Đất đấu giá cũng đang bước vào cuộc thanh lọc khốc liệt

Nếu như trước đây, nhiều phiên đấu giá thường diễn ra trong bầu không khí căng thẳng với cảnh người mua chen chân nộp hồ sơ, trả giá từng bước để giành quyền sở hữu, thì nay, sự thận trọng đang trở thành tâm lý chủ đạo.

Sức hút suy giảm

Trường hợp tại xã Toàn Lưu (Hà Tĩnh) trong phiên đấu giá ngày 14/8 là một ví dụ điển hình. 13 lô đất có diện tích 200m², giá khởi điểm hơn 3 tỷ đồng mỗi lô, tương đương khoảng 15,5 triệu đồng/m², đã không thể tổ chức đấu giá vì không có người tham gia.

Trước đó, 2 lô đất cùng khu có giá khởi điểm cao nhất, lần lượt hơn 4,3 tỷ đồng và 5,3 tỷ đồng, cũng phải tạm dừng để rà soát lại diện tích do phát sinh sai lệch trong hồ sơ.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Hà Tĩnh đang khá trầm lắng, giao dịch hạn chế, việc các nhà đầu tư quay lưng với một phiên đấu giá không phải là điều quá khó hiểu.

Lãi suất chưa thực sự hạ nhiệt, chi phí vốn vẫn ở mức cao, trong khi khả năng thanh khoản suy giảm đã khiến nhiều người lựa chọn đứng ngoài cuộc. 

Đất đấu giá đã dần qua thời "hét giá", đầu tư lướt sóng.

Nhìn rộng hơn, sự thay đổi trên thị trường đất đấu giá không chỉ diễn ra tại Hà Tĩnh. Nhiều năm trước, anh Nguyễn Hoàng Minh, một nhà đầu tư tại Hà Nội, gần như chỉ tập trung vào phân khúc đất đấu giá. Mỗi khi các địa phương vùng ven công bố danh mục đấu giá mới, anh đều nhanh chóng khảo sát hiện trạng, nghiên cứu quy hoạch và chuẩn bị nguồn vốn.

Chiến lược của anh khá đơn giản, tham gia đấu giá, chờ vài tháng rồi bán lại để hưởng chênh lệch. Trong giai đoạn 2024 và nửa đầu năm 2025, chiến lược “hớt váng” mang lại hiệu quả ngoài mong đợi cho nhà đầu tư đến từ Thủ đô.

Một lô đất tại Hưng Yên được anh mua với giá hơn 2 tỷ đồng đã đem lại khoản chênh lệch gần 700 triệu đồng chỉ sau vài tuần. Những thương vụ thành công liên tiếp khiến nhiều nhà đầu tư tin rằng đất đấu giá gần như là một kênh đầu tư "không thể thua".

Nhưng thị trường không vận động theo một đường thẳng. Từ cuối năm 2025, thanh khoản bắt đầu suy giảm. Những lô đất từng được săn đón không còn dễ dàng tìm được người mua. “Hai lô đất đấu giá tại Thanh Oai mà tôi sở hữu gần như không có khách hỏi mua trong nhiều tháng qua, dù mức giá chào bán chỉ cao hơn giá vốn vài trăm triệu đồng”, anh Minh chia sẻ.

Trước thực tế đó, nhà đầu tư này buộc phải thay đổi chiến lược, từ bỏ phương thức đầu cơ ngắn hạn để chuyển sang tìm kiếm những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, dân cư hiện hữu và nhu cầu ở thực.

Hết thời đầu cơ?

Diễn biến thực tế phản ánh rất rõ sự thay đổi của thị trường. Đất đấu giá không còn là sân chơi dành cho những nhà đầu tư chỉ dựa vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá nhanh.

Thực tế tại Ninh Bình cũng cho thấy xu hướng tương tự. Phiên đấu giá 167 lô đất tại xã Kim Sơn diễn ra vào đầu tháng 7 là một minh chứng rõ ràng.

Nếu như cuối năm 2025, địa phương này từng thu hút gần 1.000 người tham gia với hơn 3.800 bộ hồ sơ, thì phiên đấu giá gần nhất chỉ còn 274 khách hàng và khoảng 2.100 bộ hồ sơ. Bình quân mỗi lô đất chỉ còn khoảng 12,5 hồ sơ, giảm một nửa so với trước đây.

Không chỉ số lượng người tham gia giảm mạnh, giá trúng đấu giá cũng hạ nhiệt đáng kể. Nhiều lô đất ở vị trí đẹp chỉ đạt mức 15-17 triệu đồng/m², trong khi các lô đất ở vị trí kém thuận lợi hơn dao động từ 8,5-9,5 triệu đồng/m².

So với giai đoạn trước, nhiều lô đất đã giảm từ 500-600 triệu đồng, thậm chí có trường hợp giảm gần 900 triệu đồng.

Theo ông Trần Thế Dũng, Trưởng Ban Điều hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tại Ninh Bình, xu hướng giảm nhiệt đang xuất hiện ở nhiều phiên đấu giá trên địa bàn.

Tại xã Gia Trấn, giá trúng đấu giá giảm khoảng 30% so với các đợt trước. Tại phường Hoa Lư, giá giảm khoảng 10%, thậm chí xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư cùng trả mức giá sàn.

Điều đáng chú ý là khoảng cách giữa giá trúng đấu giá và giá giao dịch trên thị trường đang ngày càng thu hẹp. Giới chuyên gia nhìn nhận đây là một tín hiệu tích cực.

Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, đất đấu giá từng trở thành công cụ tạo mặt bằng giá mới cho toàn khu vực. Nhiều lô đất vừa đấu giá xong đã lập tức được rao bán với mức chênh hàng trăm triệu đồng. Giá trị thực bị thay thế bởi những kỳ vọng mang tính đầu cơ.

Hiện nay, khi yếu tố đầu cơ suy giảm, giá đất đang dần quay trở lại phản ánh những yếu tố nền tảng như vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu sử dụng thực tế.

Xét trên bình diện chung, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, đất đấu giá vốn là công cụ quan trọng để phân bổ nguồn lực đất đai một cách minh bạch, đồng thời tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, nếu các khu đất sau khi đấu giá tiếp tục bị bỏ hoang trong nhiều năm, mục tiêu phát triển đô thị sẽ khó có thể đạt được.

Vì vậy, giới chuyên gia cho rằng, cần xây dựng các quy định bắt buộc người trúng đấu giá phải đưa đất vào sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Đồng thời, cần tiếp tục duy trì các giải pháp như nâng mức tiền đặt trước, siết chặt điều kiện tham gia đấu giá, xử lý nghiêm tình trạng bỏ cọc và tăng cường minh bạch thông tin quy hoạch.

Có thể thấy, giai đoạn "hét giá" của đất đấu giá đang dần khép lại. Đây không phải là một tín hiệu tiêu cực, mà là bước chuyển cần thiết để thị trường trở nên lành mạnh hơn.

Khi những cơn sốt mang tính cảm xúc lắng xuống, những nhà đầu tư dựa hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá sẽ khó tìm thấy cơ hội. Thay vào đó, thị trường sẽ ưu tiên những người có tầm nhìn dài hạn, đủ năng lực tài chính và sẵn sàng đầu tư dựa trên giá trị thực.