Đại biểu Quốc hội tỉnh đề nghị làm rõ cơ chế chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD

Đoàn chủ tọa tại phiên họp.

Các đại biểu tham dự phiên họp.

Tham gia thảo luận, đại biểu Trần Thế Anh, Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch HĐND xã Hải Hậu, tỉnh Ninh Bình (Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình), cơ bản thống nhất với sự cần thiết ban hành Luật Phát triển đô thị và tập trung góp ý về cơ chế chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Đại biểu Trần Thế Anh, Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch HĐND xã Hải Hậu, tỉnh Ninh Bình (Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình) thảo luận về dự án Luật Phát triển đô thị.

Theo đại biểu, đây là cơ chế mới có ý nghĩa quan trọng trong điều tiết không gian phát triển và khai thác hiệu quả giá trị đất gắn với hạ tầng giao thông công cộng. Tuy nhiên, để thực hiện thống nhất ngay sau khi luật có hiệu lực, cần làm rõ hai vấn đề:

Thứ nhất, cần xác định rõ nội hàm của chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD.

Pháp luật hiện hành đã có quy định về chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và điều chỉnh các chỉ tiêu trong khu vực TOD. Điều 25 Luật Đường sắt cũng đã trao thẩm quyền điều chỉnh chỉ tiêu kỹ thuật, chức năng sử dụng đất và chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trên nguyên tắc không vượt khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Nghị quyết số 188/2025/QH15 của Quốc hội về “Thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh” đã tiến thêm một bước khi cho phép căn cứ quy hoạch khu vực TOD được phê duyệt, UBND thành phố quyết định chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch giữa các dự án, công trình trong khu vực TOD. Như vậy, chuyển nhượng chỉ tiêu không nên được hiểu đơn thuần là một cách gọi khác của điều chỉnh quy hoạch. Khi luật hóa cơ chế đã được Quốc hội cho phép thí điểm, cần xác định rõ nội hàm cốt lõi để áp dụng thống nhất.

Từ đó, đại biểu đề nghị bổ sung tại Điều 2 theo hướng: Chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chuyển giao toàn bộ hoặc một phần chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch giữa các dự án, công trình trong cùng khu vực TOD trên cơ sở quy hoạch khu vực TOD được phê duyệt.

Quy định này vừa kế thừa Nghị quyết số 188/2025/QH15, vừa khẳng định đây là quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không phải giao dịch tự do về chỉ tiêu quy hoạch giữa các chủ thể.

Toàn cảnh hội trường Diên Hồng.

Thứ hai, cần xác định rõ giá trị pháp lý và việc thực hiện sau khi có quyết định chuyển nhượng.

Theo đại biểu, sau chuyển nhượng, chỉ tiêu của dự án, công trình chuyển đi và dự án, công trình nhận chuyển nhượng sẽ thay đổi, có thể tác động đến quy mô xây dựng, khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và yêu cầu quản lý không gian khu vực TOD. Vấn đề đặt ra là các chỉ tiêu mới được cập nhật vào hồ sơ, cơ sở dữ liệu quy hoạch như thế nào? Trường hợp nào được cập nhật trên cơ sở quyết định chuyển nhượng và trường hợp nào phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch? Nội dung này cần được xác định ngay trong luật, tránh cách hiểu và xử lý khác nhau giữa các địa phương.

Đại biểu cho rằng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã quy định các trường hợp, trình tự điều chỉnh quy hoạch. Vì vậy, luật không nên tạo thêm một cơ chế điều chỉnh quy hoạch song song, nhưng cũng không để khoảng trống pháp lý sau khi quyết định chuyển nhượng được ban hành.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung tại quy định về TOD theo hướng: Quyết định chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch là căn cứ để cập nhật chỉ tiêu của dự án, công trình có liên quan vào hồ sơ, cơ sở dữ liệu quy hoạch và hồ sơ quản lý đầu tư xây dựng. Trường hợp việc chuyển nhượng làm thay đổi nội dung thuộc trường hợp phải điều chỉnh quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn thì thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định.

Cách quy định này sẽ xác lập giá trị pháp lý của quyết định chuyển nhượng nhưng không làm thay đổi hệ thống pháp luật về điều chỉnh quy hoạch hiện hành, đồng thời phân định rõ giữa chuyển nhượng chỉ tiêu, cập nhật chỉ tiêu và điều chỉnh quy hoạch.

Đại biểu nhấn mạnh, khi đưa một cơ chế mới từ thí điểm vào luật, không chỉ cần trao thẩm quyền mà quan trọng hơn là phải thiết kế để cơ chế có thể vận hành ngay trong thực tế. Vì vậy, cần làm rõ trong luật nội hàm của chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch, giá trị pháp lý của quyết định chuyển nhượng và việc thực hiện sau quyết định; còn điều kiện, trình tự, phương pháp xác định và tổ chức thực hiện có thể giao Chính phủ quy định cụ thể. “Nếu xử lý được hai vấn đề này, cơ chế TOD sẽ chặt chẽ, minh bạch hơn và thuận lợi hơn khi triển khai trong thực tiễn”, đại biểu nêu.