Cuộc di cư lớn tại thị trường văn phòng Hà Nội

Nguồn cung văn phòng tương lai rất lớn ở khu đô thị mới Tây Hồ Tây có khả năng cạnh tranh với khu vực quận thương mại trung tâm

Giai đoạn nửa đầu năm 2024 ghi nhận những chuyển biến tích cực của thị trường văn phòng Hà Nội, trong đó, khu vực phía Tây là một điểm nhấn quan trọng.

THỊ TRƯỜNG CÓ SỰ DỊCH CHUYỂN

Báo cáo thị trường nửa đầu năm 2024 của Savills, nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt 2,13 triệu m2 sàn, ổn định theo quý và theo năm. Hạng B có nguồn cung lớn nhất, chiếm 48% thị phần, tương đương 1,03 triệu m2 sàn.

Trong đó, xét theo khu vực, phía Tây chiếm tỷ trọng lớn nhất về nguồn cung với 41% thị phần, tương đương 871.836m2 sàn từ 77 dự án. Khu vực nội thành có nguồn cung lớn thứ hai với 39% thị phần hay 836.157 m2 sàn từ 73 dự án. Khu vực Hoàn Kiếm là trung tâm thành phố có nguồn cung khan hiếm nhất.

Xét theo hạng văn phòng, tốc độ tăng trưởng nguồn cung của các phân khúc hạng A, B, C có sự khác biệt đáng kể. Nguồn cung phân khúc hạng A đã tăng 6%, hạng B tăng 5% và hạng C tăng 1% mỗi năm.

Theo Savills, khi nguồn cung tại trung tâm hạn chế, xu hướng dịch chuyển diễn ra như một lẽ tất yếu. Song các yếu tố về sự cạnh tranh giá thuê, cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển cũng thúc đẩy xu hướng dịch chuyển này trở nên mạnh mẽ hơn.

Về sự tác động của giá thuê đến xu hướng dịch chuyển văn phòng, bà Trịnh Huỳnh Mai, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội phân tích, sự khan hiếm văn phòng ở khu vực Hoàn Kiếm đẩy giá thuê tăng cao, trong khi khu vực cận trung tâm và phía Tây vẫn có giá thuê cạnh tranh, hỗ trợ xu hướng dịch chuyển ra khỏi trung tâm.

Báo cáo của Savills cũng cho thấy, giá thuê gộp đạt 534.000 đồng/m2/tháng, tăng 1% theo quý và ổn định theo năm. Giá thuê hạng A đạt 876.000 đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý và theo năm. Giá thuê hạng B đạt 452.000 đồng/m2/tháng, tăng 1% theo quý, nhưng giảm 3% theo năm.

Còn giá thuê hạng C cũng tăng 1% theo quý nhưng giảm 1% theo năm, đạt 322.000 đồng/m2/tháng. Hạng A có lượng cho thuê thêm mới lớn nhất đạt 6.955m2 sàn trong quý 2/2024. Hạng C theo sau với 4.375m2 sàn, trong khi hạng B giảm 1.694 m2 sàn.

Về dịch vụ công và cơ sở hạ tầng, bà Mai cho biết, dự kiến từ nay đến năm 2035, 36 bộ và cơ quan sẽ dời trụ sở tại Hà Nội về khu vực phía Tây Hồ Tây ở Tây Hồ, Bắc Từ Liêm và khu vực Mễ Trì ở Nam Từ Liêm. Việc di dời quy mô lớn dự kiến sẽ chuyển dịch lực lượng lao động và giao thông đến khu vực này để tiện lợi tiếp cận các cơ sở dịch vụ công, góp phần thúc đẩy xu hướng dịch chuyển ra vùng ngoài trung tâm của thị trường văn phòng.

Vị chuyên gia cho biết thêm, nguồn cung tương lai rất lớn ở khu đô thị mới Tây Hồ Tây có khả năng cạnh tranh với khu vực quận thương mại trung tâm, cận trung tâm và phía Tây, gây áp lực lên giá thuê và công suất trong tương lai, đặc biệt là đối với hạng A.

Cùng với đó, việc đưa vào vận hành tuyến Metro 3.1 từ quý 3/2024 được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nguồn cung và hiệu suất dọc theo tuyến Metro và về phía Tây.

Do đó, Savills dự báo, kể từ năm 2025 trở đi, dự kiến sẽ có 450.724m2 sàn tại Khu đô thị mới Tây Hồ Tây. Tất cả các dự án tương lai trong khu vực này đều sẽ là hạng A.

Đến năm 2026, dự kiến sẽ có 480.723m2 sàn từ 19 dự án. Văn phòng hạng A sẽ chiếm 75% thị phần với 14 dự án, trong đó 60% nguồn cung hạng A sẽ đến từ khu vực phía Tây. Văn phòng hạng B tính đến năm 2026 sẽ cung cấp 24% nguồn cung tương lai từ bốn dự án. Các dự án nổi bật từ 2024 - 2026 bao gồm văn phòng Khu đô thị mới Tây Hồ Tây, BRG Diamond Park Plaza, Taisei Square Hà Nội, Tiến Bộ Plaza và Heritage West Lake.

