Cuộc 'đuổi bắt' vòng quanh giữa thu nhập, giá nhà và nguồn cung

Xoay xở tìm nhà giá rẻ

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quí 3-2024 trên thị trường phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán; căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn chiếm tỉ trọng cao về giao dịch và nguồn cung trên thị trường, thứ tự còn lại là căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2).

Dù đã ở TPHCM gần 10 năm, anh Trần Anh Ngọc vẫn chỉ đổi từ chỗ ở thuê này sang chỗ thuê khác khang trang, sạch sẽ hơn với mức giá thuê hiện tại 4 triệu đồng/tháng. Thu nhập trung bình của anh tăng khoảng 20% sau mỗi 2 năm, anh cũng làm thêm nhiều công việc bên ngoài đến có thu nhập khoảng 20 triệu đồng/tháng, chi tiêu sinh hoạt, chăm lo cho gia đình chiếm khoảng 60%.

Anh cho biết sau khi ra trường đi làm đến nay khoảng 6 năm, anh tích lũy được số tiền 600 triệu đồng, nhưng không thấm là bao với giá nhà ở khu vực TP Thủ Đức đang có giá dao động ít nhất 40 triệu/m² với các dự án đã bàn giao và qua sử dụng trên dưới 5 năm.

“Với những dự án này tôi không được hỗ trợ phương thức thanh toán, hưởng ưu đãi vay mà phải có khoản tiền mặt nhiều để trả trước, nghĩa là phải chờ tích lũy thêm, chưa kể nhà đã qua sử dụng nhiều năm”, anh nhấn mạnh. Cụ thể, tại dự án mới mở bán ở Vinhome Grandpark TP Thủ Đức, TPHCM, phân khu mới có giá căn 1 phòng ngủ từ 2 tỉ đồng, căn 2 phòng ngủ trên 3 tỉ đồng.

Đó cũng là câu chuyện tìm nhà của chị Hồng Minh (26 tuổi), nhân viên văn phòng ở quận Bình Thạnh. Chị Minh cho biết, mình có tham khảo ở Bình Dương với dự án nhà ở xã hội đang mở bán giá 26,8 triệu đồng/m², được hưởng lãi suất vay 6,6% trong 20-25 năm, người mua có thể vay đến 80% giá trị căn nhà. Sau khi đi xem nhà, chị được môi giới thông tin các chính sách xét duyệt cho người mua nhà ở xã hội đang thông thoáng hơn sau ngày 1-8-2024 với các quy định mới.

Nhiều người dân quan tâm đến các dự án mới giá rẻ ở vùng ven TPHCM. Ảnh: Hoàng An

Trong đó, chị chỉ cần hoàn thành hồ sơ xét duyệt thu nhập, nếu người đứng đơn đang độc thân thì không quá 15 triệu đồng/tháng. Chị cần sao kê bảng lương trong vòng 12 tháng gần nhất có xác nhận tại nơi đang làm việc, cùng một số thủ tục khác để tiến hành mua nhà. Với dự án nhà ở xã hội tọa lạc tại Bình Dương, ráp gianh với TP Thủ Đức, cũng là lựa chọn tốt để cân nhắc.

Chị Minh đánh giá với người sống một mình thì căn hộ 1 phòng ngủ giá khoảng 770 triệu cho 30m², thanh toán trước 20% để ký hợp đồng mua bán là hợp lý. Theo tính toán, chị sẽ chi trả khoảng 4 triệu đồng cả gốc và lãi hàng tháng với thu nhập hiện tại khoảng 12 triệu đồng/tháng. “Tuy nhiên tôi đang cân nhắc với phương án mua 2 phòng ngủ để còn cho gia đình nhỏ sau này, nhưng thu nhập hiện tại không đủ để chi trả, nếu bỏ qua cũng sợ mất cơ hội”, chị bộc bạch.

Chạy đua với giá nhà leo thang

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, qua tổng hợp báo cáo của các địa phương, giai đoạn từ năm 2021 đến hết quí 3-2024, trên địa bàn cả nước có 622 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 565.177 căn. Trong đó số lượng dự án hoàn thành là 79 dự án với quy mô 42.414 căn; số lượng dự án đã khởi công xây dựng là 131 dự án với quy mô 111.687 căn; số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư là 412 dự án với quy mô 411.076 căn.

Ông Dương Đăng Phúc, chuyên gia tư vấn bất động sản cá nhân, nhìn nhận dự án nhà ở xã hội đi vào hoạt động ở TPHCM tập trung chủ yếu ở các khu ven như Bình Chánh, Hóc Môn, quận 9, Nhà Bè… Với mức thu nhập trung bình của người dân TPHCM hiện tại là mức gần với nhà ở xã hội. Điển hình như các dự án của Lê Thành trước kia có giá chỉ từ 380-700 triệu đồng/căn (thuê 49 năm), hiện nay thì có giá khoảng hơn 1 tỉ đồng/căn.

Tính trung bình giá mỗi tháng rơi vào khoảng 2 triệu đồng/tháng, cộng cả chi phí quản lý, gửi xe, điện nước thì khoảng 3 triệu đồng, cũng khá gần với giá nhà trọ công nhân đang ở. Tuy nhiên để mua được những căn này, người dân cũng phải có sẵn tiền mặt khoảng 200 triệu đồng còn lại trả góp trong một thời hạn nhất định (thường do chủ đầu tư quy định).

