'Cú bẻ lái' của ngành môi giới bất động sản trong năm 2024

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đến đầu tháng 12/2023 còn chưa đến 100 nghìn người đang hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, giảm 70% so với giai đoạn đỉnh điểm.

Về mức lương, từ cuối năm 2022 đến nửa đầu năm 2023, gần 95% nhân sự ngành bất động sản bị giảm thu nhập. Trong đó, 14% có thu nhập giảm 20 - 30%; hơn một nửa sụt 30 - 40% và khoảng 5% giảm trên 70% thu nhập.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang cho thấy tín hiệu hồi phục mạnh mẽ. Đồng thời, năm 2024 cũng là năm bản lề để Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đi vào thực tế. Do đó, nghề môi giới chắc chắn sẽ có "cú bẻ lái" cả về lượng và chất.

Thương gia xin giới thiệu tới độc giả những quan điểm, dự báo của cơ quan quản lý, lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc về tình hình thị trường môi giới bất động sản năm 2024.

Việc phát triển mạnh mẽ lực lượng nhân sự trong hoạt động môi giới bất động sản đã góp phần thúc đẩy các hoạt động giao dịch phát triển và ổn định thị trường bất động sản.

Đồng thời, đảm bảo chất lượng bất động sản giao dịch trên thị trường và thúc đẩy việc đổi mới chính sách của nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Vì vậy đội ngũ môi giới bất động sản phải được trang bị kiến thức chuyên môn nghiệp vụ và nghiêm cấm hành nghề môi giới bất động sản khi không có chứng chỉ. Trong công tác kỳ thi, Ban giám khảo kỳ thi phải được trang bị kiến thức, kỹ năng và đạo đức quản lý và coi thi, được giám sát chặt chẽ, nghiêm túc.

Về hoạt động cấp chứng chỉ, mới đây, Bộ Xây dựng đã ban hành lần 2 Dự thảo Tờ trình và Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Lực lượng nhân sự trong hoạt động môi giới bất động sản đã góp phần thúc đẩy các hoạt động giao dịch

Theo đó, Bộ Xây dựng sẽ tổ chức các kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định của Nghị định này và các quy định pháp luật khác có liên quan.

Dự kiến kế hoạch tổ chức kỳ thi được Bộ Xây dựng thông báo cho các Sở Xây dựng, đồng thời đăng tải trên cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng chậm nhất là 2 tháng trước ngày tổ chức kỳ thi.

Sở Xây dựng có trách nhiệm thông báo để người có nguyện vọng nộp hồ sơ đăng ký tham dự thi theo quy định của Nghị định này và dự kiến kế hoạch của Bộ Xây dựng; lập danh sách và có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng cho tham dự thi đối với những trường hợp đủ điều kiện, kèm theo hồ sơ đăng ký tham dự thi của người được đề nghị.

Về phương thức tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, Bộ Xây dựng giao hoặc ủy quyền cho một hoặc một số đơn vị tổ chức kỳ thi. Đó là Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản; cơ sở đào tạo có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; Hiệp hội bất động sản Việt Nam; Hiệp hội bất động sản các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Hội môi giới bất động sản Việt Nam.

Căn cứ quyết định phê duyệt danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ, đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch có trách nhiệm chuyển bản phô tô bài thi và hồ sơ của các cá nhân đó về Bộ Xây dựng để cấp chứng chỉ. Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Bộ Xây dựng tổ chức in và ký phát hành chứng chỉ. Bộ Xây dựng có trách nhiệm lưu giữ hồ sơ của người được cấp chứng chỉ theo quy định.

Thời gian qua là thời kỳ thanh lọc và phân hóa của thị trường, đã có 9/10 môi giới rời nghề. Điều đó cho thấy chỉ số uy tín, chính trực, trình độ và cam kết của môi giới lần đầu tiên được chạm vào một phép thử.

Tuy nhiên, các mảng sản phẩm đầu tư thật và ở thật thì môi giới bắt đầu trở lại sôi động. Năm 2024, ngành bất động sản sẽ đón nhận sự quay trở lại của khoảng 30 - 40% môi giới. Đến thời điểm cuối năm, số lượng này càng có xu hướng tăng lên. Các chương trình mở bán quy mô lớn cùng chiến dịch truyền thông rầm rộ sẽ diễn ra một cách thường xuyên và liên tục hơn.

Hơn nữa, lãi suất hiện nay đã mức thấp lịch sử trong vòng 20 năm qua, cộng với việc thông qua các sắc luật điều chỉnh thị trường bất động sản được xem là “liều doping” mạnh mẽ để thúc đẩy thị trường đi lên.

Vì vậy, thị trường bất động sản đang chuyển động theo hướng tích cực dần, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Càng về cuối năm, giao dịch xuất hiện ở các dự án càng nhiều.

