Đánh thuế 20% lãi bán bất động sản: cẩn trọng tính thuế theo cảm tính

Đây là nhận định của Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn luật sư TP Hà Nội) xung quanh đề xuất áp thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần thu nhập thực từ mỗi lần chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn luật sư TP Hà Nội).

Thưa ông, Bộ Tài chính vừa đề xuất áp thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần thu nhập thực từ mỗi lần chuyển nhượng bất động sản, thay cho cách tính theo tỷ lệ cố định như hiện nay. Theo ông, cách tính thuế này có công bằng và khả thi hơn không?

- Về bản chất, đề xuất chuyển từ thu thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ cố định 2% trên giá chuyển nhượng sang tính 20% trên phần lãi thực thu từ giao dịch bất động sản không làm phát sinh một loại thuế mới, mà chỉ là thay đổi phương pháp tính thuế. Tuy nhiên, điều quan trọng cần nhìn thẳng là sự “công bằng” mà đề xuất này hướng tới vẫn còn nhiều khoảng trống.

Trước hết, nếu thực hiện theo hướng tính thuế 20% trên phần lãi ròng, Nhà nước buộc phải xác minh chính xác giá mua vào và giá bán ra của từng giao dịch. Trong thực tế, đây là điều rất khó khả thi. Bởi hầu hết người dân đều không kê khai đúng giá mua thực tế, giá chuyển nhượng thường được ghi thấp hơn thực tế nhằm giảm nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, các chi phí liên quan như chi phí môi giới, chi phí cải tạo, sửa chữa tài sản… lại không có chế tài bắt buộc kê khai đầy đủ hoặc hóa đơn chứng từ hợp lệ. Khi không kiểm soát được yếu tố giá mua và chi phí hợp lý, việc đánh thuế trên thu nhập thực sẽ trở thành hình thức “đánh thuế cảm tính”, dễ dẫn đến tranh chấp và khiếu nại.

Tiếp theo, trong điều kiện cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản chưa minh bạch, việc yêu cầu người dân tự chứng minh lãi thực thu sẽ dẫn đến sự tùy tiện trong áp dụng.

Dự thảo cho rằng, việc đánh thuế theo lãi thực sẽ hạn chế tình trạng khai giá thấp để trốn thuế. Tuy nhiên, liệu trong thực tế có dễ xác định chính xác “giá mua” và “chi phí hợp lý” như dự thảo yêu cầu không, thưa ông?

- Trên thực tế, việc xác định “giá mua” và “chi phí hợp lý” không hề đơn giản. Trong bối cảnh đó, nếu cơ quan thuế muốn xác minh lại “giá mua thực tế” của các giao dịch đã phát sinh từ nhiều năm trước, thì sẽ gặp phải vô vàn trở ngại, từ thiếu hóa đơn, chứng từ, không có căn cứ pháp lý, cho đến việc người bán đã thay đổi chỗ ở, thậm chí không còn liên hệ được.

Mặt khác, khái niệm “chi phí hợp lý” cũng đang là một khoảng mờ lớn trong pháp luật thuế hiện hành. Ví dụ: người dân bỏ tiền cải tạo nhà, sửa đường, xây hàng rào, thuê thiết kế… nhưng không có hóa đơn tài chính, không có hợp đồng hợp lệ thì liệu có được tính là “chi phí hợp lý” không?

Quan trọng hơn, hệ thống cơ sở dữ liệu hiện tại chưa đủ mạnh để liên thông, giám sát và xác minh đồng bộ các yếu tố cấu thành “thu nhập thực”. Vì vậy, nếu không có một hệ thống dữ liệu định giá minh bạch, bắt buộc hóa đơn chứng từ cho mọi chi phí phát sinh, và cơ chế giám sát chặt chẽ các giao dịch bất động sản, thì việc xác định “giá mua” và “chi phí hợp lý” như dự thảo đề xuất là một yêu cầu rất khó đáp ứng trong thực tế quản lý thuế ở Việt Nam hiện nay.

