Đấu giá đất vượt xa thực tế là kết quả của mục đích không lành mạnh

Những ngày gần đây, những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm. Diễn biến và kết quả này đặt ra câu hỏi lớn về việc có hay không dấu hiệu đầu cơ trục lợi?

Người tham gia đấu giá có đang tạo “sốt ảo”?

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất này vừa bất thường, lại vừa bình thường.

Lý giải nguyên nhân, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: Thứ nhất, theo nhận định từ giữa tháng 7, thời gian tới, chắc chắn dòng tiền sẽ đổ về loại hình đất đấu giá, tại các khu đô thị, khu dân cư khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách.

Đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Đặc biệt có sức hút trong bối cảnh vài năm gần đây, Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng sẽ ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh Bất động sản mới cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, buộc các doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán tại các khu vực này. Trong khi nhu cầu mua bất động sản (BĐS) bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư trong dân rất mạnh và đang không ngừng tăng.

Phiên đấu giá đất tại huyện Hoài Đức, Hà Nội (Ảnh minh họa: KT)

Thứ hai, mức giá tăng hàng chục lần, nghe rất bất thường, thực tế là do mức giá khởi điểm đất đấu giá thấp. Cụ thể, trước đây, quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Đất đấu giá tại phiên đấu giá ngày 10/8 tại huyện Thanh Oai cũng đã được thuê tư vấn, tư vấn xác định khởi điểm từ 40-45 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, Nghị định 12 (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013) hiện hành là Nghị định 71 (Nghị định quy định giá đất, Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.

Trong khi theo Quyết định 46 ngày 18/7/2024 của UBND Thành phố Hà Nội, hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2,35. Bảng giá đất hiện còn hiệu lực được ban hành năm 2020 dao động trong khoảng 3,6 - 5,3 triệu đồng/m2. Do đó khi nhân 2 hệ số này với nhau, chỉ cho ra mức giá từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2.

Sản phẩm an toàn với mức giá khởi điểm thấp, số tiền cọc thấp (từ 100 - 200 triệu đồng), tạo sức hấp dẫn rất lớn đối với người mua. Chính vì thế, không khó hiểu khi phiên đấu giá này thu hút hàng nghìn hồ sơ đăng ký. Số lượng người tham gia lớn đến như vậy là hoàn toàn bình thường.

“Mức giá trúng tăng cao này có phản ảnh thực tế bình thường về chênh lệch cung - cầu, khi mà lượng hồ sơ tham gia gấp nhiều lần số lô đất trong phiên đấu giá. Tuy nhiên, việc giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở một địa phương vùng ven sở hữu tiềm năng tăng giá ở mức bình thường, lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế, là kết quả của các mục đích không lành mạnh.

Nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có "nghề” đấu giá đất, họ thường tham gia với mục đích là “lướt sóng", không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng” - TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá.

Hay mục đích “nguy hiểm” hơn là tạo “sốt" đất. Các cá nhân này lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan. Thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, thậm chí “sốt ảo”, TS. Nguyễn Văn Đính phân tích thêm.

Giá đất tăng cao tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản

Tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản

Hệ lụy của các tình trạng này là giá BĐS vốn đã cao nay lại càng tăng, khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân, đặc biệt là người trẻ. Mức giá đấu tăng cao “vượt xa" giá trị thật không chỉ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương đấu giá mà còn tại nhiều nơi trên cả nước.

Cùng với sự lan tỏa của truyền thông, khi thấy giá BĐS được duy trì xu hướng tăng trong một thời gian đủ dài, thì tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lại phía sau) sẽ “trỗi dậy", nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm.

Quyết định này hiện còn được thúc đẩy bởi nhận định cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra các khu đất bỏ hoang, ảnh hưởng xấu tới tiến trình phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững của thị trường BĐS, sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương khi dòng tiền bị “ứ đọng” ở đất đai, không đi vào hoạt động kinh tế khác.

Có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ, thổi giá. Tuy nhiên, trên thực tế, giống như diễn biến xảy ra với phân khúc căn hộ tại Hà Nội trong thời gian qua, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá. Bởi trong nền kinh tế thị trường, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, sức nóng của các cuộc đấu giá đất kể trên vẫn sẽ tiếp tục tiếp diễn và trong thời gian đủ dài sẽ dần dần trở thành “chuyện thường ngày”. Bởi mặc dù nguồn cung sẽ tăng lên do các địa phương đẩy mạnh đấu giá đất nhưng mức giá khởi điểm vẫn sẽ ở mức thấp vì bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, giải bài toán đầu cơ, đẩy giá, thông qua đó kéo hạ giá nhà ở đô thị, phải thay đổi tư duy về nhà ở của người dân, để nhà ở là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của người dân chứ không phải là một tài sản tích lũy.

Bằng cách áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh, yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch BĐS mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất...

Việc đánh thuế BĐS đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ BĐS bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu BĐS đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại BĐS để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.

Nguồn tiền nhàn rỗi trong dân sẽ được “nắn dòng chảy” sang các mảng sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm, giá trị gia tăng cho xã hội. Điều này cũng giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh hơn thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá.

Phương Hoài/VOV.VN