Điều này cho thấy, khả năng chống chịu, vượt qua cơn gió ngược của các doanh nghiệp bất động sản cũng đã ổn hơn. Khi tâm lý khách hàng được “cởi trói” bằng loạt chính sách tích cực sẽ thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản tăng trưởng.

Trong tháng 3/2024 Đất Xanh Miền Bắc đạt 518 giao dịch 3.000 tỷ đồng tiền hàng với hơn 1.000 lượt khách qua tất cả các kênh. Để có được con số này,từ khi thành lập, giá trị cốt lõi của Đất Xanh Miền Bắc là chữ “tín”, do vậy, thời gian qua doanh nghiệp đã tăng 30% hoạt động đào tạo môi giới bất động sản, còn hoạt động marketing và tư vấn tăng 50%.

Hơn nữa, doanh nghiệp cũng có những hoạt động liên kết sâu với Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam về giáo trình đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới chuyên nghiệp và tham gia tổ nghiên cứu thị trường với các báo cáo thường niên.

Nghề môi giới vẫn chưa thực sự được công nhận. Phần lớn môi giới bất động sản từ “tay ngang” tham gia vào thị trường. Thường họ song song làm nhiều công việc và xem nghề này là nghề làm thêm, không phải tạo ra thu nhập chính thức. Từ việc tư duy là “nghề tay trái”, khiến nhà môi giới chưa có tính kỷ luật, không tự tạo sân chơi cho chính mình.

Một người môi giới giỏi phải như cuốn “bách khoa toàn thư”, không chỉ giỏi về chuyên môn pháp lý bất động sản, mà còn phải nắm bắt được tổng quan thị trường, phân tích tài chính, phong thủy…

Muốn được nhìn nhận công bằng trên thị trường, người môi giới bất động sản phải tập trung, xem nghề nghiệp này là nghề chính thức. Theo nhìn nhận của tôi, từ một chuyên viên môi giới đi lên, khi xác định theo nghề, bản thân môi giới cần có tâm, vừa có tâm, vừa có tài.

Để thay đổi suy nghĩ về nghề môi giới, kể từ năm 2019, khi quyết định thành lập công ty, ông Duy đã vạch ra kế hoạch đào tạo các chuyên viên môi giới về cả đạo đức và chuyên môn.

Trước khi đặt chân vào Phù Đổng, các chuyên viên môi giới được đào tạo về đạo đức, bởi phần lớn các vụ kiện cáo đến từ tranh chấp đất đai. Sau khi đào tạo đạo đức, công ty tiếp tục đi đến các khóa học về chuyên môn pháp lý và các thị trường đầu tư. Từ đó, nhân viên môi giới gần như sẽ trở thành một chuyên gia tư vấn cho khách hàng.

Về đào tạo nhân lực, mỗi khóa học của chuyên viên môi giới tại Phù Đổng sẽ kéo dài 1 tháng. Sau đó, phía công ty sẽ liên kết tới các trung tâm đào tạo chứng chỉ do Bộ Xây dựng cấp phép để học tập và thi. Tuy nhiên, không dừng lại ở đó, chúng tôi vẫn tiếp tục có những khóa đào tạo nâng cao, giúp các chuyên viên của mình ngày càng chín chắn hơn và năng lực đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Sắp tới, ngày 1/1/2025 các quy định liên quan về hoạt động môi giới bất động sản sẽ có hiệu lực, Chủ tịch Bất động sản Phù Đổng cho rằng, thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh và người môi giới được làm việc đúng chuẩn mực hơn.

Tôi rất phấn khởi khi Nhà nước có quy định cụ thể về vấn đề này. Trước đến nay, môi giới đang được hoạt động tự do, điều này khiến Nhà nước thất thoát một số tiền thuế lớn. Những công ty làm môi giới chân chính, nộp thuế đầy đủ như chúng tôi phải chịu nhiều thiệt thòi.

Luật Kinh doanh bất động sản vừa thông qua yêu cầu môi giới phải có chứng chỉ hoạt động môi giới. Đồng thời, muốn kinh doanh dịch vụ bất động sản người môi giới phải hoạt động qua trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, không được làm độc lập như trước đây. Sự thay đổi này là điều tất yếu để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Ở nước Mỹ, cứ 100 người hoạt động về lĩnh vực môi giới thì chỉ có 12 người có chứng chỉ hành nghề, tương đương với 12 %, đồng thời họ phải có 2 năm thực tiễn mới đủ điều kiện dự thi cấp chứng chỉ. Điều này, thể hiện sự nghiêm ngặt trong khâu quản lý, trong đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới. Hơn nữa, phần lớn những người được cấp chứng chỉ đều có liên quan đến ngành luật.

