Cổ phiếu rơi về sát mệnh giá và 'phép thử' 8.000 tỷ đồng với Novaland

Một góc dự án Aqua City của Novaland. Ảnh: Novaland

Kết thúc phiên giao dịch ngày 29/9, cổ phiếu NVL của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) giảm hết biên độ phiên thứ hai liên tiếp, lùi về giá 10.300 đồng/cp. Cuối phiên vẫn còn hơn 69 triệu cổ phiếu dư bán tại giá sàn, trong khi gần 21,9 triệu đơn vị được khớp lệnh. Phiên trước, NVL cũng dư bán sàn hơn 54 triệu cổ phiếu.

Đà giảm diễn ra ngay trước thời điểm Novaland triển khai đợt huy động vốn cổ phần lớn nhất của doanh nghiệp trong những năm gần đây.

Ngày 1/10 tới đây, doanh nghiệp sẽ chốt danh sách cổ đông hiện hữu để thực hiện quyền mua cổ phiếu; ngày giao dịch không hưởng quyền là 30/9. Theo phương án đã được ĐHĐCĐ thông qua và cơ quan quản lý chấp thuận, Novaland sẽ chào bán gần 800,7 triệu cổ phiếu theo tỷ lệ 3:1, tức cổ đông sở hữu 3 cổ phiếu được mua thêm một cổ phiếu mới.

Với giá chào bán 10.000 đồng/cp; nếu phân phối hết, Novaland có thể thu về gần 8.007 tỷ đồng.

Việc NVL đóng cửa ngày 29/9 ở mức 10.300 đồng khiến khoảng cách giữa thị giá và giá chào bán chỉ còn 300 đồng, tương đương chưa tới 3%. Đây sẽ là “phép thử” về mức độ sẵn sàng của nhà đầu tư trong việc đồng hành với doanh nghiệp. Khi giá chào bán gần sát thị giá, quyết định thực hiện quyền mua phụ thuộc nhiều hơn vào kỳ vọng của nhà đầu tư đối với triển vọng phục hồi của Novaland.

Diễn biến cổ phiếu NVL.

Hơn 8.000 tỷ đồng chủ yếu để xử lý nghĩa vụ tài chính

Theo phương án chào bán, nguồn tiền huy động từ đợt chào bán này Novaland sẽ dùng chủ yếu để thanh toán các khoản nợ, nghĩa vụ tài chính và các khoản phải trả quá hạn. Trong đó, khoảng 916 tỷ đồng dự kiến được góp vào Nova Saigon Royal và hơn 1.137 tỷ đồng vào No Va Thảo Điền để hai công ty con thanh toán gốc trái phiếu.

Nhu cầu bổ sung vốn diễn ra trong bối cảnh bức tranh tài chính của Novaland đã cải thiện ở một số mặt nhưng áp lực thanh khoản vẫn còn lớn.

Nửa đầu năm 2026, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần gần 5.096 tỷ đồng, tăng 37,6% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt hơn 1.771 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ hơn 666 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Tại ngày 30/6, tổng tài sản đạt gần 258.700 tỷ đồng, trong khi nợ phải trả hơn 193.400 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sự cải thiện của lợi nhuận chưa đi cùng dòng tiền tương ứng. Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Novaland trong nửa đầu năm vẫn âm khoảng 3.600 tỷ đồng. Một phần đáng kể lợi nhuận đến từ hoạt động tài chính, chuyển nhượng công ty con và thu hồi các khoản đầu tư.

Đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ vay của Novaland ở mức khoảng 72.900 tỷ đồng, trong đó khoảng 30.500 tỷ đồng đáo hạn trong vòng 12 tháng. Doanh nghiệp còn ghi nhận khoảng 16.716 tỷ đồng nợ gốc quá hạn tại thời điểm này. Sau ngày 30/6 đến thời điểm báo cáo bán niên được phê duyệt, Novaland đã thanh toán thêm khoảng 2.417 tỷ đồng nợ gốc.

