Đánh thuế lãi bất động sản: Cần điều tiết hợp lý tránh ảnh hưởng thanh khoản

Cần chính sách rõ ràng để đánh “trúng”

Theo chuyên gia, việc áp dụng mức thuế 20% trên phần lãi từ giao dịch bất động sản hướng đến ba mục tiêu cốt lõi như tăng thu ngân sách, thay vì chỉ dựa vào thuế 2% trên giá chuyển nhượng, vốn không phản ánh đúng lợi nhuận thực tế.

Đồng thời, đề xuất này phản ánh đúng bản chất thu nhập thực tế từ giao dịch bất động sản; đảm bảo công bằng thuế khóa, khi người có lợi nhuận cao sẽ đóng thuế tương xứng hơn. Cơ quan quản lý có thể sử dụng thuế như công cụ điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ, thúc đẩy giao dịch minh bạch, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam nhấn mạnh.

Chia sẻ với KTSG Online, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng trong bối cảnh thiếu nguồn cung nhà giá rẻ và thanh khoản đang phục hồi, việc đánh thuế 20% còn khuyến khích nắm giữ bất động sản dài hạn. Tuy nhiên, chính sách này nếu áp dụng sớm có thể tạo tâm lý dè dặt, khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ trì hoãn giao dịch. Về dài hạn, thuế lãi chuyển nhượng sẽ góp phần định hình thị trường ổn định, bền vững hơn.

Đề xuất đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản cần được cân nhắc kỹ về thời điểm và cách thực thi, nhất là trong bối cảnh thị trường đang phục hồi. Theo bà Hoàng Thị Minh Ngọc, Giám đốc Nhà Tốt, cho rằng việc xác định chính xác phần “lãi” trong giao dịch là thách thức lớn, đặc biệt với bất động sản sở hữu lâu năm do khó chứng minh giá mua ban đầu và các chi phí phát sinh nếu thiếu chứng từ rõ ràng.

Từ góc độ nền tảng số, bà Ngọc nhấn mạnh cần có hạ tầng dữ liệu đồng bộ, minh bạch và thủ tục pháp lý rõ ràng để chính sách đi vào thực tiễn. Các nền tảng như Nhà Tốt đang số hóa dữ liệu giao dịch, phân tích hành vi người dùng để hỗ trợ minh bạch thị trường. Bà cho rằng, trong giai đoạn cần khơi thông dòng chảy giao dịch, chính sách thuế cần được thiết kế hợp lý, tạo động lực phát triển bền vững thay vì cản trở thanh khoản.

Ông Trần Đạt Khánh, CEO của Biggee (nền tảng phân tích thông tin bất động sản) nói thêm việc cho phép khấu trừ chi phí môi giới là hợp lý, ghi nhận vai trò trung gian trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, khi chưa có quy định trần phí, nguy cơ “hợp thức hóa” chi phí để giảm lợi nhuận chịu thuế có thể xảy ra, ảnh hưởng đến tính minh bạch của thị trường.

Tương tự, cần xem xét lãi vay ngân hàng là chi phí hợp lý được khấu trừ. Việc đầu tư bất động sản bằng vốn vay là phổ biến, trong khi ngân hàng đã đóng thuế trên phần lợi nhuận từ lãi suất. Nếu không cho khấu trừ, có thể dẫn đến tình trạng đánh thuế hai lần, làm giảm động lực sử dụng vốn vay đầu tư.

Thị trường nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ luôn trong tình trạng cung không đủ cầu. Trong ảnh: Một dự án nhà ở xã hội ở Bình Dương. Ảnh: N.K

Ngoài ra, cần quy định rõ ràng về các chi phí hợp lý khác được khấu trừ như chi phí xây dựng, cải tạo, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý nên tính đến thời gian nắm giữ bất động sản trong chính sách thuế.

Việc áp cùng một mức thuế cho khoản lợi nhuận đạt được trong 1 năm hay sau 5 năm là thiếu công bằng, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát. Ưu đãi thuế cho nhà đầu tư dài hạn sẽ góp phần khuyến khích phát triển bền vững và ổn định thị trường, ông nói thêm.

Đại diện Savills Việt Nam bổ sung việc áp thuế cần phân loại theo mục đích sử dụng và số lượng tài sản, tương tự mô hình nhiều quốc gia. Người sở hữu một bất động sản để ở nên được miễn hoặc giảm thuế, trong khi nhà đầu tư sở hữu nhiều tài sản hoặc lướt sóng ngắn hạn cần chịu thuế cao để điều tiết hành vi và tăng thu ngân sách.

Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết là phải xác định rõ số lượng tài sản và mục đích sử dụng. Đây là thách thức lớn trong bối cảnh dữ liệu sở hữu và giao dịch hiện chưa đồng bộ. Thuế có thể là công cụ điều tiết hiệu quả nếu được áp dụng đúng thời điểm và dựa trên nền tảng dữ liệu vững chắc.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, nhiều quốc gia đã sử dụng thuế để kiểm soát đầu cơ và điều chỉnh hành vi thị trường. Singapore áp thuế cao đối với bất động sản bán ra trong thời gian ngắn nhằm hạn chế đầu cơ. Hàn Quốc, Canada hay Úc đánh thuế cao với bất động sản không phải nhà ở chính.

Thị trường chuyển nhượng băn khoăn “siết” nhà ở giá rẻ

Một giao dịch bất động sản tại Việt Nam hiện bao gồm các khoản chi phí chính như thuế TNCN 2% (người bán chịu), lệ phí trước bạ 0,5% (người mua chịu), phí công chứng tối đa 70 triệu đồng, cùng các chi phí phát sinh như môi giới (1-3%) và luật sư (0,5-1%). Tổng chi phí thường dao động 3,5-4,5% giá trị giao dịch, mức tương đối cạnh tranh so với khu vực.

Bất cập lớn hiện nay là khung giá đất chưa sát thực tế, dẫn đến khai giá thấp và thất thu ngân sách. Trong bối cảnh cung cầu mất cân đối, áp thuế lãi chuyển nhượng có thể đẩy chi phí đầu vào tăng, khiến giá bán cao hơn công bố, tạo thêm áp lực cho người mua, đặc biệt ở phân khúc trung và bình dân.

Với chủ đầu tư, biên lợi nhuận bị thu hẹp bởi chi phí pháp lý, lãi vay và thuế phí khiến họ e dè triển khai dự án mới hoặc chuyển sang phân khúc cao cấp. Hệ quả là nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tiếp tục thu hẹp trong trung và dài hạn, ông Đinh Minh Tuấn từ Batdongsan.com.vn chỉ ra.

Đại đa số các giao dịch bất động sản đều không thể hiện đúng giá trị thị trường, khó xác định được chi phí liên quan để định ra thu nhập chịu thuế. Ảnh: Lê Vũ

Ông Nguyễn Văn Dũng, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Kinh doanh bất động sản Trần Anh Land, đồng tình việc đánh thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản có thể gia tăng áp lực lên nguồn cung nhà giá rẻ, phân khúc vốn đang khan hiếm tại các đô thị lớn.

Tính đến giữa năm 2025, thị trường nhà ở sơ cấp chỉ ghi nhận phục hồi tại một số khu vực trung tâm, trong khi phân khúc trung và bình dân vẫn ảm đạm do chi phí đầu vào cao và giá bán chưa điều chỉnh tương xứng.

“Nhiều doanh nghiệp tạm ngưng mở bán do chưa đạt điểm hòa vốn. Nếu bị đánh thuế lãi, họ có thể tăng giá bán để giữ lợi nhuận, khiến quá trình đàm phán kéo dài hoặc chuyển sang hình thức bán cổ phần thay vì tài sản để giảm thuế suất”, ông bày tỏ.

Dù vậy, ông Dũng nhận định nếu được triển khai công bằng và minh bạch, thuế lãi chuyển nhượng có thể giúp sàng lọc thị trường, buộc doanh nghiệp kê khai đúng giá và loại bỏ các đơn vị hoạt động kém hiệu quả, từ đó tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh hơn.

Tuy nhiên, nếu áp dụng cứng nhắc, chính sách này có thể gây tác động ngược. Khi sức mua yếu, việc siết thuế với giao dịch thứ cấp sẽ khiến doanh nghiệp khó tiêu thụ hàng sơ cấp, ảnh hưởng dòng tiền. Áp lực thuế bị đẩy vào giá bán, khiến người mua e ngại, làm giảm sức hấp dẫn của dự án, ông chỉ ra.

Hoàng An