Đánh thuế bất động sản: Không cấm tích lũy, chỉ triệt tiêu lợi nhuận 'lướt sóng'

Trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn lớn, tại nhiều đô thị lại tồn tại nghịch lý khi không ít căn nhà, biệt thự, thậm chí cả khu đô thị bị bỏ trống trong thời gian dài. Đất đai thay vì được đưa vào sản xuất, kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực lại trở thành tài sản để tích trữ, chờ tăng giá.

Thực trạng này đặt ra yêu cầu hoàn thiện các công cụ điều tiết thị trường trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, đặc biệt là chính sách tài chính đối với đất bỏ hoang, găm giữ và đầu cơ. Bài toán không chỉ nằm ở việc tăng nguồn thu ngân sách, mà còn là làm sao để dòng vốn được phân bổ hiệu quả hơn cho sản xuất, kinh doanh và phát triển hạ tầng.

Đất tăng giá nhưng nền kinh tế chưa chắc tăng năng suất

Theo LS. Trương Anh Tuấn - Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, cần nhìn hiện tượng đầu cơ đất đai không chỉ dưới góc độ giá bất động sản tăng hay giảm, mà ở tác động của nó tới việc phân bổ nguồn lực của nền kinh tế.

Ông phân biệt hai chu trình kinh tế. Chu trình phát triển bắt đầu từ đất, hạ tầng, khu công nghiệp, nhà máy, logistics hoặc nhà ở, sau đó tạo ra sản xuất, việc làm, năng suất, thu nhập và thuế. Trong khi đó, chu trình đầu cơ vận hành theo hướng tiền được đưa vào mua đất, đón quy hoạch hoặc hạ tầng, chờ giá tăng, dùng đất làm tài sản thế chấp để vay thêm và tiếp tục mua đất.

"Chu trình thứ hai có thể làm tài sản cá nhân tăng nhanh nhưng không tạo tương ứng nhà máy, công nghệ, sản phẩm, năng suất và việc làm", LS. Trương Anh Tuấn nhận định.

Theo ông, khi lợi nhuận từ việc nắm giữ đất cao hơn so với hoạt động sản xuất, kinh doanh, dòng vốn và năng lực xã hội có thể dịch chuyển khỏi sáng tạo, sản xuất để chuyển sang tìm đất, đón quy hoạch và chờ tăng giá.

Dùng thuế lũy tiến siết đất bỏ hoang, điều tiết chênh lệch địa tô là giải pháp căn bản để nắn dòng vốn vào sản xuất, chặn nhóm ôm đất chờ thời trục lợi hạ tầng công (Ảnh: Hữu Thắng).

Chẳng hạn, một doanh nghiệp đầu tư 100 tỷ đồng vào máy móc, nhà xưởng, nghiên cứu sản phẩm và lao động có thể kỳ vọng lợi nhuận 10-15%/năm nhưng phải đối mặt với cạnh tranh, rủi ro thị trường và quản trị. 

Trong khi đó, một khoản tiền tương tự được sử dụng để mua đất tại khu vực dự kiến mở đường, chuyển mục đích hoặc phát triển đô thị có thể đem lại mức sinh lời rất lớn nếu giá đất tăng mạnh, dù không trực tiếp tạo ra năng suất mới. Cùng với đó, giá đất cao còn lan truyền sang nhiều khu vực khác của nền kinh tế. 

"Giá đất cao truyền vào giá thuê nhà máy, chi phí logistics, giá nhà - tiền lương và chi phí dịch vụ, cuối cùng làm tăng giá thành của nền kinh tế", ông Tuấn phân tích.

Theo số liệu được ông dẫn từ World Bank, đến cuối tháng 9/2025, tổng tín dụng của Việt Nam khoảng 17,7 triệu tỷ đồng, tương đương 154% GDP và tăng 19,5% so với cùng kỳ. Tín dụng liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 23% tổng tín dụng. 

Khi giá đất tăng, giá trị tài sản bảo đảm tăng và khả năng vay vốn cũng được mở rộng; ngược lại, khi giá giảm, giá trị tài sản bảo đảm suy giảm, tín dụng có thể bị siết, qua đó làm phát sinh rủi ro đối với doanh nghiệp và hệ thống tài chính.

Không đánh đồng người có nhiều nhà với người găm đất

Nhìn từ góc độ thị trường, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng việc sử dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ và găm giữ bất động sản là cần thiết.

Theo ông Đính, những năm gần đây, các khái niệm như "nhà hoang", "biệt thự hoang", "khu đô thị hoang" xuất hiện ngày càng phổ biến, kể cả tại các đô thị lớn. Trong khi nhiều người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, một lượng bất động sản lại được mua và để trống trong thời gian dài.

"Họ sở hữu một vài, thậm chí là hàng chục bất động sản rồi để hoang, ôm đất chờ thời, làm tăng giá nhà đất, khiến cho khả năng mua nhà ở của người dân ngày càng hạn chế", ông Đính nói.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng việc sử dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ và găm giữ bất động sản là cần thiết (Ảnh: VARS).

