Đánh giá lại nợ xấu bất động sản để có giải pháp hài hòa

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã công bố một số thông tin liên quan đến Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các tổ chức tín dụng. Mục tiêu là luật hóa các nội dung từ Nghị quyết 42, chuyển từ giải pháp tình thế sang khung pháp lý lâu dài.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp lại băn khoăn với câu hỏi được đặt ra là: Liệu việc luật hóa có thể xử lý tận gốc bài toán nợ xấu, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản?

Tài sản bảo đảm: Khi ngân hàng cũng 'lãnh đủ'

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn (Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright) nhận định: “Tài sản bảo đảm không chỉ giúp ngân hàng yên tâm cấp tín dụng mà còn là công cụ kiểm soát rủi ro nợ xấu. Tuy nhiên, giá trị thực sự của tài sản bảo đảm chỉ phát huy khi có thể được thu giữ và xử lý nhanh chóng, minh bạch, hợp pháp nếu người vay mất khả năng trả nợ”.

Ông Tuấn cho biết thêm: Phần nợ xấu khi xử lý chậm trễ, kéo dài từ năm này qua tháng khác, không chỉ gây thiệt hại cho ngân hàng, mà còn gây thiệt hại cho cả người thế chấp... gây lãng phí.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng việc ngân hàng thu giữ tài sản bảo đảm không phải lúc nào cũng là giải pháp hiệu quả. Trong bối cảnh thị trường còn bất ổn, tài sản thu giữ có thể trở thành ‘cục nợ’ nếu thiếu cơ chế xử lý linh hoạt. Bởi thực tế có không ít dự án bị thu giữ trong tình trạng pháp lý chưa hoàn thiện, dở dang, khiến ngân hàng không thể phát mãi, chi phí bảo quản cao, trong khi tài sản không sinh lời.

Luật hóa Nghị quyết 42 giúp ngân hàng có công cụ pháp lý mạnh, song doanh nghiệp cần cơ chế hỗ trợ – đâu là điểm cân bằng để xử lý nợ xấu hiệu quả? Ảnh minh họa

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cảnh báo: Tình trạng nợ xấu bất động sản đang ngày càng phức tạp, ảnh hưởng lớn đến sự ổn định của thị trường tài chính và sức khỏe doanh nghiệp. Nếu không có giải pháp tổng thể và mang tính đột phá, hàng loạt dự án dở dang sẽ tiếp tục đắp chiếu.

“Xử lý nợ xấu không chỉ là thu hồi nợ mà còn là cơ hội để phục hồi thị trường. Chính phủ cần xem xét ban hành cơ chế đặc thù nhằm xử lý nợ xấu một cách quyết liệt, đồng bộ. Chúng ta cần cách tiếp cận mới: Thu hồi được nợ, khôi phục được dự án, cứu được doanh nghiệp và giữ được việc làm cho người lao động”, ông Châu nói.

Một trong những rào cản lớn hiện nay là các thủ tục pháp lý liên quan đến xử lý tài sản đảm bảo. Nhiều dự án dù có giá trị cao vẫn bị kẹt trong vòng xoáy tranh chấp, khiến ngân hàng không thể phát mãi, còn doanh nghiệp không thể tái cấu trúc.

Ngân hàng - doanh nghiệp: Cần cơ chế hài hòa

Luật sư Lê Trung Phát (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng: “Để xử lý nợ xấu, cần đảm bảo quyền tài sản của người thế chấp, xây dựng quyền lợi bên nhận thế chấp tài sản và sự minh bạch hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng tín dụng... phải phân loại rõ quyền, nghĩa vụ của các bên”.