XANH HÓA LÀ TẤT YẾU

Hiện nay, các doanh nghiệp và nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế đang thể hiện sự quan tâm lớn tới các vấn đề về môi trường, xã hội và quản trị (ESG), coi ESG như yếu tố then chốt trong hoạch định chiến lược phát triển và đưa ra quyết định kinh doanh.

Đặc biệt, các công ty niêm yết tại Việt Nam và trên thế giới đều đang nỗ lực hướng tới mục tiêu “Net Zero”, áp dụng cả trong kinh doanh và quản trị. Nên việc lựa chọn văn phòng xanh trở thành một phần không thể thiếu trong chiến lược phát triển bền vững của các doanh nghiệp này.

Nhận định về xu hướng này, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết, văn phòng xanh là xu thế không chỉ tại Việt Nam mà trên toàn khu vực. Hiện nay, trung bình khoảng 40% nguồn cung văn phòng hạng A tại các nước khu vực Châu Á – Thái Bình Dương là văn phòng xanh.

Mặc dù, Việt Nam có phần chậm hơn trong quá trình chuyển đổi văn phòng xanh, các chủ đầu tư đang nỗ lực đẩy nhanh tiến độ để bắt kịp xu hướng toàn cầu.

Năm 2020, Hà Nội có tòa nhà đầu tiên đạt chứng chỉ xanh. Sau 4 năm, số lượng tòa nhà xanh đã tăng lên đáng kể. Trong năm nay, ít nhất 2 tòa nhà là Grand Terra 36 Cát Linh và Taisei Square Hà Nội dự kiến sẽ được cấp chứng chỉ xanh. Dự kiến đến năm 2025, sẽ có 10% nguồn cung văn phòng đạt chứng chỉ xanh.

Trong bối cảnh các công ty đa quốc gia, các doanh nghiệp hướng đến giá trị bền vững đang gia tăng, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng đến việc phát triển các tòa nhà xanh.

"Các dự án xanh đem lại nhiều lợi ích cho chủ đầu tư, đóng góp vào bảo vệ môi trường bền vững, tạo ra không gian làm việc nâng cao sức khỏe tinh thần, tăng tỉ lệ lấp đầy với thiết kế hướng đến khách thuê. Tỉ lệ trống trong dài hạn giảm nhờ vào việc khách thuê thường có xu hướng gắn bó lâu dài với chủ đầu tư", bà Trịnh Huỳnh Mai đưa ra quan điểm.

Tòa nhà đạt tiêu chuẩn xanh cũng mang lại nhiều lợi ích ở phương diện quản lý vận hành. Thực tế, chi phí xây dựng văn phòng xanh ban đầu có thể cao hơn so với văn phòng truyền thống, song chi phí vận hành sẽ thấp hơn xét trên dài hạn.

Để đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe của tòa nhà xanh, chủ đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng các yếu tố liên quan đến thiết kế và vận hành tòa nhà ngay từ giai đoạn nghiên cứu thị trường và xây dựng.

Các yếu tố cơ bản về thiết kế có thể kể đến như vật liệu xây dựng, chất liệu sử dụng thân thiện, bền vững với môi trường. Ví dụ, các tòa nhà xanh sẽ cố gắng tận dụng tối đa ánh sáng tự nhiên, cửa sổ cách âm, cách nhiệt để giảm thiểu điện năng khi dùng điều hòa, hay sử dụng các thiết bị vệ sinh thuộc loại tiết kiệm nước tối đa.

Tòa nhà đạt tiêu chuẩn xanh cũng mang lại nhiều lợi ích ở phương diện quản lý vận hành

Trong quá trình vận hành, các tòa nhà cần tiếp tục bám sát tiêu chuẩn xanh. Bà Vũ Kiều Hạnh, Giám đốc, Bộ phận Quản lý Bất động sản Savills Hà Nội nhấn mạnh: “Việc tối ưu công tác vận hành và quản lý hiệu quả năng lượng sử dụng tại các tòa nhà xanh sẽ mang lại lợi ích kinh tế cho chủ đầu tư cũng như người sử dụng. Ngoài ra, các công trình có chứng chỉ xanh góp phần bảo vệ môi trường, thực hiện cam kết giảm phát thải khí nhà kính của Việt Nam tại COP26.

Đối với việc quản lý vận hành tòa nhà có chứng chỉ công trình xanh, Savills luôn tuân thủ các quy định về kiểm soát năng lượng, đảm bảo môi trường sinh hoạt và làm việc của khách hàng hay người dân trong tòa nhà được thoải mái, tối ưu hóa năng lượng sử dụng

Thiên Sơn