Theo Chủ tịch VARS, chính sách thuế nên hướng tới nhóm tích lũy và đầu cơ, thay vì đánh đồng tất cả những người sở hữu nhiều bất động sản. Người mua nhà để ở, cho thuê hoặc phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh cần được phân biệt với trường hợp mua tài sản rồi khóa cửa chờ tăng giá.

Đây cũng là điểm được LS. Trương Anh Tuấn nhấn mạnh. Theo ông, tiêu chí đánh thuế không nên chỉ dựa vào số lượng bất động sản mà cần xét tới mục đích sử dụng, tình trạng sử dụng, thời gian không sử dụng và nguyên nhân.

Ông đề xuất áp dụng nghĩa vụ tài chính lũy tiến theo thời gian đối với đất, nhà không được đưa vào sử dụng; đồng thời có thể thiết kế thuế chuyển nhượng ngắn hạn để hạn chế hoạt động lướt sóng.

"Không nhất thiết cấm một người có 10 căn nhà; nhưng nếu ở thì được ưu đãi, cho thuê thì được khuyến khích, phát triển dự án thì được tạo điều kiện, bán thì được giao dịch; còn để trống thì chịu chi phí, để trống lâu thì chi phí tăng", ông Tuấn nêu quan điểm.

Theo ông Đính, có thể tham khảo kinh nghiệm quốc tế trong việc đánh thuế cao dần theo thời gian bỏ hoang. Tại Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo quá 2 năm có thể chịu mức thuế 5%, 5 năm là 8%, 7 năm là 9% và trên 10 năm là 10%.

Cách tiếp cận này, theo ông Đính, có thể làm giảm động lực đầu cơ khi cộng thêm chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác. Chủ sở hữu sẽ có thêm động lực đưa bất động sản vào khai thác, cho thuê hoặc bán ra thị trường. Trường hợp vẫn tiếp tục đầu cơ, khoản thuế phát sinh cũng có thể trở thành nguồn lực cho đầu tư công, hạ tầng và các công trình phục vụ dân sinh.

Thu hồi phần giá trị đất tăng thêm từ hạ tầng

Bổ sung thêm một khía cạnh, LS. Trương Anh Tuấn cho rằng sửa đổi chính sách đất đai cần tính tới việc phân bổ phần giá trị tăng thêm từ quy hoạch và đầu tư của Nhà nước.

Theo ông, cần phân biệt ít nhất bốn dạng địa tô, gồm giá trị do vị trí, do chủ đất đầu tư, do Nhà nước và xã hội tạo ra từ quy hoạch, hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và "địa tô thông tin" từ việc tiếp cận sớm thông tin chưa công khai. Trong đó, phần giá trị tăng thêm từ hạ tầng cần được đặc biệt lưu ý.

"Nếu Nhà nước không thu hồi một phần, xã hội bỏ vốn nhưng cá nhân hưởng phần lớn địa tô, trong khi ngân sách lại phải vay hoặc thu thuế để làm dự án tiếp theo", ông Tuấn phân tích.

Từ đó, ông đề xuất nghiên cứu cơ chế thu hồi giá trị tăng thêm từ đất, thông qua các công cụ tài chính và khai thác quỹ đất quanh hạ tầng theo mô hình TOD. 

Nguồn thu này nên được ưu tiên tái đầu tư cho hạ tầng, chỉnh trang đô thị, nhà ở xã hội, tái định cư và an sinh tại chính khu vực tạo ra giá trị.

Theo LS. Trương Anh Tuấn, mục tiêu không phải đơn thuần làm tăng chi phí sở hữu bất động sản, mà là khiến sử dụng đất hiệu quả hấp dẫn hơn việc găm giữ tài sản chờ tăng giá.

Song song với thuế, ông đề xuất tăng minh bạch dữ liệu và kiểm soát dòng tiền. Giao dịch bất động sản giá trị lớn nên thanh toán qua ngân hàng để hạn chế kê khai "hai giá", thất thu thuế và rửa tiền. Dữ liệu về đất đai, chủ sở hữu hưởng lợi, dòng tiền và quyết định hành chính cũng cần được kết nối, có nhật ký truy vết điện tử.

Đặc biệt, cần kiểm soát "địa tô thông tin", ngăn người có thẩm quyền sử dụng thông tin chưa công khai về quy hoạch, hạ tầng, dự án đầu tư công để gom đất kiếm lời.

Với doanh nghiệp, cần phân biệt đất chậm triển khai do nguyên nhân khách quan như vướng giải phóng mặt bằng, thủ tục, thay đổi quy hoạch với trường hợp cố tình găm giữ. Đây là cơ sở để áp dụng nghĩa vụ tài chính phù hợp, thay vì đánh đồng mọi trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng.

Như vậy, bài toán sửa đổi chính sách đất đai không chỉ là tăng thuế, mà là thiết kế lại chi phí và lợi ích để khuyến khích đất đai được đưa vào sử dụng, thay vì trở thành tài sản đầu cơ.