Đại biểu Quốc hội đề nghị hoàn thiện quy định để bảo vệ quyền lợi cư dân và người mua nhà

Đại biểu Vũ Văn Tiến, đoàn TP Hải Phòng phát biểu tại hội trường ngày 28/10. Ảnh: Quang Vinh

Quỹ bảo trì 2% cần được quản lý theo từng khu chức năng

Chiều 28/10, thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Vũ Văn Tiến, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Văn hóa và Xã hội của Quốc hội, cho rằng, tranh chấp tại các chung cư, đặc biệt là chung cư hỗn hợp, xuất phát không chỉ từ bất đồng lợi ích mà còn do quy định pháp luật chưa đủ rõ, khiến quyền và trách nhiệm của các bên chồng chéo.

Một trong những vấn đề cần được làm rõ là cơ chế quản lý, phân chia quỹ bảo trì 2% tại các tòa nhà có nhiều khu chức năng như căn hộ, văn phòng, khách sạn và trung tâm thương mại.

Theo đại biểu, Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định cơ chế phân chia kinh phí bảo trì đối với chung cư hỗn hợp đáp ứng điều kiện về phân chia khu chức năng, sở hữu chung và quản lý vận hành độc lập. Tuy nhiên, dự thảo luật chưa thể hiện rõ cơ chế này, trong khi vẫn quy định việc bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị.

Đại biểu Quốc hội đoàn TP Hải Phòng đề nghị kế thừa quy định đã phát huy hiệu quả, đồng thời xác định rõ nguyên tắc quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì theo từng khu chức năng ngay trong luật, giao Chính phủ hướng dẫn trình tự, thủ tục thực hiện.

Theo phương án ông Vũ Văn Tiến đề xuất, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của toàn tòa nhà và khu căn hộ do ban quản trị quản lý; phần kinh phí dành cho sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ do chủ sở hữu khu đó quản lý, sử dụng theo quy định. Mức đóng 2% không thay đổi, nhưng việc quản lý và sử dụng tiền phải gắn với phạm vi sở hữu, trách nhiệm của từng chủ thể.

Đại biểu nêu tình huống, thang máy thuộc sở hữu chung của khu thương mại bị hỏng nhưng các bên không thống nhất được việc sử dụng quỹ để sửa chữa. Khi đó, dù kinh phí bảo trì đã được đóng, việc khắc phục vẫn có thể đình trệ vì vướng mắc trong xác định thẩm quyền và trách nhiệm.

Chiều 28/10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Nguồn: Media Quốc hội

Ông cho rằng, cần tránh tình trạng có tiền trong quỹ nhưng không thể sử dụng kịp thời cho nhu cầu bảo trì, sửa chữa, gây thiệt hại cho hoạt động kinh doanh và ảnh hưởng đến người sử dụng công trình.

Bên cạnh quỹ bảo trì, đại biểu Vũ Văn Tiến đề nghị làm rõ ranh giới giữa sở hữu riêng và sở hữu chung tại chung cư hỗn hợp. Trong cùng một tòa nhà, kết cấu chịu lực và hệ thống phòng cháy, chữa cháy có thể phục vụ toàn bộ công trình, trong khi sảnh, hành lang hoặc thang máy có thể được thiết kế phục vụ riêng từng khu vực.

Theo ông, không thể mặc nhiên xác định một hạng mục là sở hữu riêng chỉ vì nó phục vụ một khu chức năng, nhưng cũng không nên áp dụng cùng một cơ chế quản lý cho mọi hạng mục mà không xét đến phạm vi sử dụng thực tế.

Việc xác định sở hữu cần căn cứ quy định pháp luật, hồ sơ thiết kế được phê duyệt và hợp đồng mua bán, thuê mua. Qua đó, các bên có cơ sở xác định trách nhiệm quản lý, bảo trì, tránh tranh chấp khi phát sinh nhu cầu sửa chữa.

Một nội dung khác được đại biểu đề cập là cách tính kinh phí bảo trì đối với diện tích chủ đầu tư giữ lại để khai thác lâu dài.

