'Còn bất cập về định giá đất và thẩm quyền định giá đất'

Luật Đất đai (sửa đổi): Bàn về Thẩm quyền định giá đất giữa các chủ thể quản lý.

Đó là ý kiến của PGS TS Nguyễn Thị Nga, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai (Đại học Luật Hà Nội) tại Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề "Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất” do Hội Luật gia tổ chức sáng 18/10. Bà Nga cho rằng tính định hướng thị trường trong định giá đất bị hạn chế rất nhiều.

PGS TS Nguyễn Thị Nga đề xuất, cần phải nhận diện một cách trung thực, khách quan, đúng đắn để có định hướng sửa đổi một cách toàn diện, phù hợp và đúng đắn trong Luật Đất đai sửa đổi trong thời gian tới, nhằm hiện thực hóa có hiệu quả tinh thần của Nghị quyết 18/NQ-TW.

Bàn về sự bất cập của pháp luật hiện hành về định giá đất và thẩm quyền định giá đất, bà Nga nhận định, quy định hiện nay không thống nhất giữa thẩm quyền tập thể và thẩm quyền cá nhân và phân cấp, phân quyền trong việc phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013 và tại Điều 4, Nghị định 45/2014/ NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1, Điều 2, Nghị định số 135/2016/NĐ-CP) thì giá đất cụ thể, tức giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 44, do UBND cấp tỉnh quyết định và không có bất kỳ quy định nào cho phép UBND được phân cấp, phân quyền cho cơ quan, cá nhân có thẩm quyền nào khác.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3, Điều 1, Thông tư 332/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính thì thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất thuộc về Chủ tịch UBND cấp tỉnh và Thông tư này còn quy định cho phép Chủ tịch UBND cấp tỉnh được ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch UBND cấp huyện để phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất.

“Điều này dẫn đến việc mỗi địa phương thực hiện việc định giá đất một kiểu. Có địa phương thì Chủ tịch UBND tỉnh nắm quyền cao nhất trong việc định giá đất khởi điểm, có địa phương thì UBND cấp tỉnh lại quyết định bởi ý kiến tập thể trong một cuộc họp”, bà Nga nhận định.

Thẩm quyền phê duyệt giá đất cụ thể trong việc tính tiền bồi thường khi thu hồi đất cũng chưa thực sự rõ ràng, dẫn đến nhiều cách hiểu, quan điểm khác nhau.

Theo khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai hiện hành, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

"Quy định này chưa cho thấy rõ ràng về cấp có thẩm quyền quyết định giá đất bồi thường là UBND cấp tỉnh hay UBND cấp huyện và các cấp đó quyết định trong trường hợp cụ thể nào. Để cụ thể và tránh hiểu lầm, Luật cần quy định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện trong từng trường hợp cụ thể" PGS TS Nguyễn Thị Nga, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai (Đại học Luật Hà Nội)

Đề xuất giải pháp, PGS TS Nguyễn Thị Nga cho rằng nên phân cấp theo hướng UBND cấp tỉnh quyết định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thu hồi đất của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, chủ thể sử dụng đất có yếu tố nước ngoài. Còn UBND cấp huyện xác định, thẩm định về phê duyệt giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

“Đây là giải pháp tăng thẩm quyền, tạo điều kiện cho chính quyền địa phương chủ động và phản ứng nhanh với những yêu cầu cấp bách về tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án”, bà Nga nêu quan điểm.

Vai trò của các tổ chức tư vấn xác định giá đất

Luật Đất đai năm 2013 cho phép cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, có địa phương cho rằng đó là quyền nên họ được lựa chọn sử dụng hoặc không sử dụng dịch vụ tư vấn giá.

Mặt khác, PGS TS Nguyễn Thị Nga cho rằng giá đất do tổ chức tư vấn giá chuyên nghiệp đưa ra chưa thực sự đảm bảo chất lượng và độ tin cậy do không thoát khỏi được sự chi phối của Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Chuyên môn hóa việc tư vấn định giá là hoàn toàn đúng đắn. Nhưng vấn đề giá đất phải được xác định đúng với giá trị thị trường của nó, không chỉ phụ thuộc vào phương pháp, nghiệp vụ thẩm định giá mà còn phụ thuộc vào độ chuẩn xác của dữ liệu đất đai đầu vào, trong đó có thông tin thị trường.