Thế nhưng, tại Việt Nam gần như chỉ tốt nghiệp phổ thông trung học, rồi đi học một số lớp học ngắn hạn, thậm chí là không qua đào tạo cũng có thể làm môi giới và đăng ký tham gia thi sát hạch cấp chứng chỉ là được hoạt động trong nghề.

Hơn nữa, suốt thời gian vừa qua, Nhà nước đã thả nổi việc đào tạo, nhất là khâu giảng viên và chương trình không được kiểm soát. Nhiều giảng viên không có bằng cấp, không có chuyên môn, thiếu nghiệp vụ sư phạm vẫn “ tung hoành” đào tạo cả 100 ngàn người trên mạng, nhiều bên đào tạo không chuẩn khung chương trình của Bộ xây dựng ban hành, thậm chí có hướng đi sai lệch so với đạo đức nghề môi giới, nhiều trường hợp dạy học viên “cắt máu - chốt sale, lùa gà”… gây ra nhiều hệ lụy xấu cho ngành và cho xã hội.

Lực lượng môi giới là cánh tay nối dài của Nhà nước để phản ánh thông tin của thị trường

Trong khi đó, lực lượng môi giới là cánh tay nối dài của Nhà nước để phản ánh thông tin của thị trường. Từ đó, Nhà nước có thể điều tiết về quản lý thị trường bất động sản. Môi giới là một trong ba chủ thể quan trọng của thị trường bất động sản nói riêng và thị trường nói chung. Môi giới bất động sản có thể ví như “ông Tơ, bà Nguyệt” họ là người tạo ra giao dịch là cầu nối cho chủ đầu tư, chủ nhà, khách hàng và các bên liên quan…

Khi bất động sản được coi là hàng hóa đặc biệt, người làm nghề môi giới bất động sản cũng phải tương xứng với danh xưng đó. Sự đặc biệt này được thể hiện qua trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, hiểu biết pháp luật và ngoài ra còn phải có đạo đức nghề nghiệp.

Hơn nữa việc quản lý nhà môi giới bất động sản cần được chú trọng, do thị trường bất động sản liên quan đến tất cả các thị trường khác, đến các ngành nghề kinh tế khác, là tư liệu sản xuất đầu vào của mọi ngành nghề kinh tế.

Vì vậy, đề nghị cần phải nâng cao vai trò của người môi giới thông qua nâng cấp khâu đào tạo. Muốn nhân viên môi giới ngày càng chuyên nghiệp, nên làm rõ từ gốc, tức là từ những quy định của pháp luật, điều kiện thành lập cơ sở đào tạo, điều kiện hành nghề đào tạo, trình độ đào tạo, nội dung chương trình đào tạo, và đặc biệt là khâu điều kiện của giảng viên đào tạo, ai có đủ điều kiện đào tạo…? Bởi vì giảng viên đạo tạo là khâu vô cùng quan trọng, quan trọng bậc nhất, ngoài chuyên môn người đứng lớp cần dạy đạo đức nghề nghiệp.

Hơn hết, thông tin về thị trường bất động sản cũng là một dạng tài nguyên quốc gia. Vì thế, cần để tâm đến dữ liệu thị trường, nhưng lấy dữ liệu ở đâu là một vấn đề rất cần quan tâm.

Mặt khác, dữ liệu thị trường phải lấy ở những nơi phát sinh giao dịch giao dịch, bởi ở đây mới phản ánh đúng được giá tiệm cận thị trường. Nhưng hiện nay thị trường đang bỏ quên vai trò của môi giới và sàn giao dịch. Nghĩa là nếu coi “dữ liệu giá thị trường bất động sản là tài nguyên quốc gia” thì chính là lực lượng môi giới là người cung cấp tài nguyên đó cho Nhà nước. Khi có dữ liệu thị trường Nhà nước mới dễ dàng điều tiết được thị trường.

Đặc biệt là môi giới sẽ phải chịu trách nhiệm về pháp luật, pháp lý của bất động sản. Nhưng muốn hiểu về pháp lý của bất động sản ngoài Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều luật liên quan, thì các Nhà môi giới cần phải được đào tạo chuyên ngành, thậm chí cần quy định về bằng cấp ngành nghề Luật hoặc Kinh tế, ngành có liên quan mới được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, không chỉ đơn thuần chỉ là tốt nghiệp phổ thông trung học như quy định hiện nay.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, theo Luật Kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng… bất động sản.

Nội dung môi giới bất động sản gồm: Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng… bất động sản; cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng.

Như vậy, môi giới chỉ thuần túy cung cấp dịch vụ trung gian thương mại để hưởng thù lao hoặc hoa hồng môi giới. Việc giao kết hợp đồng vẫn phải đúng quy định của pháp luật, trong đó chủ đầu tư phải trực tiếp ký các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán với khách hàng, không được phép giao cho môi giới ký.

Phan Mỹ