Hiện tại giá nhà ở xã hội mở bán mới cũng đang tăng cao trong thời gian qua, có thể nguyên nhân đến từ việc chi phí, giá thành nguyên vật liệu xây dựng tăng, chi phí bảo trì, vận hành cũng tăng dẫn đến các chủ đầu tư cũng phải thiết lập lại mức giá mới cho phù hợp với chi phí đầu vào.

Ví dụ tại TP Thủ Đức, khu vực quận 2 cũ, có một dự án nhà ở xã hội mở bán mới với giá từ 25-27 triệu đồng/m², diện tích căn hộ từ 28-68m². Tính ra 1 căn sẽ có giá từ 687 triệu đồng đến 1,8 tỉ đồng đã tính VAT. Tuy nhiên những căn này lại là hợp đồng thuê 49 năm (hiện tại còn 42 năm) và được trả góp trong vòng 5 năm không lãi suất.

“Có một trở ngại khác nữa trong việc mua nhà ở xã hội là tâm lý người dân thường mong muốn sở hữu một căn nhà ở xã hội chứ không phải là 'thuê dài hạn' như một số dự án đã bán tại TPHCM”, ông nói.

Theo báo cáo từ Nhà Tốt, trong những năm gần nhất, nguồn cung căn hộ, chung cư thuộc phân khúc bình dân (dưới 3 tỉ đồng) chứng kiến sự sụt giảm mạnh sau những khó khăn liên tục từ thị trường. Điều này khiến tỷ lệ đóng góp vào nguồn cung chung từ khoảng 69% vào tháng 10-2022 xuống còn 53% vào tháng 10-2024. Phân khúc trung và cao (3 tỉ đồng trở lên) duy trì số lượng nguồn cung ổn định và dấu hiệu tăng nhẹ trong cùng khoảng thời gian.

Trong đó tháng 10-2024 ghi nhận nguồn cung cao nhất trong khoảng thời gian quan sát ở cả hai phân khúc này. Dự báo trong những tháng cuối năm, nguồn cung tại phân khúc trung và cao cấp sẽ tiếp tục đà tăng nhẹ. Hiện tượng giao dịch sôi động nếu có cũng sẽ xảy ra tập trung tại phân khúc này.

Căn nhà mẫu 1 phòng ngủ của dự án nhà ở xã hội tại Bình Dương. Ảnh: Hoàng An

Trong khi đó, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng đều đặn từ thời điểm tháng 7-2023 và chính thức vượt lên trên TPHCM vào tháng 4-2024. Tính đến thời điểm tháng 10-2024, giá căn hộ chung cư tại thủ đô đã có 15 tháng tăng liên tiếp, đạt mức 55 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá căn hộ chung cư tại TPHCM duy trì ở mức ổn định vào khoảng 49 triệu đồng/m².

Bà Trần Nguyễn Hoàng Uyên, Giám đốc Nhà Tốt chỉ ra, tính từ đầu năm 2024 đến thời điểm hết quí 3, nguồn cung các sản phẩm sơ cấp chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp. Trong khi đó, giá bán cho các sản phẩm thứ cấp cũng đã chạm mức 48 triệu đồng/m². Do đó, trong tương lai gần, các sản phẩm mở bán mới sẽ tập trung chủ yếu cho phân khúc cao cấp do tỷ trọng sản phẩm sẽ không dịch chuyển quá nhanh. Chính giá nhà quá cao và chênh lệch lớn với thu nhập và khả năng của người mua dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung cho nhu cầu ở thực.

“Giá nhà cao dẫn đến việc người mua có xu hướng ngại sử dụng đến các khoản vay mặc dù lãi suất mà các ngân hàng đang đưa ra được đánh giá là tương đối hấp dẫn. Vì vậy, dự kiến đối tượng sẽ tăng mạnh nhu cầu mua nhà trong thời gian tới chủ yếu là người mua với nguồn tài chính sẵn có tương đối tốt, tập trung tìm kiếm các sản phẩm ở khu vực vùng ven và các đô thị vệ tinh với mức giá ở phân khúc trung cấp”, bà chỉ ra.

Theo đại diện Nhà Tốt, các chung cư mở bán mới nằm chủ yếu ở phân khúc cao cấp, nằm ngoài khả năng chi trả của đại bộ phận người mua. Với giá căn hộ trên thị trường thứ cấp cũng đang cho thấy đà tăng nhanh từ 15-30% trong những năm gần đây. Trong khi đó, thu nhập của người dân lại có xu hướng ngược lại khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng bị nới rộng.

Ví dụ một số dự án như Saigon Pearl (quận Bình Thạnh) bàn giao năm 2016, mức giá hiện tại 63-80 triệu đồng/m² (tăng 19% trong 1 năm qua). Citi Soho (TP Thủ Đức) bàn giao năm 2020, mức giá hiện tại 33-35 triệu đồng/m² (tăng 16% trong 1 năm qua). Saigon Riverside Complex Q7 (quận 7) bàn giao năm 2020, mức giá hiện tại 41-44 triệu đồng/m² (tăng 18% trong 1 năm qua)…

Hoàng An