Hiện nay việc thẩm định giá đất và quyết định khung đất còn thiếu bám sát yếu tố thị trường. “Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan tham mưu, UBND cấp tỉnh lại quyết định thì không đảm bảo tính độc lập vì hai cơ quan này tuy khác nhau nhưng cơ bản là một, rõ ràng đang thiếu vai trò của các tổ chức tư vấn xác định giá đất”, bà Nga đánh giá.

Theo đó, PGS TS Nguyễn Thị Nga cho rằng cần hướng tới việc bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, nâng cao vai trò của tổ chức tư vấn xác định giá đất, các định giá viên. Ngoài ra, cần bổ sung thêm vai trò của cơ quan tài chính mà trước hết là Sở Tài chính trong quá trình định thẩm định giá, quyết định khung giá đất.

"Giá đất và các nghĩa vụ tài chính về đất đai có đảm bảo được việc thu đúng, thu đủ, thu chính xác, tận dụng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, chống thất thoát, chống lãng phí và tham nhũng đất đai thì đòi hỏi công tác định giá đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải được thực hiện một cách độc lập, mang tính chuyên môn cao và tôn trọng các nguyên tắc thị trường"

PGS TS Nguyễn Thị Nga, Đại học Luật Hà Nội

Cùng bàn về vấn đề này, ThS Phan Văn lâm (Tạp chí Pháp luật và Phát triển) đề nghị cần nhấn mạnh mục đích của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất, là nhằm đảm bảo tính khách quan của giá đất và xây dựng giá đất dựa trên cơ sở của thị trường, không mang nặng ý chí của cơ quan quản lý Nhà nước.

“Nhà nước thể hiện ý chí theo cách Nhà nước điều phối, còn thị trường là nhu cầu của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng. Nếu xây dựng giá đất mà các chủ thể không thực hiện được quyền của mình như ra giá thì quyền của họ sẽ không được đảm bảo. Giá đất sẽ mang nặng tính hành chính và áp đặt gây ra mâu thuẫn, không có tính đồng thuận, kéo dài tiến độ các dự án” ThS Phan Văn lâm, Tạp chí Pháp luật và Phát triển

Cũng theo ông Phan Văn Lâm, trên thực tế, giá đất hiện nay chưa đảm bảo đúng với thực tế thị trường, gây nên thất thu rất nhiều cho Nhà nước. Do đó, việc đảm bảo xây dựng hài hòa để các chủ thể thực hiện đúng nghĩa vụ với Nhà nước khi nộp thuế và khi được đền bù có thể đáp ứng được đúng được tinh thần của giá đất, đảm bảo được đúng bản chất của giá, và quyền và nghĩa vụ của cá nhân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước.

Về thành phần Hội đồng thẩm định giá đất

Phát biểu tại Hội thảo, ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng Nghị quyết 18 của Trung ương đã nêu rõ: “HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất”. Điều này có sự khác biệt với cơ chế hiện hành ở Luật đất đai 2013 và một số Luật khác về chức năng, nhiệm vụ của HĐND.

“Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nêu UBND cùng cấp trình HĐND thông qua và quyết định ban hành, vậy trong trường hợp này ai là người quyết định? Nếu như đúng tinh thần của Nghị quyết 18 thì việc vận hành này phải khác ngay, theo đó HĐND phải ban hành một Nghị quyết về khung giá đất chứ không chỉ đơn thuần là thảo luận để UBND quyết định bảng giá đất. Như vậy Dự thảo Luật chưa bám sát tinh thần của Nghị quyết 18” Ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội

Ông Phúc cho rằng trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) cần bổ sung điều khoản quy định cụ thể về trình tự thủ tục để trình HĐND quyết định về bảng giá đất để đảm bảo tính công khai minh bạch.

Liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất, ông Phúc cho rằng cần nghiên cứu kỹ lưỡng thành phần của Hội đồng để cơ quan này đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong hoạt động.

Theo ông Nguyễn Văn Phúc, khi HĐND đã là cơ quan quyết định thì không nên tham gia vào thành phần Hội đồng thẩm định giá đất. Ngoài ra, Mặt trận Tổ quốc cũng không nhất thiết phải có vai trò trong Hội đồng này.

“Hãy để cho Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội có chức năng thẩm định, giám sát một cách độc lập như đúng chức năng vai trò của họ chứ không nên quy định vào thành phần Hội đồng thẩm định giá đất như dự thảo”, ông Nguyễn Văn Phúc nêu quan điểm.

Thu Thảo