Nói về kinh nghiệm xử lý nợ xấu trên thế giới, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn cho biết: Cách xử lý tài sản bảo đảm ở các quốc gia được chia làm hai trường phái: Thông luật (Mỹ, Anh, Singapore): Cho phép ngân hàng tự thu giữ, bán tài sản nếu có thỏa thuận trong hợp đồng, rút ngắn thời gian xử lý. Dân luật (trong đó có Việt Nam), thì xử lý tài sản bảo đảm phải thông qua tòa án, cơ quan thi hành án, dù hợp đồng có điều khoản rõ ràng. Phương án này tuy đảm bảo sự công bằng, nhưng quy trình tư pháp phức tạp lại làm chậm việc xử lý, gây tắc nghẽn dòng vốn.

Một điểm đáng lưu ý khi xử lý tài sản đảm bảo đó là việc định giá tài sản. Liên quan đến vấn đề này, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn nhấn mạnh: “Việc định giá phải phản ánh đúng giá trị thị trường, tránh tổ chức tín dụng đơn phương bán với giá thấp gây thiệt hại cho người vay. Cần có giám sát độc lập hoặc cơ chế định giá khách quan. Đồng thời, quy trình xử lý cần công khai, minh bạch, có thể giám sát và kiểm chứng. Việc chuyển nhượng tài sản nên qua sàn giao dịch hoặc các kênh minh bạch, với đầy đủ thông tin về giá bán, hồ sơ người mua và biên bản giao dịch”.

Đặt vấn đề về hiệu quả của việc luật hóa Nghị quyết 42, ông Lê Hoàng Châu cho rằng: Nếu chỉ chuyển Nghị quyết thành luật mà không bổ sung các điều kiện thực thi cần thiết, thì hiệu quả sẽ rất hạn chế. Gốc rễ của vấn đề nợ xấu hiện nay nằm ở hai nút thắt lớn: ách tắc pháp lý và rủi ro thị trường”.

Về phân loại nợ xấu, ông Châu kiến nghị phải điều chỉnh lại hệ thống phân nhóm: Ngân hàng không nên mặc định nợ nhóm 4 nghiêm trọng hơn nhóm 3, hay nhẹ hơn nhóm 5. Thay vào đó, cần rà soát lại để phản ánh đúng thực tế. Nợ nhóm 5 - mất khả năng thu hồi - mới là “cục máu đông” cần ưu tiên xử lý, trong khi các nhóm 1, 2, 3 nên được hỗ trợ để phục hồi, tránh trượt sâu.

Ngoài ra, cần luật hóa rõ ràng quyền và nghĩa vụ các bên trong giao dịch tài sản bảo đảm, cho phép chuyển nhượng tài sản trên sàn giao dịch nhưng vẫn đảm bảo nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Đồng thời, hoàn thiện pháp luật theo hướng công bằng, minh bạch, xóa sổ “sân sau”, “sở hữu chéo” trong hệ thống ngân hàng - doanh nghiệp.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, một đại diện doanh nghiệp chia sẻ thẳng thắn: “Chúng ta hoạt động bình đẳng trong một nền kinh tế. Điều kiện khách quan ảnh hưởng đến cả doanh nghiệp và ngân hàng. Vậy vì sao doanh nghiệp phải chấp nhận rủi ro đó mà ngân hàng thì không?. Lâu nay, doanh nghiệp vẫn là bên yếu thế trong quan hệ vay vốn ngân hàng, đang phải gánh nhiều rủi ro mà thiếu các cơ chế hỗ trợ phù hợp. Nên chăng, chúng ta có một giải pháp ngắn hạn cho một vấn đề ngắn hạn chứ không nên luật hóa nó?”, vị này nêu vấn đề.

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị thành lập tổ công tác liên ngành từ Trung ương đến địa phương để rà soát, phân loại các dự án bất động sản đang ngưng trệ. Không nên dùng một cơ chế cứng nhắc cho tất cả. Khi nợ xấu được xử lý, dòng tiền mới sẽ quay lại thị trường, doanh nghiệp sống lại, ngân hàng lành mạnh, và Nhà nước thu được thuế. Đây là bài toán cần lời giải tổng thể, với sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị.

THÙY LINH