Đất đã giao, dự án vẫn chậm: Gỡ vướng thế nào để tránh lãng phí nguồn lực?

Sáng 29/10/2026: Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi)

Thu hồi dự án chậm tiến độ, tài sản trên đất xử lý thế nào?

Một dự án đã được giao đất, cho thuê đất nhưng chậm triển khai không chỉ đặt ra vấn đề xử lý diện tích đất vi phạm. Trên thực tế, nhiều dự án đã hình thành công trình, hạ tầng và tài sản gắn liền với đất. Nếu quy định pháp luật chưa làm rõ phương án xử lý những tài sản này, việc thu hồi đất có thể tiếp tục gặp vướng mắc, thậm chí phát sinh lãng phí.

Đại biểu Trần Nhật Minh (Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An) cho biết, qua nghiên cứu dự thảo luật ngày 28/10/2026 và dự thảo nghị định hướng dẫn kèm theo, những vướng mắc liên quan đến thu hồi đất đối với dự án đầu tư chậm tiến độ vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Cụ thể, điểm b khoản 7 Điều 36 dự thảo luật quy định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; Điều 61 dự thảo nghị định đề cập việc xác định không sử dụng đất hoặc chậm sử dụng đất. Tuy nhiên, các quy định này mới tập trung tháo gỡ vướng mắc về đất đai, chưa xử lý đầy đủ vấn đề tài sản gắn liền với đất của những dự án đang triển khai dở dang.

Đại biểu cho biết, đây là khó khăn mà địa phương gặp phải khi xử lý các dự án chậm tiến độ, trong đó có những dự án đầu tư phát triển nhà ở. Một trong những nội dung cần làm rõ là cách xác định phần diện tích vi phạm trong tổng thể dự án và phương án xử lý tài sản đã hình thành.

Trong trường hợp phải di dời, thanh lý hoặc tháo dỡ tài sản gắn liền với đất, nếu thiếu cơ chế xử lý phù hợp, những tài sản đã được đầu tư có thể bị lãng phí.

Đại biểu Trần Nhật Minh cũng viện dẫn quy định của Luật Đầu tư về xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi dự án chấm dứt hoạt động, qua đó đề nghị hoàn thiện sự liên thông giữa các quy định pháp luật.

Từ thực tế này, đại biểu kiến nghị Chính phủ nghiên cứu bổ sung vào dự thảo nghị định các quy định cụ thể về xử lý tài sản trên đất đối với dự án chậm tiến độ, bảo đảm có chế tài đồng bộ đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng hoặc chậm sử dụng.

Sử dụng đất đa mục đích: Cơ chế nào để tăng hiệu quả khai thác?

Bên cạnh việc xử lý những dự án không đưa đất vào sử dụng đúng tiến độ, một hướng khai thác nguồn lực khác được các đại biểu quan tâm là sử dụng đất kết hợp đa mục đích.

Đại biểu Nguyễn Mạnh Hùng (Đoàn ĐBQH thành phố Cần Thơ) cho rằng, sử dụng đất kết hợp đa mục đích cho phép khai thác thêm những công năng trên cùng một không gian đất mà không làm thay đổi mục đích sử dụng chính đã được xác định. Cơ chế này có thể góp phần gia tăng giá trị kinh tế, thu nhập và hiệu quả sử dụng đất, đồng thời phục vụ các mục tiêu phát triển bền vững.

Tuy nhiên, qua nghiên cứu dự thảo luật, đại biểu nhận thấy quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích còn chung chung, chưa thể hiện đầy đủ các nội dung cần thiết để tổ chức thực hiện.

Đại biểu cho rằng, việc chỉ quy định nguyên tắc khuyến khích và giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết chưa giải quyết hết yêu cầu hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho loại hình sử dụng đất này.

Từ đó, đại biểu Nguyễn Mạnh Hùng đề nghị bổ sung khái niệm “đất sử dụng kết hợp đa mục đích” tại phần giải thích từ ngữ; đưa nguyên tắc sử dụng đất linh hoạt, kết hợp đa mục đích vào các quy định về quản lý, sử dụng đất; đồng thời nghiên cứu bổ sung nội dung này trong phân loại đất và nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Một đề xuất đáng chú ý là nghiên cứu cho phép chuyển một phần mục đích sử dụng trên cùng một thửa đất để khai thác hiệu quả hơn, chẳng hạn kết hợp sản xuất nông nghiệp với du lịch sinh thái hoặc dự án năng lượng.

Tuy nhiên, theo đại biểu, việc mở rộng khả năng khai thác phải đi cùng với quy định rõ mục đích sử dụng chính và mục đích kết hợp, tiêu chí bảo đảm không làm thay đổi mục đích chính, cũng như cơ chế kiểm soát phù hợp.