Theo dự thảo, kinh phí bảo trì được xác định theo mức 2% giá trị diện tích, trong đó phần diện tích chủ đầu tư giữ lại hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua được tính theo giá bán căn hộ cao nhất tại thời điểm bàn giao; nếu bán sau đó, kinh phí được tính lại theo giá bán thực tế.

Đại biểu cho rằng, cách tính này chưa phù hợp với các diện tích thương mại, văn phòng hoặc khách sạn được chủ đầu tư giữ lại khai thác, bởi những loại tài sản này có công năng và giá trị khác căn hộ để ở.

Ông đề nghị giữ nguyên nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì 2%, nhưng bổ sung phương pháp xác định giá trị phù hợp đối với diện tích không phải căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại khai thác lâu dài. Việc xác định giá cần dựa trên công năng, đặc điểm và giá trị tài sản, được thẩm định khách quan, công khai tại thời điểm bàn giao, đồng thời có cơ chế kiểm soát để không làm giảm nguồn kinh phí bảo trì.

Từ vụ Mường Thanh, đề nghị bảo vệ người mua nhà tại dự án vi phạm

Cũng tại phiên thảo luận, đại biểu Trịnh Xuân An, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Quốc phòng, An ninh và Đối ngoại của Quốc hội, đề nghị bổ sung cơ chế bảo vệ người mua nhà tại các dự án có vi phạm pháp luật, trong bối cảnh quyền lợi của người dân có thể bị ảnh hưởng khi chủ đầu tư không hoàn thiện được pháp lý dự án.

Dẫn các vụ việc liên quan đến những dự án của Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội đang được báo chí phản ánh, ông An cho rằng cần làm rõ trách nhiệm xử lý khi chủ đầu tư vi phạm về đất đai, quy hoạch, xây dựng, trong khi người mua đã trả tiền nhưng vẫn phải chờ đợi kéo dài để hoàn thiện pháp lý căn hộ, thậm chí đối diện nguy cơ phải di dời.

Đại biểu Trịnh Xuân An, đoàn Đồng Nai. Nguồn: Media Quốc hội

Điều 27 của dự thảo đã quy định nghĩa vụ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận và bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, theo đại biểu, cần có phương án cụ thể hơn đối với trường hợp dự án chưa thể hoàn thiện pháp lý, chủ đầu tư không chấp hành, bị xử lý vi phạm hoặc mất khả năng thanh toán.

Ông đề nghị bổ sung một điều riêng về giải quyết quyền lợi người mua nhà tại dự án có vi phạm, áp dụng thống nhất đối với các loại hình dự án nhà ở, trong đó có nhà ở thương mại.

Theo đại biểu, trước hết cần phân định rõ trách nhiệm và bảo vệ người mua không biết, không buộc phải biết về vi phạm; không mặc nhiên chuyển nghĩa vụ tài chính hoặc chi phí khắc phục sai phạm của chủ đầu tư sang cư dân.

"Không thể yêu cầu người dân tự kiểm tra những hồ sơ mà chỉ cơ quan quản lý mới có điều kiện tiếp cận", ông An nói.

Về phương án xử lý, đại biểu đề nghị phân loại theo tình trạng công trình. Với công trình có thể khắc phục và được phép tồn tại, cần quy định thời hạn hoàn thiện pháp lý, giải quyết việc cấp giấy chứng nhận. Với công trình buộc phải phá dỡ, cần có phương án bố trí chỗ ở tạm thời, hoàn trả tiền, đổi nhà hoặc bồi thường phù hợp. Trường hợp công trình nguy hiểm, phải di dời ngay, quyền lợi và chỗ ở của người dân cũng cần được bảo đảm.

Ông đồng thời nhấn mạnh nghĩa vụ bồi thường phải gắn với nguồn bảo đảm thực hiện, cơ chế bảo toàn tài sản và phương án xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm giải quyết và thời hạn thực hiện cũng cần được xác định rõ.