ĐBQH hiến kế ngăn trục lợi chính sách, đề xuất xây nhà ở xã hội nơi người dân thực sự cần

Chiều 28/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ hai, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Tại phiên thảo luận có 35 đại biểu đăng ký. Trước đó, khi thảo luận ở tổ, đã có 141 lượt đại biểu phát biểu.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn Hải Phòng) phát biểu góp ý Luật Nhà ở (sửa đổi). Ảnh: Như Ý.

Công khai các cấu phần hình thành giá bán, giá thuê mua

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn Hải Phòng) đánh giá cao sự chủ động, trách nhiệm và tinh thần cầu thị của Chính phủ, Bộ Xây dựng và cơ quan thẩm tra trong quá trình xây dựng, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). 

Đặc biệt, sau phiên thảo luận tại tổ, cơ quan soạn thảo đã khẩn trương tổng hợp, tiếp thu, giải trình nhiều ý kiến của đại biểu Quốc hội và chỉnh lý dự thảo Luật.

Đại biểu Sơn đề nghị bổ sung vào khoản 2 Điều 5 nguyên tắc xác định nhu cầu và cơ cấu phát triển nhà ở trên cơ sở thu nhập, khả năng chi trả, nhu cầu thuê hoặc mua nhà, biến động dân số, thị trường lao động và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng. Đồng thời, cần có cơ chế theo dõi, đánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, thay vì chỉ tập trung vào tổng diện tích sàn hoặc số lượng căn hộ được xây dựng.

Về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách, việc giao Chính phủ quy định chi tiết, theo đại biểu là cần thiết để phù hợp với biến động kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, cần có nguyên tắc xác định điều kiện thu nhập gắn với thu nhập thực tế, mặt bằng giá nhà, chi phí sinh hoạt và khả năng chi trả tại từng khu vực.

Nếu chỉ căn cứ ngưỡng thu nhập mà không tính đến sự chênh lệch lớn về giá nhà và chi phí sinh hoạt giữa các địa phương thì có thể dẫn đến tình trạng một bộ phận người dân có nhu cầu thực sự lại không đáp ứng điều kiện được hỗ trợ. 

Do đó cần đặc biệt quan tâm nhóm người lao động có thu nhập trung bình thấp, cán bộ, công chức, viên chức trẻ, công nhân và người lao động làm việc tại các đô thị lớn.

Về cơ chế xác định giá bán nhà ở xã hội, đại biểu đánh giá cao việc đơn giản hóa thủ tục xác định giá nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án. Tuy nhiên, nhà ở xã hội là loại hình được hưởng nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước về đất đai, thuế, tín dụng và các cơ chế khác. Do đó, cơ chế chủ đầu tư tự xác định giá cần đi kèm với trách nhiệm giải trình, công khai thông tin và kiểm soát hiệu quả.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận. Ảnh: Media Quốc hội.

Đại biểu cũng đề nghị bổ sung vào Điều 67 yêu cầu công khai các cấu phần chủ yếu hình thành giá bán, giá thuê mua; cơ chế kiểm tra, hậu kiểm độc lập theo mức độ rủi ro; trách nhiệm xử lý, hoàn trả cho người mua khi phát hiện chi phí không hợp lý, không hợp lệ.

Đặc biệt, cần có cơ chế bảo đảm toàn bộ giá trị ưu đãi của Nhà nước được phản ánh đúng vào giá nhà ở xã hội, tránh tình trạng chính sách ưu đãi được thiết kế để hỗ trợ người dân nhưng lợi ích cuối cùng lại không đến đầy đủ với người thụ hưởng.

Về phòng ngừa đầu cơ, trục lợi chính sách, theo đại biểu, việc kiểm soát không nên chỉ dừng ở hạn chế chuyển nhượng, mà cần quản lý cả quá trình xét duyệt, phân phối và sử dụng nhà ở xã hội.

"Nhà ở xã hội phải thực sự là chính sách an sinh dành cho người có nhu cầu, không thể trở thành cơ hội đầu cơ hoặc một phân khúc kinh doanh được hưởng ưu đãi đặc biệt", đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn nêu.

Nhà ở xã hội phải được xây dựng tại nơi người dân thực sự cần

Đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc (Đoàn TP.HCM) đánh giá cao nỗ lực của cơ quan soạn thảo trong việc sửa đổi Luật Nhà ở, đặc biệt là sự kịp thời trong việc thể chế hóa định hướng ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và tháo gỡ các điểm nghẽn về đầu tư.

Tuy nhiên, từ góc độ thực tiễn của một đô thị đặc biệt như TP.HCM, nơi áp lực về nhà ở, vị đại biểu là Phó trưởng Đoàn ĐBQH chuyên trách của TP.HCM tham gia 3 nhóm vấn đề.

Đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc (Đoàn TP.HCM) phát biểu. Ảnh: Phúc Quang.

Thứ nhất, bà Trúc cho rằng phải bảo đảm nhà ở xã hội được xây dựng tại nơi người dân thực sự cần. Dự thảo quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê bằng việc dành quỹ đất trong dự án, bố trí tại vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương.