Đại biểu đề nghị tăng tính chủ động cho chính quyền địa phương trong thẩm định, chấp thuận phương án sử dụng đất kết hợp; đơn giản hóa thủ tục khi chuyển mục đích sử dụng đất; nghiên cứu nghĩa vụ tài chính hợp lý và ưu đãi đối với các mô hình xanh. Đồng thời, các quy định phải bảo đảm đồng bộ với pháp luật về xây dựng, môi trường và các yêu cầu an toàn liên quan.

Ở góc độ chính sách tài chính đất đai, đại biểu Trương Hồ Hải (Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang) đề cập cơ chế miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án thuộc lĩnh vực hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư.

Đại biểu đồng tình với yêu cầu công khai, minh bạch và phòng ngừa lợi dụng chính sách, nhưng cho rằng việc loại trừ đất thương mại, dịch vụ trên diện rộng có thể ảnh hưởng đến hiệu quả thu hút đầu tư.

Theo đại biểu, một số dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi hoặc triển khai tại địa bàn đặc biệt khó khăn có thể sử dụng đất thương mại, dịch vụ, như dự án du lịch, logistics hoặc dịch vụ thiết yếu phục vụ phát triển địa phương. Nếu chỉ căn cứ vào loại đất để loại khỏi chính sách miễn, giảm, ưu đãi đầu tư theo lĩnh vực và địa bàn có thể không được phản ánh tương ứng trong chính sách đất đai.

Vì vậy, đại biểu Trương Hồ Hải đề nghị phân biệt đất thương mại, dịch vụ phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản thuần túy với đất phục vụ trực tiếp dự án thuộc lĩnh vực hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư.

Theo đại biểu, việc miễn, giảm cần dựa trên mục tiêu, tính chất và điều kiện thực tế của dự án, đồng thời có tiêu chí kiểm soát rõ ràng để ngăn ngừa trục lợi chính sách.

Muốn đẩy nhanh dự án, cần tháo gỡ cả khâu chuẩn bị đất đai

Không chỉ vướng ở quy định sử dụng đất hay chính sách tài chính, tiến độ thực hiện dự án còn chịu ảnh hưởng từ quá trình chuẩn bị mặt bằng, đặc biệt là việc xây dựng khu tái định cư.

Đại biểu Hà Sĩ Huân (Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Kạn) cho rằng, khó khăn lớn trong thực tế không đơn thuần nằm ở nguồn kinh phí chi trả bồi thường, hỗ trợ mà còn ở việc chuẩn bị quỹ đất và đầu tư hạ tầng khu tái định cư.

Theo đại biểu, nhiều dự án ảnh hưởng đến số lượng lớn hộ dân, trong đó có những hộ phải di chuyển chỗ ở. Tuy nhiên, quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng khu tái định cư mất nhiều thời gian, dẫn đến tình trạng quỹ tái định cư chưa đáp ứng yêu cầu giải phóng mặt bằng.

Khoản 7 Điều 41 dự thảo luật đã quy định cơ chế ứng trước và khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, kể cả trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất theo nhiều giai đoạn. Tuy nhiên, đại biểu Hà Sĩ Huân cho rằng, quy định chưa làm rõ cơ chế tiếp nhận, quản lý và hoàn trả vốn do nhà đầu tư tự nguyện ứng trước để xây dựng khu tái định cư độc lập phục vụ giải phóng mặt bằng.

Từ đó, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc cho phép huy động nguồn vốn ứng trước hợp pháp của nhà đầu tư để đầu tư xây dựng khu tái định cư phục vụ dự án.

Việc tiếp nhận, quản lý, sử dụng và hoàn trả nguồn vốn này phải được thực hiện công khai, minh bạch, đúng thẩm quyền và phù hợp với quy định của Luật Ngân sách nhà nước, Luật Đầu tư công và Luật Đấu thầu.

Đồng thời, đại biểu kiến nghị Chính phủ rà soát, đề xuất sửa đổi đồng bộ các quy định liên quan để địa phương có thể chủ động chuẩn bị quỹ tái định cư trước khi triển khai thu hồi đất, nhưng không làm giảm các điều kiện bảo đảm quyền lợi và ổn định đời sống của người dân.

Cùng với cơ chế chuẩn bị mặt bằng, đại biểu Trương Hồ Hải còn đề cập một vướng mắc trong thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Theo đại biểu, điểm i khoản 4 Điều 34 dự thảo luật đặt ra yêu cầu nhà đầu tư phải đồng thời đạt trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất đồng thuận để xem xét cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại. Trong thực tế, có thể xuất hiện trường hợp doanh nghiệp đã thỏa thuận được phần lớn diện tích nhưng chưa đạt một trong hai tiêu chí, khiến dự án tiếp tục gặp khó khăn.

Đại biểu đề nghị cân nhắc quy định theo hướng đạt 75% diện tích đất hoặc 75% số người sử dụng đất đồng thuận, đồng thời thiết kế cơ chế bảo vệ quyền lợi của những người chưa đồng thuận, bảo đảm việc thỏa thuận thực chất, tự nguyện và không bị ép buộc.