Đại biểu Quốc hội tỉnh thảo luận góp ý hoàn thiện các dự án luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản

Phiên thảo luận tại tổ 5 gồm ĐBQH các tỉnh, thành phố: Quảng Ninh, Cao Bằng, Đà Nẵng do đồng chí Quản Minh Cường, Ủy viên Trung ương Đảng, Bí thư Thành ủy, Trưởng Đoàn ĐBQH thành phố Quảng Ninh chủ trì.  

Thảo luận tại Tổ, các đại biểu nhấn mạnh sự cần thiết ban hành 3 dự án luật nhằm kịp thời thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng, khắc phục những hạn chế, bất cập trong thực tiễn thi hành pháp luật, đáp ứng yêu cầu phát triển trong giai đoạn mới. Qua đó, tháo gỡ các điểm nghẽn từ thực tiễn, khơi thông nguồn lực đất đai, hoàn thiện khung pháp lý về nhà ở và thị trường bất động sản; đồng thời bảo đảm các quyền lợi hợp pháp, thiết thực cho người dân, doanh nghiệp và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước.

Tháo gỡ khó khăn về đất ở, sinh kế cho đồng bào dân tộc thiểu số và phân cấp cho cấp cơ sở

Tham gia thảo luận tại Tổ, đại biểu Bế Thanh Tịnh, Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh bày tỏ sự đồng tình với với mục tiêu chính sách quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 15 của dự thảo luật. Tuy nhiên, đại biểu đề nghị dự thảo luật không chỉ quy định quyền được hỗ trợ mà cần trả lời rõ: nếu địa phương không có quỹ đất ở, đất sản xuất thì giải quyết thế nào? Đây là tình huống thực tế tại nhiều xã miền núi, nơi đất bằng rất ít, đất sản xuất manh mún, phần lớn diện tích là đất rừng hoặc có điều kiện sử dụng hạn chế.

Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Cao Bằng Bế Thanh Tịnh phát biểu tại phiên thảo luận.

Đề nghị bổ sung ngay trong luật nguyên tắc: Nơi không có quỹ đất phù hợp thì được áp dụng hình thức hỗ trợ thay thế theo điều kiện thực tế, như: hỗ trợ nhà ở, chuyển đổi nghề, tạo sinh kế, bố trí sản xuất tập trung hoặc hỗ trợ tiếp cận đất thông qua các cơ chế hợp pháp; Chính phủ quy định cụ thể điều kiện, mức hỗ trợ, nguồn kinh phí và trách nhiệm của từng cấp. Không nên để người dân thuộc diện chính sách nhưng trong nhiều năm không được hưởng chỉ vì địa phương không còn đất để giao. Đồng thời, cần làm rõ thời hạn và ngoại lệ đối với hạn chế chuyển nhượng đất được hỗ trợ, cũng như quyền lợi hợp pháp khi thu hồi đất trong trường hợp người được hỗ trợ qua đời.

Về việc giao thẩm quyền cho cấp xã tại Điều 18, Điều 30, Điều 32 dự thảo, đại biểu Bế Thanh Tịnh cho rằng, chủ trương này phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Tuy nhiên, thực tiễn các xã miền núi cho thấy cán bộ địa chính còn mỏng, hồ sơ lịch sử phức tạp, dữ liệu chưa đồng bộ, địa bàn rộng, đi lại khó khăn. Nếu chỉ chuyển thẩm quyền mà không chuyển đủ điều kiện thực hiện thì thủ tục có nguy cơ chậm hơn, người dân phải đi lại nhiều hơn. Đề nghị quy định rõ trách nhiệm hỗ trợ chuyên môn của cấp tỉnh; tiêu chí tối thiểu về nhân lực, hạ tầng số, cơ sở dữ liệu và kinh phí; cơ chế phối hợp xử lý hồ sơ liên xã hoặc dự án có nhiều loại chủ thể sử dụng đất. Đối với quy định chuyển tiếp về căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Điều 109, cần xác định thứ tự ưu tiên khi các căn cứ không thống nhất, tránh mỗi nơi vận dụng một cách. Phân cấp phải đo được bằng thời gian giải quyết hồ sơ, số lần người dân đi lại và trách nhiệm giải trình của cơ quan có thẩm quyền.

