Cư dân cần biết: Những vi phạm nào của chủ đầu tư bị phạt tới 300 triệu đồng?

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà, kinh doanh bất động sản. Trong đó, nhiều mức phạt đáng chú ý được áp dụng với chủ đầu tư vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và kinh phí bảo trì.

Nghị định có hiệu lực từ ngày 26/8/2026, đặt ra các mức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả đối với nhiều hành vi, từ không mở tài khoản quản lý quỹ bảo trì, không tổ chức Hội nghị nhà chung cư đến chậm bàn giao hồ sơ, kinh phí bảo trì cho Ban quản trị.

Nhiều mức phạt đáng chú ý được áp dụng với chủ đầu tư vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và kinh phí bảo trì.

Phạt 80-100 triệu đồng nếu quản lý quỹ bảo trì không đúng quy định

Theo Điều 59 của Nghị định, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 80 đến 100 triệu đồng nếu không mở tài khoản thanh toán hoặc mở tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định.

Mức phạt này cũng áp dụng với trường hợp chủ đầu tư không hoặc chậm đề nghị UBND cấp xã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu khi không đủ điều kiện về số lượng người tham gia; không thông báo đầy đủ thông tin về tài khoản quản lý kinh phí bảo trì cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Chủ đầu tư có thể bị phạt từ 80 đến 100 triệu đồng nếu không mở tài khoản thanh toán hoặc mở tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định.

Các hành vi như không lập hoặc lập kế hoạch bảo trì không đúng quy định, không thực hiện đầy đủ trách nhiệm bảo trì, quản lý vận hành trong thời gian chưa bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, hoặc không công khai hồ sơ nhà ở cho người mua, thuê mua căn hộ trước khi bàn giao cũng thuộc nhóm bị xử phạt này.

Bên cạnh tiền phạt, chủ đầu tư còn có thể bị buộc mở tài khoản, lập kế hoạch bảo trì, thực hiện trách nhiệm bảo trì, vận hành hoặc công khai đầy đủ hồ sơ theo quy định.

Bán, cho thuê chỗ để xe ôtô trái quy định có thể bị phạt 200 triệu đồng

Đáng chú ý, Nghị định quy định mức phạt 160-200 triệu đồng đối với một số hành vi liên quan trực tiếp đến kinh phí bảo trì và diện tích sử dụng tại chung cư.

Trong đó có hành vi xác định kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định; không ghi hoặc ghi sai thông tin tài khoản quản lý quỹ bảo trì trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở; không đề nghị ngân hàng chuyển kinh phí và lãi phát sinh sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập.

Phạt 160-200 triệu đồng đối với một số hành vi liên quan trực tiếp đến kinh phí bảo trì và diện tích sử dụng tại chung cư.

Bán hoặc cho thuê chỗ để xe ôtô trong nhà chung cư không đúng quy định cũng có thể bị phạt tới 200 triệu đồng.

Với vi phạm này, chủ đầu tư còn phải điều chỉnh việc bán, cho thuê chỗ để xe theo đúng quy định.

Không tổ chức Hội nghị nhà chung cư, có thể bị phạt 260 triệu đồng

Mức phạt tăng lên 200-260 triệu đồng đối với các hành vi như không bố trí hoặc bố trí không đủ diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng, không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, quản lý và sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định.

Phạt từ 200-260 triệu đồng đối với các hành vi như không bố trí hoặc bố trí không đủ diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng.

Chủ đầu tư cũng có thể bị phạt trong trường hợp không lập, lập không đúng hoặc không đầy đủ tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.

Ngoài tiền phạt, chủ đầu tư phải thực hiện các biện pháp khắc phục tương ứng, như bố trí đủ diện tích sinh hoạt cộng đồng, bồi hoàn số tiền đã sử dụng không đúng quy định, tổ chức Hội nghị nhà chung cư hoặc hoàn thiện hồ sơ quyết toán quỹ bảo trì.

Chậm bàn giao quỹ bảo trì, phạt tới 300 triệu đồng

Mức xử phạt cao nhất trong nhóm hành vi này, 260-300 triệu đồng, được áp dụng với nhiều vi phạm liên quan trực tiếp đến quyền lợi của cư dân.

Chủ đầu tư có thể bị phạt nếu tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung; sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở; tự ý sử dụng phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu chung không đúng quy định.

Việc xác định sai diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng cũng bị xử phạt.

Chủ đầu tư sẽ bị phạt 260-300 triệu đồng nếu không đóng hoặc đóng không đầy đủ kinh phí bảo trì đối với phần diện tích mà mình giữ lại.

Đáng chú ý, chủ đầu tư sẽ bị phạt 260-300 triệu đồng nếu không đóng hoặc đóng không đầy đủ kinh phí bảo trì đối với phần diện tích mà mình giữ lại, chưa bán hoặc chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao nhà chung cư.

Mức phạt tương tự áp dụng với hành vi không bàn giao, bàn giao chậm hoặc không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị; không bàn giao, bàn giao chậm hoặc không đầy đủ kinh phí bảo trì và tiền lãi phát sinh; quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định.

Đây là nhóm quy định có ý nghĩa trực tiếp với cư dân, bởi quỹ bảo trì là nguồn kinh phí phục vụ sửa chữa, bảo dưỡng các phần sở hữu chung của nhà chung cư trong quá trình vận hành.

Không chỉ phạt tiền, phải trả lại tiền và khôi phục hiện trạng

Nghị định không chỉ quy định mức phạt mà còn yêu cầu chủ đầu tư khắc phục hậu quả tương ứng với từng hành vi.

Với trường hợp sử dụng kinh phí quản lý vận hành hoặc kinh phí bảo trì không đúng quy định, chủ đầu tư có thể bị buộc bồi hoàn số tiền đã sử dụng sai.

Nếu không bàn giao quỹ bảo trì, chủ đầu tư phải bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cùng toàn bộ tiền lãi phát sinh.

Trường hợp tự ý thay đổi công năng hoặc sử dụng phần sở hữu chung sai mục đích, chủ đầu tư phải khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc đưa công trình về đúng mục đích sử dụng.

Đối với hồ sơ nhà chung cư, chủ đầu tư phải bàn giao đầy đủ cho Ban quản trị. Các vi phạm về diện tích sở hữu riêng, kinh phí bảo trì hay Hội nghị nhà chung cư cũng phải được khắc phục theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

Quy định mới siết trách nhiệm của chủ đầu tư

Ngoài các quy định về nhà chung cư, Nghị định 339/2026/NĐ-CP còn quy định hành vi vi phạm, hình thức và mức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, đối tượng bị xử phạt, thẩm quyền xử phạt và thẩm quyền lập biên bản trong các lĩnh vực xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Đối với công trình xây dựng vi phạm trên đất không đúng mục đích sử dụng, việc xử phạt được thực hiện theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Trường hợp công trình, hạng mục công trình đồng thời vi phạm pháp luật về đất đai và xây dựng nhưng không thuộc trường hợp nêu trên, việc xử lý được thực hiện theo cả Nghị định 339/2026/NĐ-CP và quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Với nhóm quy định về nhà chung cư, việc tăng mức phạt đi kèm yêu cầu hoàn trả tiền, bàn giao hồ sơ và khôi phục hiện trạng được kỳ vọng làm rõ hơn trách nhiệm của chủ đầu tư, đồng thời tạo thêm cơ sở để bảo vệ quyền lợi của cư dân trong quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư.