Đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên có giúp giảm giá nhà?

Thị trường phục hồi, giá nhà liên tục tăng

Thị trường bất động sản thời gian gần đây ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, có dấu hiệu hồi phục. Mức độ quan tâm đến bất động sản có xu hướng tăng, điều này thúc đẩy giá bất động sản tiếp tục leo thang.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng: “Ba bộ Luật sửa đổi liên quan đến bất động sản đang được đón nhận tích cực bởi người mua, môi giới, sàn giao dịch và chủ đầu tư bất động sản. Thị trường bất động sản năm nay dự kiến sẽ tăng tính minh bạch nhờ những thay đổi về Luật. Nguồn cung nhà ở xã hội cũng có khả năng được cải thiện với chính sách ưu đãi, hỗ trợ mới.”

Mức độ quan tâm đến bất động sản có xu hướng tăng, điều này thúc đẩy giá bất động sản tiếp tục leo thang. Ảnh minh họa: DNCC

Theo tổng hợp của Batdongsan.com.vn công bố vào tháng 9, nhiều dự án mở bán mới tại Hà Nội và TPHCM đều có mức giá khá cao. Trong đó, tại Hà Nội, mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m2 đến 90 triệu đồng/m2. Còn tại TPHCM, mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m2 đến 130 triệu đồng/m2. Trả lời khảo sát của Batdongsan.com.vn, phần lớn môi giới nhận định tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới từ mức trung bình (30 - 60%) đến mức rất tốt (trên 80%).

Cũng theo công cụ lịch sử giá của đơn vị này, tại miền Bắc, giá nhà riêng tăng lên mức 173 triệu đồng/m2 vào quí 3-2024, tăng 82% so với quí 1-2021. Giá đất nền cũng đạt 46 triệu đồng/m2, tăng 70%.

Còn tại khu vực miền Nam, biến động giá đất nền và nhà riêng không quá lớn trong cùng thời gian so sánh trên. Giá nhà riêng tăng 13% lên mức 106 triệu đồng/m2 còn giá đất nền tăng 31% lên mức 17 triệu đồng/m2.

Trong báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cũng thừa nhận, giá bất động sản tại một số khu vực ở nhiều địa phương tăng đột biến thời gian qua. Bộ Xây dựng xác định có nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến mặt bằng giá đất, nhà ở cũng như cung - cầu nhà ở, bất động sản và đề xuất thực hiện loạt các giải pháp nhằm làm giảm giá nhà ở, bất động sản và ổn định thị trường bất động sản.

Báo cáo quí 2 của Bộ Xây dựng từng ghi nhận giá căn hộ chung tư ở một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM tăng trung bình 25% theo năm tùy từng khu vực và vị trí. Giá bán chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm. Việc tăng giá nóng tại thị trường căn hộ chung cư cũng đã có ảnh hưởng kéo theo giá nhà ở riêng lẻ, nhà liền kề tại các dự án và cả nhà ở tại các khu dân cư hiện hữu có xu hướng tăng lên.

Bộ Xây dựng đưa ra nhiều giải pháp giảm giá nhà, như thực hiện có hiệu quả các chính sách, pháp luật liên quan lĩnh vực bất động sản mới được ban hành; nghiên cứu, đề xuất hoàn thiện quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm phù hợp với tình hình thực tiễn; hạn chế tác động tiêu cực của việc ban hành bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 đến mặt bằng giá đất, giá nhà, đến cung cầu của thị trường bất động sản...

Đặc biệt, Bộ Xây dựng có đề xuất nghiên cứu chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, việc mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời nhằm đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của Việt Nam và phù hợp với thông lệ quốc tế...

Đề xuất này cũng được Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi đồng tình. Ông Chi nhấn mạnh đề xuất này rất đáng tiếp thu và nghiên cứu; cần suy nghĩ theo hướng một cách tổng thể và toàn diện làm sao xây dựng được một thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững.

Đánh thuế nhiều nhà đất khó giảm giá nhà

Nếu theo Bộ Xây dựng, đánh thuế giúp hạn chế đầu cơ, giảm giá nhà thì một số chuyên gia nêu ý kiến ngược lại là mục tiêu này khó đạt được. Việc đánh thuế trong giai đoạn hiện nay cũng có thể gây các hiệu ứng ngược, gây nhiều hệ lụy cho thị trường.

Nhìn từ trường hợp Trung Quốc, vào cuối năm 2017, lãnh đạo nước này đưa ra chủ trương “nhà là để ở, chứ không phải để đầu cơ”. Tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Thành Đô…chính quyền quy định rất chặt chẽ việc sở hữu căn nhà thứ 2 trở lên. Chẳng hạn, người mua căn thứ 2 phải đặt cọc từ 60-85% giá trị căn hộ, căn thứ 3 đến 100%, thuế cũng đánh mạnh vào căn hộ thứ 2 trở đi… Tuy nhiên đến nay, Trung Quốc đang hứng chịu sự suy giảm của thị trường bất động sản tác động lớn tới nền kinh tế và phải đưa ra những chính sách “giải cứu”, trong đó có nới lỏng hạn chế mua căn nhà thứ 2.

TS Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cho rằng, đánh thuế chỉ là một trong nhiều biện pháp giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững. Tuy nhiên ở thời điểm hiện tại, đề xuất này chưa phù hợp. Do thị trường vừa trải qua giai đoạn khó khăn, mới vừa bước vào giai đoạn phục hồi. Lúc này, thị trường cần được lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư, tránh cú sốc mới hoặc rào cản mới. Đánh thuế chỉ làm thị trường khó khăn hơn.

Nhiều chuyên gia cũng đặt vấn đề đánh thuế là đúng, để tăng nguồn thu ngân sách nhưng cần lựa chọn thời điểm phù hợp. Ảnh minh họa: DNCC

Theo chuyên gia, giá nhà đất tăng một phần nguyên nhân đến từ cung cầu. Ông lấy ví dụ tại Singapore – dù có đánh thuế cao nhưng cứ sản phẩm bất động sản nào được tung ra thị trường thì đều tăng giá. Giá bất động sản vẫn sẽ tăng ở những nơi không đủ nguồn cung, người mua sẵn sàng chấp nhận mức thuế được đưa ra. Do đó, muốn giảm giá bất động sản thì thuế không phải là vấn đề gốc rễ.

Cần gia tăng nguồn cung trên thị trường để giảm giá bất động sản cũng là ý kiến mà nhiều chuyên gia đề cập. Bởi thực tế, không chỉ Singapore, nhiều quốc gia khác trên thế giới, dù đã áp dụng chính sách đánh thuế cao nhưng giá bất động sản không ngừng tăng. Vấn đề nhãn tiền mà nhiều chuyên gia chỉ ra chính là nguồn cung, cung ít cầu cao thì ắt giá tăng nên cần tăng nguồn cung.

Ngoài vấn đề gia tăng nguồn cung, nhiều chuyên gia cũng đặt vấn đề đánh thuế là đúng, để tăng nguồn thu ngân sách nhưng cần lựa chọn thời điểm phù hợp và đảm bảo vận hành thị trường minh bạch. Theo ông Hiển, để đánh thuế được, Nhà nước cần kiểm soát được giao dịch bất động sản để nắm bắt được chính xác mỗi người có bao nhiêu bất động sản. Việt Nam cần dữ liệu quốc gia về bất động sản để minh bạch hơn.

Ông Hiển chỉ ra giai đoạn 2024-2025, Chính phủ đang tập trung sửa chữa các bất ổn, giai đoạn 2025-2026 thẩm thấu các chính sách mới. Khi đó, bất động sản phục hồi, đi vào ổn định hơn mới có thể nghiên cứu các phương án đánh thuế như thế nào cho hợp lý, dựa trên tình hình mới, hơn là triển khai bây giờ.

Đồng quan điểm này, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group - cho rằng không nên đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất ngay lúc này mà cần ít nhất thêm 1-2 năm nữa. Đứng ở góc độ vĩ mô, thị trường bất động sản đang khó khăn, thanh khoản thấp, nguồn cung hạn chế, tâm lý nhà đầu tư bị xáo động. Nếu áp dụng đánh thuế lúc này, thị trường có thể đóng băng, rất khó khăn.

Bàn về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nêu quan điểm, đây đúng là thông tin khiến nhiều người lo lắng vì mọi người sẽ thường đặt câu hỏi: "Tôi mua để ở, cho con cái tôi, để kinh doanh vì sao lại đánh thuế?".

Theo vị này, thuế là công cụ để điều tiết hành vi, không làm xấu thị trường, không phải người dân cứ đi mua bất động sản thứ 2 trở đi là bị siết bởi những công cụ này. Nếu một người có 2 - 3 bất động sản, thậm chí nhiều hơn và đều đưa vào sử dụng, đúng chức năng, mục đích sử dụng của từng loại hình bất động sản thì đều là quyền lợi chính đáng.

Trong khi đó, Luật sư Trần Minh Cường - Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers cho rằng, đánh thuế là cần thiết nhằm điều tiết thị trường, đảm bảo công bằng xã hội. Tuy nhiên, việc đánh thuế cần có lộ trình cụ thể. Thời gian áp dụng có thể cân nhắc 3-5 năm tới, trong lúc đó cần hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, truyền thông đến nhà đầu tư, các thành viên tham gia thị trường.

Kim Ngân