Góp ý đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu đề nghị làm rõ hơn yêu cầu phát triển nhà ở phù hợp với phong tục tập quán và điều kiện tự nhiên tại điểm e khoản 2 Điều 6 của dự thảo. Cụ thể, cần khuyến khích thiết kế nhà ở thích ứng với địa hình, khí hậu và nguy cơ thiên tai, bảo đảm an toàn nhưng vẫn giữ vững bản sắc kiến trúc, chi phí hợp lý, tuyệt đối không áp dụng máy móc các mẫu nhà ở đô thị cho vùng cao. Với các địa phương có nhiều xã biên giới, dân cư phân tán, thu nhập thấp, cần cơ chế lồng ghép nguồn lực chương trình mục tiêu quốc gia, tín dụng chính sách và hỗ trợ cải tạo nhà ở không an toàn, đồng thời, giao địa phương xác định tiêu chí hỗ trợ phù hợp. Việc đánh giá hiệu quả chính sách không chỉ tính số căn hộ xây mới, mà phải tính số hộ dân có chỗ ở an toàn, bền vững, phù hợp sinh kế.

Cần giải quyết thỏa đáng chính sách bồi thường, tái định cư

Đại biểu Bế Xuân Trường, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Chủ tịch Hội Cựu chiến binh Việt Nam phát biểu thảo luận tại tổ.

Đại biểu Bế Xuân Trường, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, Chủ tịch Hội Cựu chiến binh Việt Nam cho rằng, đất đai là nguồn lực đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển đất nước, gắn liền với quốc phòng, an ninh và đời sống nhân dân. Tuy nhiên, thực tiễn quản lý, sử dụng đất thời gian qua còn nhiều bất cập, nhất là trong thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và xác định giá đất. Đề nghị dự án luật cần quán triệt nguyên tắc người dân đến nơi ở mới phải có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, tránh tình trạng chỉ bồi thường bằng tiền nhưng không giải quyết được việc làm và sinh kế, dễ phát sinh khiếu kiện. Cần có chính sách thu hẹp khoảng cách giữa giá bồi thường và giá trị đất sau chuyển đổi mục đích sử dụng để tạo sự đồng thuận trong nhân dân.

Góp ý một số quy định cụ thể, đại biểu Bế Xuân Trường thống nhất tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, không tư nhân hóa đất đai. Đồng thời, cần quản lý chặt chẽ đất được giao cho đồng bào dân tộc thiểu số, tránh tình trạng chuyển nhượng dẫn đến mất đất sản xuất. Đối với đất quốc phòng, an ninh, đại biểu đề nghị phải sử dụng đúng mục đích; trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng phải do Chính phủ quyết định.

Đại biểu Đoàn Thị Lê An, Phó Chủ tịch Ủy ban Mặt trận Tổ quốc tỉnh, Chủ tịch Hội Liên hiệp Phụ nữ tỉnh phát biểu.

Đồng quan điểm, đại biểu Đoàn Thị Lê An, Tỉnh ủy viên, Phó Chủ tịch Ủy ban MTTQ tỉnh, Chủ tịch Hội Liên hiệp Phụ nữ tỉnh đánh giá cao việc dự thảo đã quy định trách nhiệm bảo đảm sinh kế cho người có đất bị thu hồi. Đề nghị bổ sung vào khoản 5 Điều 41 quy định “Việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất phải gắn với phương án phục hồi sinh kế phù hợp; ưu tiên hỗ trợ người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hộ nghèo, hộ cận nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và các đối tượng dễ bị tổn thương; bảo đảm điều kiện ổn định đời sống, sản xuất và khả năng tạo thu nhập bền vững”. Cần quy định trách nhiệm theo dõi, đánh giá kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ sinh kế sau thu hồi đất.

Về lập và thực hiện dự án tái định cư, khu tái định cư, đề nghị bổ sung vào Điều 47 nguyên tắc “Việc bố trí tái định cư đối với đồng bào dân tộc thiểu số phải bảo đảm điều kiện sinh kế, khả năng tiếp cận đất sản xuất, hạ tầng thiết yếu, phù hợp với phong tục, tập quán, bản sắc văn hóa và nguyện vọng chính đáng của cộng đồng dân cư”. Đồng thời, quy định rõ trách nhiệm lấy ý kiến người dân về địa điểm, phương án tái định cư và giải trình việc tiếp thu ý kiến.

