Đất khu công nghiệp phía Nam giữ nhiệt, giá thuê tiếp tục tăng nhẹ

Theo báo cáo mới công bố của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực phía Nam hiện đạt khoảng 36.400 ha, không thay đổi so với quý trước do chưa xuất hiện thêm nguồn cung mới.

Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm trước, quy mô thị trường đã tăng khoảng 8,6%, phản ánh lượng lớn quỹ đất được đưa ra thị trường trong năm 2025.

Trong cơ cấu nguồn cung, TP HCM tiếp tục dẫn đầu với khoảng 45% tổng diện tích khu công nghiệp, theo sau là Đồng Nai với 33% và Tây Ninh chiếm 22%.

Theo Cushman & Wakefield, việc nguồn cung duy trì ổn định cho thấy thị trường đang bước sang giai đoạn hấp thụ, khi lượng đất đã tung ra trước đó dần được tiêu thụ và các chủ đầu tư bắt đầu điều tiết tốc độ mở bán sau giai đoạn tăng trưởng mạnh.

Tỷ lệ lấp đầy cải thiện, nhu cầu tập trung vào công nghiệp nặng

Trong quý I/2026, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt khoảng 74,8%, tăng nhẹ 0,3% so với quý trước nhưng giảm 1,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 127 ha, tăng mạnh 182% theo quý và tăng 59% theo năm. Dù vậy, mặt bằng lấp đầy chung vẫn chưa cải thiện mạnh do nguồn cung mới tiếp tục vượt tốc độ hấp thụ. So với quý I/2025, tổng quy mô thị trường đã mở rộng thêm khoảng 2.871 ha, trong khi diện tích cho thuê tăng khoảng 1.710 ha.

Ở từng địa phương, TP.HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 84,8%, tăng 0,4% theo quý nhờ nhu cầu từ các ngành công nghiệp giá trị gia tăng cao.

Đồng Nai duy trì ổn định ở mức 71,6%, trong khi Tây Ninh cải thiện lên 59%, tăng 1% so với quý trước từ nền thấp.

Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu thuê tiếp tục tập trung ở các ngành như công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu và sản xuất thép. Một số khu vực như Cái Mép và Đất Đỏ ghi nhận lượng hấp thụ đáng kể trong quý đầu năm.

Giá thuê tiếp tục tăng nhẹ

Giá chào thuê đất khu công nghiệp tại phía Nam trong quý I/2026 đạt trung bình khoảng 186,6 USD/m2 cho cả chu kỳ thuê, tăng 0,9% so với quý trước và tăng 1,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại TP HCM, giá thuê tăng lên khoảng 184,2 USD/m2, tăng 4% theo quý và tăng 6,7% theo năm nhờ nhu cầu mạnh ở các khu công nghiệp có vị trí chiến lược. Đồng Nai giữ giá tương đối ổn định ở mức 188 USD/m2, tăng nhẹ 2,6% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, Tây Ninh ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm xuống còn khoảng 188,7 USD/m2, giảm 1,8% theo quý và giảm 4% theo năm do áp lực cạnh tranh từ nguồn cung lớn và tỷ lệ trống còn cao.

Làn sóng dịch chuyển sang các tỉnh vệ tinh

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, trong giai đoạn 2026 - 2029, thị trường đất khu công nghiệp phía Nam sẽ bổ sung thêm khoảng 5.347 ha nguồn cung mới. Trong đó, TP.HCM dự kiến chiếm khoảng 59% nguồn cung tương lai, tiếp theo là Tây Ninh với 24% và Đồng Nai chiếm 17%.

Báo cáo cho thấy xu hướng phát triển đang dần dịch chuyển sang các tỉnh vệ tinh, nơi có quỹ đất lớn hơn và chi phí cạnh tranh hơn nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng của các ngành sản xuất quy mô lớn.

Trong khi TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm đối với các ngành công nghiệp công nghệ cao và giá trị gia tăng lớn, các địa phương lân cận đang trở thành điểm đến cho những ngành sản xuất thâm dụng đất.

Hạ tầng và ESG trở thành động lực mới

Một xu hướng đáng chú ý là các dự án khu công nghiệp mới đang ngày càng chú trọng tiêu chuẩn ESG và quy hoạch hiện đại. Nhiều dự án hiện hướng tới thu hút các ngành công nghệ cao như sản xuất bán dẫn, vi mạch, đồng thời tiếp tục mở rộng các lĩnh vực công nghiệp nặng, năng lượng và hóa dầu.

Theo giới phân tích, điều này phản ánh xu hướng nâng cấp chất lượng dòng vốn FDI thay vì chỉ chạy theo quy mô.

Bên cạnh đó, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức Long Thành, cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu cùng hệ thống kết nối tới cụm cảng Cái Mép Thị Vải được kỳ vọng sẽ tạo ra các hành lang công nghiệp mới trong khu vực.

Việc hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện được xem là yếu tố quan trọng giúp Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam tiếp tục củng cố vai trò trung tâm sản xuất và logistics chiến lược của Việt Nam trong giai đoạn tới.