Sự linh hoạt này là cần thiết, tuy nhiên, nếu thiếu các tiêu chí kiểm soát chặt chẽ, việc "nộp tiền" sẽ trở thành phương án thuận lợi nhất cho chủ đầu tư. Khi đó, những quỹ đất có giá trị cao, hạ tầng đồng bộ sẽ không còn không gian cho nhà ở xã hội.

Hệ lụy là người lao động dù tiếp cận được nhà ở phù hợp với thu nhập, song lại phải dồn về những khu vực xa trung tâm, nơi hạ tầng xã hội và giao thông chưa đồng bộ. Nhà ở giá thấp nhưng xa nơi mưu sinh chưa chắc đã là nhà ở phù hợp với người lao động.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung khoản 2 Điều 25 nội dung "Chỉ cho phép nộp tiền thay thế khi dự án không thể bố trí quỹ đất phù hợp, dựa trên các tiêu chí thẩm định chặt chẽ của Nhà nước". Đồng thời, tại Điều 32, cần quy định minh bạch việc sử dụng nguồn tiền này thông qua Quỹ nhà ở.

Thứ hai, chính sách nhà ở phải xuất phát từ khả năng chi trả và điều kiện sống thực tế của người dân. Đại biểu Trúc đề nghị bổ sung nguyên tắc: xác định mức giá thuê phải gắn với khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng, phần chênh lệch (nếu có) cần có cơ chế hỗ trợ, cấp bù từ ngân sách hoặc từ các nguồn thu khai thác thương mại của Quỹ nhà ở một cách minh bạch...

Thứ ba, về quy định bán lại nhà ở xã hội (điểm e khoản 1 Điều 68), dự thảo quy định sau 5 năm, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Theo đại biểu, đây là thay đổi đáng kể so với Luật Nhà ở năm 2023. Đại biểu đồng tình với mục tiêu ngăn chặn việc trục lợi chính sách, nhưng đề nghị cân nhắc kỹ tác động đến quyền tài sản và khả năng chuyển nhượng của người dân.

Theo bà Trúc, trong vòng đời của một gia đình, sẽ có những biến cố buộc họ phải bán tài sản duy nhất: chuyển nơi công tác, chữa bệnh hiểm nghèo, hoặc thay đổi nơi sinh sống. Việc bắt buộc chỉ được bán cho "đối tượng đủ điều kiện" với "giá tối đa bằng giá hợp đồng" là một rào cản, tạo ra sự bó buộc bất hợp lý khi hoàn cảnh cuộc sống thay đổi.

Thay vì trói buộc quyền tài sản, đại biểu đề nghị thiết kế cơ chế: Ưu tiên bán lại cho người đủ điều kiện hoặc chủ đầu tư trong một thời hạn xác định, với nguyên tắc xác định giá công khai, minh bạch. Nếu không có người mua phù hợp, có thể xem xét cho chuyển nhượng có điều kiện, đồng thời hoàn trả phần ưu đãi của Nhà nước theo quy định. Cơ chế này vừa chống được trục lợi chính sách, vừa bảo vệ quyền tài sản chính đáng của công dân.

"Tôi kỳ vọng Luật sẽ thực sự giải quyết được bốn yêu cầu thực tiễn: Nhà ở đúng nơi người dân cần; Giá nhà phù hợp khả năng chi trả; Chính sách đến đúng đối tượng; Quyền lợi chính đáng của người dân được bảo vệ", đại biểu Thanh Trúc nêu. 

Đại biểu Lý Anh Thư (Đoàn An Giang) phát biểu. Ảnh: Media Quốc hội.

Đại biểu Lý Anh Thư (Đoàn An Giang) cũng đồng tình với việc giới hạn giá bán trong thời hạn 5 năm nhằm hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, theo đại biểu, sau thời hạn này, dự thảo yêu cầu bán cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng chưa xác định nguyên tắc kiểm soát giá. 

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội lớn, nguồn cung chưa đáp ứng, việc thiếu cơ chế kiểm soát giá bán lại có thể làm giảm cơ hội tiếp cận của người có nhu cầu thực sự. 

Vì thế, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế xác định giá bán lại sau 5 năm dựa trên giá mua ban đầu và chỉ số hoặc hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền xác định, có tính đến chi phí xây dựng và mặt bằng giá, nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người bán và mục tiêu an sinh xã hội.

Đại biểu Trương Hồ Hải (Đoàn An Giang) cũng quan tâm đến việc bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm. Ông Hải nhận xét dự thảo đã có định hướng thu hẹp đối tượng được mua lại, song cần làm rõ hơn giá bán và chế tài đối với hành vi lách luật.

Do nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi của Nhà nước, đại biểu đề nghị kiểm soát tất cả các khâu, đồng thời tăng cường hậu kiểm. Dữ liệu nhà ở, đất đai và dân cư cần được kết nối để hạn chế kê khai không trung thực, đầu cơ hoặc hưởng chính sách nhiều lần. 

"Việc kiểm soát cũng cần tính đến những hình thức biến tướng, như tặng cho tài sản cho người thân để đủ điều kiện thụ hưởng chính sách", đại biểu nhấn mạnh.