Về chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số tại Điều 15, đại biểu kiến nghị mở rộng hỗ trợ cho cả những hộ bị mất đất do thiên tai, sạt lở hoặc phải di dời khỏi khu vực nguy hiểm (không chỉ giới hạn ở diện hộ nghèo, hộ cận nghèo), đồng thời, rà soát các quy định hạn chế quyền chuyển nhượng, thừa kế để không tạo ra rào cản pháp lý khi người dân đã vươn lên thoát nghèo.

Về thẩm quyền thực hiện quản lý nhà nước về đất đai, đại biểu đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 2 Điều 18 theo hướng: “Việc phân cấp, ủy quyền phải căn cứ vào yêu cầu quản lý nhà nước, điều kiện thực tế và năng lực thực hiện của UBND cấp xã; xác định rõ phạm vi, nội dung, điều kiện, trách nhiệm của cơ quan phân cấp, ủy quyền và cơ quan được phân cấp, ủy quyền; bảo đảm nhân lực, kinh phí, điều kiện kỹ thuật và cơ chế kiểm tra, giám sát theo quy định của pháp luật”. Đồng thời, đề nghị bổ sung trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc hướng dẫn chuyên môn, hỗ trợ kỹ thuật, kiểm tra và xử lý những khó khăn, vướng mắc phát sinh tại cấp xã.

Làm rõ cơ chế tiếp cận đất đai, bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản

Tham gia góp ý vào dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Tạ Lê Thanh, Ủy viên là ĐBQH hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội tập trung làm rõ các nội dung về quyền tiếp cận đất đai và bảo vệ quyền lợi người mua.

Đại biểu Tạ Lê Thanh, Ủy viên là đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội phát biểu.

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu bày tỏ băn khoăn về việc mở rộng quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Cần làm rõ quyền sử dụng đất gắn với phần diện tích sàn được mua, bảo đảm thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở; quy định cụ thể phạm vi, khu vực được phép mua, thuê mua để bảo đảm quốc phòng, an ninh. Đối với các dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT, nếu cho phép kinh doanh khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì phải có bảo lãnh không hủy ngang, bảo đảm đủ giá trị và thời hạn. Chủ đầu tư phải công khai tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính và hoàn thành nghĩa vụ trước khi cấp giấy chứng nhận cho người mua đầu tiên.

Về thanh toán, bảo lãnh trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai (Điều 20), liên quan đến khoản 5% giá trị hợp đồng, đại biểu ủng hộ việc gửi khoản tiền này vào tài khoản tại tổ chức tín dụng, tiền lãi thuộc về người mua. Tuy nhiên, phải quy định rõ việc quản lý khoản tiền, cũng như điều kiện người mua đồng ý tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, tránh để chủ đầu tư lợi dụng, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng. Về chuyển nhượng dự án bất động sản, đại biểu Tạ Lê Thanh đề nghị cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính đã được xác định của chủ đầu tư, với điều kiện tiền chuyển nhượng được thanh toán trực tiếp vào ngân sách qua tài khoản phong tỏa trước khi bàn giao dự án. Quy định này cần áp dụng thống nhất đối với dự án thông thường và dự án BT, vừa bảo đảm thu ngân sách, vừa tạo điều kiện tháo gỡ vướng mắc cho những dự án đang đình trệ.

Đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu đề nghị rà soát các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Điều 30, Điều 32 và Điều 49, tránh chồng chéo với pháp luật về quy hoạch. Những nơi đã có quy hoạch đủ căn cứ thực hiện thì không cần khoanh vùng lại hoặc thêm một lần phê duyệt kế hoạch sử dụng đất. Về phương thức tiếp cận đất đai, cần làm rõ điều kiện giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Riêng cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, đại biểu cho rằng trước mắt nên tiếp tục thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, chỉ xem xét mở rộng khi có đủ cơ sở thực tiễn.

Về tài chính đất đai và giá đất, đại biểu đồng tình với việc sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để đơn giản hóa việc xác định nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, Điều 75 cần làm rõ căn cứ quyết định giá đất, cách sử dụng dữ liệu, kiểm soát tình trạng giá ảo và xung đột lợi ích. Bên cạnh đó, cần thống nhất quy định về các khoản thu bổ sung đối với đất không được đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.