ĐBQH tỉnh Nghệ An đề xuất hoàn thiện cơ chế giá đất, gỡ vướng thu hồi dự án chậm tiến độ

Sáng 21/8, tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024. Ảnh: Viết Chung

Hoàn thiện cơ chế giá đất và hệ thống dữ liệu đất đai

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) đánh giá việc dự thảo Luật lựa chọn phương án sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để xác định giá đất phục vụ nghĩa vụ tài chính và bồi thường, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, là cách tiếp cận đơn giản hơn.

Tuy nhiên, do bảng giá đất và hệ số K sẽ trở thành căn cứ trực tiếp quyết định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và quyền lợi của người dân, dự thảo cần thiết lập cơ chế pháp lý chặt chẽ nhằm bảo đảm tính khách quan, minh bạch.

Theo đại biểu, dự thảo hiện chưa quy định đầy đủ tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K, chu kỳ điều chỉnh bắt buộc cũng như chưa giao Chính phủ quy định chi tiết. Điều này chưa đáp ứng yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về xây dựng tiêu chí khung, phương pháp định giá và cơ chế giám sát việc xác định giá đất.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên điều hành thảo luận. Ảnh: Viết Chung

Đại biểu đề nghị bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K, bảo đảm việc định giá được thực hiện khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu có khả năng kiểm chứng và chịu sự kiểm tra, giám sát trong toàn bộ quá trình. Chính phủ cần được giao quy định cụ thể tiêu chí khung, phương pháp định giá, đồng thời yêu cầu công khai ở mức phù hợp phương pháp tính, nguồn dữ liệu và kết quả tính toán.

Đồng chí Nguyễn Khắc Thận - Ủy viên Trung ương Đảng, Bí thư Tỉnh ủy, Trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh dự kỳ họp. Ảnh: Viết Chung

Về cập nhật hệ số K, đại biểu cho rằng, dự thảo mới chỉ xác định hệ số K là tỷ lệ điều chỉnh so với bảng giá đất nhưng chưa quy định chu kỳ rà soát. Một công cụ nhằm phản ánh biến động của thị trường sẽ khó phát huy hiệu quả nếu thiếu cơ chế cập nhật thường xuyên.

Do đó, cần quy định bắt buộc rà soát hệ số K theo định kỳ và thiết lập ngưỡng kích hoạt rà soát khi giá giao dịch thực tế trên thị trường biến động vượt mức nhất định. Cơ chế này sẽ giúp giá đất phản ánh kịp thời diễn biến thị trường, đồng thời tăng tính dự báo và ổn định cho môi trường đầu tư.

Đối với bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đại biểu đề nghị bảo đảm tính nhất quán về thời điểm xác định giá đất và hệ số áp dụng đối với các trường hợp tương đồng trong cùng phương án hoặc cùng giai đoạn bồi thường. Qua đó, hạn chế chênh lệch do khác thời điểm xử lý hồ sơ, tránh tạo cảm giác bất công và góp phần giảm khiếu kiện.

ĐBQH Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) phát biểu thảo luận tại hội trường. Ảnh: Viết Chung

Bên cạnh giá đất, đại biểu Hoàng Minh Hiếu đề nghị hoàn thiện thiết kế pháp lý của Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai. Theo đó, cần làm rõ mối quan hệ giữa Luật Đất đai với Luật Dữ liệu, Luật Giao dịch điện tử và Luật Chuyển đổi số.

Luật Đất đai nên tập trung điều chỉnh dữ liệu chuyên ngành, trách nhiệm tạo lập, cập nhật và khai thác dữ liệu đất đai; việc quản trị, lưu trữ, kết nối, chia sẻ dữ liệu và giao dịch điện tử thực hiện theo pháp luật chung, trừ trường hợp đặc thù.

Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An dự kỳ họp. Ảnh: Viết Chung

Dự thảo cũng cần xác định rõ dữ liệu chủ của thửa đất, gồm ranh giới không gian, loại đất, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý, chủ thể quyền sử dụng, thời hạn sử dụng và lịch sử biến động. Đây là cơ sở bảo đảm thống nhất giữa dữ liệu đất đai với dữ liệu thuế, dân cư, xây dựng và bất động sản.