Sửa đổi thuế chuyển nhượng bất động sản để tiến tới giảm đầu cơ ngắn hạn. (ảnh: Doãn Thành)

Nhiều ý kiến lo ngại thuế suất 20% trên phần lãi có thể khiến thị trường giao dịch chậm lại, nhất là trong bối cảnh thị trường đang khó khăn. Ông đánh giá thế nào về tác động tâm lý và thực tế tới giao dịch bất động sản nếu chính sách được thông qua?

- Trước hết, cần nhìn nhận rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không chỉ khó khăn ở yếu tố thanh khoản mà còn chịu áp lực tâm lý rất lớn từ phía người mua và người bán. Khi thông tin về việc áp mức thuế 20% trên phần lãi được đưa ra, phần lớn người dân đều hình dung đến một mức thuế “rất cao” mà không quan tâm đến việc đó là thuế trên phần lợi nhuận chứ không phải trên toàn bộ giá chuyển nhượng. Chính yếu tố thiếu minh bạch trong phương thức tính toán, cộng với tâm lý bất an, e ngại thủ tục và gánh nặng tài chính sẽ khiến nhiều người dân chọn cách “án binh bất động”, hoãn các kế hoạch mua – bán, chờ chính sách rõ ràng hơn.

Thứ hai, trong điều kiện thị trường với các thông tin chưa rõ ràng, cơ sở dữ liệu giá chưa được công khai thống nhất, thì việc đánh thuế trên phần lãi thực không chỉ gây áp lực với bên bán mà còn gián tiếp đẩy chi phí sang bên mua. Hệ quả là giá bất động sản có thể bị đội lên để “gánh” phần thuế, làm giảm khả năng tiếp cận của người có nhu cầu thực, đồng thời khiến giao dịch thứ cấp bị siết lại.

Trong điều kiện dữ liệu giao dịch và minh bạch thị trường còn hạn chế, theo ông, đâu là giải pháp để việc áp dụng chính sách thuế mới đạt hiệu quả, tránh tạo ra lỗ hổng cho gian lận thuế?

- Trước hết, cần xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu Quốc gia về bất động sản và đất đai một cách thống nhất, liên thông và công khai. Hệ thống này phải tích hợp được toàn bộ thông tin về giá mua – giá bán, thời điểm giao dịch, số lượng tài sản sở hữu, mục đích sử dụng, lịch sử chuyển nhượng… để giúp cơ quan thuế và người dân có căn cứ xác thực, từ đó ngăn chặn tình trạng kê khai hai giá, hợp đồng giả tạo, hoặc nhờ người khác đứng tên để né thuế.

Thứ hai, cần áp dụng bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt đối với các giao dịch bất động sản, đặc biệt là các khoản thanh toán chính yếu như tiền mua bán, chuyển nhượng. Việc này không chỉ giúp truy vết dòng tiền để xác định giá thực, mà còn góp phần hạn chế rửa tiền, chuyển giá, và gian lận thuế. Song song, cơ quan thuế cần được phép kết nối dữ liệu với ngân hàng, công chứng, địa chính, thuế và công an để giám sát liên ngành theo thời gian thực.

Thứ ba, cần xem xét áp dụng khung giá thị trường linh hoạt, được cập nhật thường xuyên theo biến động thực tế và do một cơ quan độc lập, có chuyên môn định giá xác lập. Nếu vẫn tiếp tục dùng bảng giá đất cứng và lạc hậu để tính thuế, trong khi giá thị trường cao gấp nhiều lần, thì chính sách nào cũng sẽ tạo ra độ vênh, tiếp tay cho gian lận và mất công bằng.

Cuối cùng, không thể thiếu các biện pháp truyền thông và hướng dẫn công khai, rõ ràng, dễ hiểu cho người dân. Nếu người dân không hiểu mình phải kê khai thế nào là đúng, không biết hồ sơ nào là hợp lệ để chứng minh chi phí, thì sẽ nảy sinh tâm lý sợ sai – né tránh – hoặc tìm cách lách luật.

Xin cảm ơn ông!

phương nga