyền của người "sở hữu" đất đang bị chuyển giao quá nhiều cho cá nhân, khiến bản chất sở hữu toàn dân bị mờ nhạt.

Chúng ta cần nhìn lại đất đai như một tư liệu sản xuất. Trước đây, trong lĩnh vực nông nghiệp, sau Cương lĩnh 1991, Nhà nước đã giao đất, chia đất cho người nông dân và đợt cuối cùng là vào khoảng năm 1995. Nhưng với thành thị, chúng ta chưa làm được điều tương tự.

Theo ông, Việt Nam cần làm gì để giải quyết căn cơ nguy cơ của thị trường bất động sản mà ông đã chỉ ra?

Vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở ba điểm then chốt. Thứ nhất, chúng ta cần làm rõ khái niệm "đất đai thuộc sở hữu toàn dân". Thứ hai là phạm vi, giới hạn của sở hữu tư nhân trong đất đai là như thế nào? Thứ ba, quá trình chuyển đổi từ đất sở hữu toàn dân sang sở hữu tư nhân phải chuyển như thế nào và ai là người được hưởng lợi nhất trong chênh lệch địa tô ấy?

Nếu ba vấn đề này không được làm rõ, thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng rối rắm, thiếu minh bạch và tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ nghiêm trọng.

Xin cảm ơn ông!

Phan Mỹ