Trong báo cáo soát xét bán niên năm 2026 của Novaland, kiểm toán tiếp tục nhấn mạnh vấn đề liên quan đến giả định hoạt động liên tục do dòng tiền kinh doanh âm và một số nghĩa vụ nợ ngắn hạn đến hạn chưa được thực hiện.

Từ bán tài sản đến tái cấu trúc nợ

Thời gian qua, Novaland đã liên tục triển khai nhiều giải pháp nhằm tạo thanh khoản. Theo báo cáo tài chính soát xét bán niên 2026, trong nửa đầu năm nay, doanh nghiệp hoàn tất chuyển nhượng 4 tài sản với tổng giá trị khoảng 11.266 tỷ đồng, tương đương khoảng 72% kế hoạch thanh lý tài sản trị giá 15.617 tỷ đồng phục vụ tái cơ cấu và trả nợ. Năm tài sản khác tiếp tục được chào bán, trong đó 4 tài sản trị giá tổng cộng khoảng 3.931 tỷ đồng đã ký hợp đồng nguyên tắc.

Một chuyển động khác của doanh nghiệp bất động sản là việc tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi quốc tế trị giá hơn 300 triệu USD. Tháng 6/2026, phương án gia hạn được trái chủ thông qua và đến tháng 7 phương án tái cấu trúc bắt đầu có hiệu lực.

Novaland đồng thời tìm kiếm nguồn vốn mới từ ngân hàng. Cũng theo báo cáo tài chính bán niên 2026, doanh nghiệp đã được phê duyệt hạn mức tín dụng khoảng 20.265 tỷ đồng, trong đó 7.120 tỷ đồng đã được giải ngân; phần hạn mức còn lại khoảng 13.145 tỷ đồng dự kiến phục vụ triển khai các dự án và các nghĩa vụ liên quan trong thời gian tới.

Như vậy, Novaland đang sử dụng đồng thời nhiều công cụ để tạo thanh khoản: Bán tài sản, gia hạn và tái cấu trúc nợ, vay ngân hàng và huy động thêm vốn cổ phần. Đợt chào bán gần 800,7 triệu cổ phiếu sắp tới là mắt xích mới nhất trong quá trình này.

Bài toán tiếp theo: Đưa dự án trở lại thành nguồn tạo tiền

Nếu những năm 2023-2025, tháo gỡ pháp lý được xem là một trong những nút thắt lớn nhất của Novaland thì sang năm 2026, một số dự án trọng điểm đã ghi nhận chuyển động rõ hơn.

Tại Aqua City, thông tin công bố từ Novaland cho thấy các vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ, dự án tăng tốc thi công và triển khai thủ tục cấp giấy chứng nhận cho cư dân. Doanh nghiệp đặt mục tiêu bàn giao khoảng 752 sổ hồng tại hai phân khu Sun Harbor 2 và Ever Green 1 trong năm 2026. Hơn 1.100 căn nhà phố, biệt thự tại dự án đã được bàn giao và dự kiến bàn giao khoảng 9.200 sản phẩm đến năm 2027..

Ở quy mô toàn tập đoàn, Novaland đặt mục tiêu năm 2026 bàn giao hơn 2.600 sản phẩm, cấp hơn 4.300 sổ hồng tại các dự án ở trung tâm TP HCM và chuẩn bị hơn 2.100 sản phẩm cho hoạt động bán mới. Kế hoạch doanh thu năm nay là 22.715 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.852 tỷ đồng.

Đến cuối tháng 6/2026, hàng tồn kho của Novaland vẫn vào khoảng 157.700 tỷ đồng, chiếm hơn 60% tổng tài sản, chủ yếu nằm tại các dự án bất động sản đang phát triển. Khối tài sản này chỉ có thể trở thành nguồn tiền thực khi dự án hoàn thiện pháp lý, được xây dựng, mở bán, thu tiền và bàn giao cho khách hàng.

Sau một thời gian dựa nhiều vào bán tài sản, tái cấu trúc nghĩa vụ nợ và các nguồn tài trợ mới, bài toán quan trọng hơn đối với Novaland là khôi phục dòng tiền từ chính hoạt động kinh doanh cốt lõi.