Đại biểu Quốc hội đề xuất giải pháp lành mạnh hoá thị trường bất động sản

Sáng ngày 30/10, tham gia thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Thanh Hóa) bày tỏ lo ngại về tình trạng tài chính hóa bất động sản, khiến nhà ở từ tài sản phục vụ nhu cầu an cư trở thành công cụ đầu cơ, lướt sóng.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn phát biểu tại hội trường. Ảnh: Media Quốc hội

Theo ông, một trong những nguyên nhân là quy định cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Quy định này tiếp tục được duy trì trong dự thảo luật.

Đại biểu phân tích, bản chất của giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phải chuyển nhượng căn nhà đã hoàn thiện mà là chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Việc cho phép mua bán, chuyển nhượng hợp đồng khi tài sản chưa hoàn thành đã tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ. Người mua ban đầu chỉ cần bỏ ra khoản đặt cọc hoặc thanh toán một phần nhỏ giá trị hợp đồng để giữ chỗ, sau đó chuyển nhượng cho người khác khi giá thị trường tăng để hưởng chênh lệch.

Ông Hoàn cho rằng, dù khoản chênh lệch so với tổng giá trị căn nhà không quá lớn, nhưng tính trên số vốn ban đầu, tỷ suất lợi nhuận có thể lên tới 50%, thậm chí 100%. Đáng lo ngại hơn, việc hợp đồng liên tục được chuyển nhượng qua nhiều trung gian khiến giá nhà bị đẩy lên cao. Mỗi lần chuyển nhượng lại phát sinh thêm khoản chênh lệch và chi phí môi giới, có thể khiến giá căn hộ khi bàn giao tăng lên gấp 1,5–2 lần so với giá ban đầu. Hệ quả là người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp, trong khi thị trường bị chi phối bởi dòng vốn đầu cơ ngắn hạn.

Ông Hoàn còn dẫn kinh nghiệm từ một số quốc gia châu Á như Trung Quốc và Hàn Quốc, cho thấy các nước này đã áp dụng những biện pháp kiểm soát chặt chẽ việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm hạn chế đầu cơ.

Từ những phân tích trên, đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời xem xét lộ trình áp dụng chính sách chỉ bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Liên quan đến quy định giữ lại 5% giá trị hợp đồng cho đến khi người mua được cấp Giấy chứng nhận, đại biểu Lê Thanh Hoàn cho rằng chưa đủ để bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Ông nêu thực tế có những trường hợp người dân đã nhận bàn giao, sinh sống tại căn hộ nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận, chủ yếu do những vướng mắc thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư.

Do đó, đại biểu đề xuất chỉ cho phép chủ đầu tư thu tối đa 70% giá trị hợp đồng trước khi hoàn tất việc bàn giao nhà và cấp Giấy chứng nhận; 30% còn lại được thanh toán khi người mua nhận nhà cùng với Giấy chứng nhận. Theo ông, quy định này sẽ góp phần nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn thiện hạ tầng, thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và bảo đảm quyền lợi của người mua.

"Chấm dứt cho phép việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải thắt chặt thị trường một cách cơ học mà là biện pháp cấp thiết bóc tách yếu tố đầu cơ phái sinh ra khỏi bất động sản", đại biểu Lê Thanh Hoàn nhấn mạnh.

Cần giám sát dòng tiền và liên thông dữ liệu giao dịch bất động sản

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn - Đoàn TP Hải Phòng. Ảnh: Media Quốc hội

Cũng quan tâm đến vấn đề giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn Hải Phòng) cho biết dự thảo luật quy định mức đặt cọc không quá 5% giá trị hợp đồng, khoản thanh toán lần đầu không quá 30% và tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không quá 70%. "Người mua thực chất đang ứng trước một khoản vốn lớn nhưng không có khả năng giám sát việc sử dụng tiền của chủ đầu tư," ông Sơn phân tích.

Theo đại biểu, Bộ Xây dựng đã giải trình theo hướng không bắt buộc quản lý tiền đặt cọc. Dự thảo cho phép người mua lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai, và cũng nghiêm cấm sử dụng tiền trái quy định. “Tôi đồng tình với hướng tiếp thu này, tuy nhiên cần nhìn nhận sự bất cân xứng giữa người mua với chủ đầu tư. Việc từ chối bảo lãnh rất dễ trở thành một điều khoản được ấn định trong hợp đồng. Hơn nữa, tiền giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng, phí ưu tiên có thể được thu qua trung gian trước khi dự án đủ điều kiện,” ông Sơn nói.

