Đất lấn chiếm vẫn có thể được cấp sổ đỏ: Luật Đất đai 2024 quy định thế nào?

Theo Luật sư Đăng Văn Cường - Văn phòng Luật sư Chính Pháp (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) trước hết, để có cái nhìn đầy đủ về vấn đề này, cần hiểu rõ khái niệm "lấn đất" và "chiếm đất" theo quy định mới tại khoản 9 và khoản 31 Điều 3 của Luật Đất đai 2024.

Theo đó, chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.

Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

Mặc dù đây là các hành vi vi phạm pháp luật, tuy nhiên, Điều 139 của Luật đã mở ra cơ chế đặc biệt khi cho phép xem xét cấp sổ đỏ trong một số trường hợp nhất định, nếu người sử dụng đất đáp ứng được các điều kiện cụ thể. Luật sư Cường cho biết, cụ thể có bốn nhóm trường hợp được quy định như sau:

1. Đất lấn chiếm hành lang công trình công cộng, lòng đường, vỉa hè

Đối với các hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất từ trước ngày 1/7/2014 do lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn đất, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác. Về nguyên tắc, Nhà nước sẽ thu hồi diện tích đất này để trả lại cho công trình, và sẽ không cấp sổ đỏ cho phần diện tích lấn chiếm đó.

Tuy nhiên, có một trường hợp ngoại lệ: Nếu khu đất lấn chiếm này đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, và hiện tại diện tích đất đó không còn nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông, và cũng không còn được quy hoạch cho mục đích trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp hay công trình công cộng khác, thì người đang sử dụng đất sẽ được xem xét cấp sổ đỏ. Khi đó, họ phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Ảnh minh họa. Nguồn: mạng xã hội.

2. Đất lấn chiếm có nguồn gốc nông, lâm trường

Trường hợp thứ hai áp dụng cho các hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014, bằng cách lấn hoặc chiếm đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường do Nhà nước đã giao không thu tiền sử dụng đất qua nhiều thời kỳ.

Nếu diện tích đất bị lấn chiếm này nằm trong quy hoạch rừng đặc dụng hoặc rừng phòng hộ, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chỉ đạo thu hồi và giao lại cho Ban quản lý rừng. Người đang sử dụng đất sẽ được xem xét để khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp. Trong trường hợp khu vực đó không có Ban quản lý rừng, thì Nhà nước có thể giao đất cho người dân để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng, đồng thời xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Ngược lại, nếu đất lấn đất, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở từ trước ngày 01/7/2014, không thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

3. Đất lấn chiếm không thuộc các trường hợp trên hoặc sử dụng sai mục đích

Trường hợp này bao gồm các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do lấn chiếm nhưng không thuộc hai nhóm kể trên và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Trong những tình huống này, người dân sẽ được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng hai điều kiện:

Thứ nhất, người đang sử dụng đất ổn định;
Thứ hai, việc sử dụng phù hợp với các loại quy hoạch như: quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn.

Dĩ nhiên, việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

4. Đất nông nghiệp do tự khai hoang

Trường hợp cuối cùng được quy định là đất nông nghiệp do người dân tự khai hoang, không có tranh chấp. Theo Luật mới, nếu diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định, người dân sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngược lại, nếu phần diện tích khai hoang vượt quá hạn mức, thì phần vượt sẽ phải chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền hàng năm theo quy định của Nhà nước.

Có thể thấy, những quy định mới tại Điều 139 của Luật Đất đai 2024 đã thể hiện một tư duy quản lý đất đai linh hoạt và thực tế, hướng đến giải quyết các tồn tại kéo dài từ thực tiễn sử dụng đất, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng, việc cấp sổ đỏ đối với đất lấn chiếm không đồng nghĩa với hợp pháp hóa toàn bộ hành vi vi phạm, mà là cơ chế pháp lý có điều kiện, nhằm xử lý các tình huống đặc thù một cách phù hợp, minh bạch và có kiểm soát.

Người dân cần chủ động nắm bắt, tìm hiểu kỹ các điều kiện được cấp Giấy chứng nhận trong từng trường hợp cụ thể để đảm bảo thực hiện đúng quy định pháp luật, tránh vi phạm và phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng đất.

T.Sơn