Đại gia địa ốc 'ngồi trên đống lửa' với tiền thuê đất

UBND TP.HCM đang xây dựng dự thảo Quyết định về định mức tỷ lệ tính đơn giá thuê đất, tỷ lệ thu đối với đất xây dựng công trình ngầm và tỷ lệ thu đối với đất có mặt nước để làm căn cứ tính tiền thuê đất trên địa bàn.

Tiền thuê đất tăng mạnh

So với quy định hiện hành, tỷ lệ để tính tiền thuê đất theo dự thảo Quyết định mới của UBND TP.HCM đã giảm xuống. Song, với Quyết định 79/2024 có hiệu lực từ ngày 31/10 thành phố đã áp dụng bảng giá đất mới với mức giá tăng bình quân từ 5-38 lần so với trước đây.

Theo đó, giá thuê đất trả tiền hằng năm cũng tăng theo tương ứng. Theo tính toán, nếu áp dụng bảng giá đất mới, giá thuê đất phi nông nghiệp trên toàn thành phố sẽ có mức tăng từ 35-50%. Trong khi giá thuê đất thương mại, dịch vụ cũng sẽ tăng bình quân từ 18-53%, tùy khu vực.

Tiền thuê đất dự kiến tăng có thể sẽ tạo thêm những áp lực lên doanh nghiệp sử dụng nhiều đất.

Theo Sở Tài chính, việc điều chỉnh tăng giá thuê đất và mặt nước như kể trên phản ánh sát với giá thuê đất trên thị trường. Đây là mức tăng tất yếu khi thành phố điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận với giá thị trường và trong ngưỡng chịu được của nền kinh tế.

Đối với đất thuê cho mục đích sản xuất kinh doanh, Sở Tài chính cho rằng chủ yếu các doanh nghiệp thuê tại các khu vực 2 và khu vực 3. Các khu vực này đều áp dụng đơn giá đất để tính tiền thuê đất bằng 50-75% bảng giá đất sản xuất kinh doanh. Vì thế, đơn giá thuê đất mới sẽ đảm bảo không tăng đột biến và không ảnh hưởng quá lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, mức thuê đất mới cũng tác động đến không ít đối tượng liên quan. Ông Đào Quang Dương, Phó Trưởng Phòng Kinh tế đất, Sở TN&MT TP.HCM cho biết, khi bảng giá đất mới của thành phố có hiệu lực từ 31/10/2024 đến hết năm 2025, nhóm bị tác động nhiều nhất là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Đầu tiên, mức đóng của doanh nghiệp là 0,15%/năm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, hiện mức này vẫn áp dụng đến hết năm 2025 theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Đây là chi phí đầu vào của tất cả hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp. Tiếp theo là tiền thuê đất, khi chi phí này tăng thì giá mặt bằng sẽ tăng lên, ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp. Do vậy, lựa chọn tỷ lệ trong ngưỡng nào đang là điều các doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh hồi hộp chờ.

Doanh nghiệp “ngồi trên đống lửa”

Ông Trần Văn Mười, Chủ tịch HĐQT công ty Nhà đất Nhân Mười cho biết đang cân nhắc thực hiện một dự án tại khu vực Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức do chi phí thuê đất tăng đột biến.

Giá đất tại khu vực này trước đây vào khoảng 7 triệu đồng/m2, nhưng theo bảng giá đất mới đã tăng lên tới 84 triệu đồng/m2. Điều này sẽ khiến chi phí đội lên rất nhiều, ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của công ty.

Cùng chung nỗi lo, lãnh đạo một doanh nghiệp về lĩnh vực lâm sản ở TP.HCM cho biết, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ làm gia tăng đáng kể chi phí thuê đất của doanh nghiệp.

Đặc biệt là đối với đất thương mại dịch vụ không phải là đất ở, đất sử dụng cho các hoạt động cho thuê kho bãi và khu đất có mật độ xây dựng thấp, bị giới hạn chiều cao hoặc khu đất nằm trong vùng lõi của thành phố.

Vị đại diện doanh nghiệp trên lấy ví dụ công ty ông đang thuê lô đất diện tích hơn 1.200 m2 làm văn phòng trên đường Trương Định, Quận 3, TP.HCM. Theo quyết định bảng giá đất cũ thì tiền thuê đất hàng năm doanh nghiệp phải đóng cho thành phố là hơn 4,2 tỉ đồng/năm. Theo quy định bảng giá đất mới, công ty phải đóng tiền thuê đất hơn 6 tỉ đồng, tăng hơn 30%.

Những doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp cũng đang có nhiều vướng mắc. Có một thực tế là rất nhiều doanh nghiệp thuê đất vào thời gian trước năm 2000 với giá rất rẻ. Vào thời gian đó, với giá thuê chỉ vài USD/m2, nhiều nhà đầu tư thuê diện tích rất rộng, lên đến hàng chục ha.

Theo quy định mới, các nhà đầu tư trên đang có rất nhiều lo lắng, và câu hỏi đặt ra là sau khi bảng giá đất mới ban hành, họ có phải trả tiền thuê đất bổ sung hay là được hưởng hết chu kỳ thuê 50 năm?

Trước những lo lắng của doanh nghiệp, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị sửa đổi Dự thảo Quyết định để áp dụng tỉ lệ % tính đơn giá thuê đất với mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đối với đất có vị trí tại đường số 1 Khu Chế xuất Linh Trung, phường Bình Chiểu, thành phố Thủ Đức thuộc Khu vực 2, gồm: Thành phố Thủ Đức, các quận: 6, 7, 8, 11, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp là 0,5%, thấp hơn 0,25% so với đề xuất của Sở Tài chính tại Dự thảo Quyết định.

Theo đó, đơn giá thuê đất hàng năm được tính theo công thức: 39,7 triệu đồng/m2 x 0,5% = 198.500 đồng/m2, chỉ tăng 1,1 lần, tăng 10% so với cách tính trước đây thì hợp tình hợp lý hơn.

HoREA cũng đề nghị Sở Tài chính xem xét lại đối với đất thuê trong Khu Công nghệ cao, Khu Công viên phần mềm Quang Trung áp dụng 0,25% giá đất của bảng giá đất tương tự như đối với nhóm đất nông nghiệp để tạo điều kiện thu hút đầu tư vào Khu Công nghệ cao và Khu Công viên phần mềm Quang Trung.

Còn với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; đất công trình công cộng có mục đích kinh doanh, theo hướng giảm 0,25% đối với từng khu vực quy định tại khoản 3 Điều 3 Dự thảo. Với đất thương mại, dịch vụ theo hướng giảm 0,25% đối với từng khu vực quy định tại khoản 4 Điều 3.

Trong khi đó, Hiệp hội doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) mới đây cũng đã có kiến nghị gửi Sở Tài chính, trong đó đề xuất tỉ lệ (%) tính đơn giá thuê đất với nhóm đất nông nghiệp ở mức 0,25%. Nhóm khu công nghệ cao, công viên phần mềm là 0,3%. Nhóm đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực 1 là 0,5%, khu vực 2 là 0,4% và khu vực 3 là 0,3%. HUBA cũng đề xuất tỉ lệ (%) tính đơn giá thuê đất Nhóm đất thương mại - dịch vụ khu vực 1 là 1%; khu vực 2 là 0,75%; khu vực 3 là 0,5%.

Nhật Minh