Từ phân tích trên, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị bổ sung nguyên tắc nhận diện các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc tên gọi như tiền giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay phí ưu tiên. Đồng thời, cần xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư khi ủy quyền hoặc chấp nhận bên trung gian thu tiền.

Đối với cơ chế bảo lãnh, đại biểu đề nghị bảo lãnh phải là phương án mặc định, người mua chỉ được từ chối bằng xác nhận riêng sau khi được giải thích đầy đủ. Trường hợp không có bảo lãnh, cần thiết lập cơ chế giám sát dòng tiền thanh toán theo tiến độ, gắn việc giải ngân với khối lượng công việc thực tế.

Liên quan đến vấn đề chống đầu cơ, khác với đề xuất cấm chuyển nhượng của đại biểu Lê Thanh Hoàn, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn tập trung kiến nghị tăng cường kiểm soát thông qua hệ thống dữ liệu. Theo ông, nếu không theo dõi được chuỗi chuyển nhượng và giá giao dịch thực tế, việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng có thể bị lợi dụng để sang tay nhiều lần, đẩy giá bất động sản lên cao.

Đại biểu đề nghị bắt buộc cập nhật thông tin mỗi lần chuyển nhượng hợp đồng lên hệ thống thông tin thị trường bất động sản, gắn với mã định danh điện tử và dữ liệu pháp lý được cơ quan có thẩm quyền xác thực. Việc triển khai cần có lộ trình phù hợp để không làm đình trệ các giao dịch hợp pháp khi hệ thống dữ liệu chưa đồng bộ.

“Đồng thời, đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ tại Điều 6 thì cần có tiêu chí thực chất về số lượng và tổng giao dịch để tránh lạm dụng ngoại lệ, né tránh nghĩa vụ kinh doanh,” ông Sơn nêu quan điểm.

Một dự án đủ điều kiện nhận đặt cọc phải đáp ứng các điều kiện

Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh phát biểu giải trình cuối phiên thảo luận. Ảnh: Media Quốc hội

Liên quan đến những băn khoăn của đại biểu về việc nhận tiền đặt cọc trong giao dịch bất động sản, trong phần giải trình cuối phiên thảo luận, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo luật đã có các quy định về điều kiện nhận đặt cọc; đồng thời quy định các hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có việc nhận tiền đặt cọc khi bất động sản chưa đủ điều kiện theo quy định; quy định việc xử lý các hành vi vi phạm về đặt cọc theo pháp luật dân sự.

Bộ trưởng nhấn mạnh, để một dự án đủ điều kiện nhận đặt cọc, doanh nghiệp phải trải qua nhiều trình tự, thủ tục và đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Đối với quy định 5% giá trị hợp đồng còn lại mà người mua chưa phải thanh toán, Bộ trưởng giải thích rằng khoản tiền này có cơ chế bảo lãnh của ngân hàng.

Theo Bộ trưởng, một chủ đầu tư thực hiện dự án nghiêm túc, minh bạch phải có trách nhiệm xuyên suốt từ khi triển khai dự án đến khi hoàn thành xây dựng, nghiệm thu, đưa công trình vào sử dụng và bàn giao cho người mua. Trong quá trình đó, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ liên quan, bao gồm nghĩa vụ tài chính về đất đai, các khoản thuế, chi phí xây dựng và hoàn thiện các hạng mục công trình.

Khi dự án đã hoàn thành, bàn giao cho người mua và chỉ còn 5% giá trị hợp đồng chưa được thanh toán, chủ đầu tư có trách nhiệm nhanh chóng hoàn tất các nghĩa vụ còn lại, đặc biệt là thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho khách hàng, để được nhận khoản tiền này.

Theo Bộ trưởng, đối với những chủ đầu tư thực hiện dự án nghiêm túc, không có lý do gì để chậm trễ trong việc hoàn thành các nghĩa vụ cuối cùng, bởi chính việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua cũng gắn liền với quyền lợi tài chính của doanh nghiệp.