Về mã định danh, đại biểu đề nghị xác định mã định danh thửa đất là mã nền tảng; các mã của bất động sản, công trình, căn hộ và dự án được liên kết theo quan hệ thứ bậc dữ liệu. Đồng thời, cần quy định rõ quyền của người sử dụng đất trong việc tiếp cận dữ liệu của mình, yêu cầu chỉnh sửa khi phát hiện sai sót và trách nhiệm của cơ quan quản lý trong khắc phục dữ liệu không chính xác.

Gỡ vướng trong xử lý dự án chậm tiến độ

Đại biểu Trần Nhật Minh (đoàn Nghệ An) phản ánh nhiều khó khăn trong quá trình áp dụng Luật Đất đai năm 2024 về thu hồi đất đối với các dự án chậm đưa đất vào sử dụng. Theo đại biểu, những bất cập này đang gây lúng túng cho các địa phương nhưng chưa được dự thảo Luật giải quyết đầy đủ.

Vấn đề đầu tiên được đại biểu nêu là xử lý tài sản gắn liền với đất sau khi thu hồi. Luật hiện hành quy định khi hết thời gian gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất cũng như chi phí đầu tư còn lại. Chủ đầu tư phải tự xử lý, di dời tài sản; nếu không chấp hành sẽ bị cưỡng chế.

Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều dự án đã hoàn thành từ 80 đến 90% khối lượng công trình nhưng vẫn thuộc diện chậm tiến độ sử dụng đất. Nếu buộc tháo dỡ hoặc thanh lý toàn bộ tài sản thì sẽ gây lãng phí rất lớn đối với nguồn lực xã hội. Vì vậy, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế xử lý phù hợp đối với các tài sản đã hình thành trên đất, vừa bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, vừa tránh thất thoát và lãng phí.

ĐBQH chuyên trách Trần Nhật Minh (đoàn Nghệ An) phát biểu thảo luận tại hội trường. Ảnh: Viết Chung

Vấn đề thứ hai là khái niệm "chưa đưa đất vào sử dụng" chưa được quy định rõ. Theo đại biểu, Luật chưa làm rõ trường hợp chủ đầu tư đã triển khai xây dựng một số hạng mục nhưng chưa hoàn thành toàn bộ dự án theo tiến độ được phê duyệt thì có thuộc diện bị thu hồi hay không. Việc thiếu quy định cụ thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng không thống nhất giữa các địa phương.

Đại biểu Trần Nhật Minh cũng cho rằng, việc xác định toàn bộ diện tích dự án là diện tích vi phạm trong trường hợp dự án đã triển khai một phần là chưa hợp lý. Đối với các dự án phát triển nhà ở hoặc các dự án đã xây dựng nhiều hạng mục nhưng còn một số hạng mục chưa hoàn thành, cần có cơ chế phân định giữa diện tích đã sử dụng và diện tích chậm đưa vào sử dụng để áp dụng chế tài tương ứng.

Đánh giá quy định mới của dự thảo, đại biểu cho rằng, việc bổ sung cơ chế thu tiền lũy tiến đối với dự án chậm sử dụng đất vẫn còn quá chung chung, chưa quy định rõ căn cứ tính, mức thu và cách thức áp dụng trong thực tế. Đồng thời, dự thảo cũng chưa làm rõ phương án xử lý tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư còn lại khi Nhà nước thu hồi đất.

Từ đó, đại biểu Trần Nhật Minh đề nghị xây dựng một điều luật riêng về thu hồi đất đối với các dự án không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất, quy định đầy đủ tiêu chí xác định vi phạm, nguyên tắc xác định diện tích vi phạm, phương án xử lý tài sản và chi phí đầu tư còn lại, cơ chế áp dụng khoản thu lũy tiến và hệ thống chế tài đồng bộ.

Việc hoàn thiện theo hướng này sẽ cụ thể hóa chủ trương của Nghị quyết số 21-NQ/TW, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để các địa phương thống nhất trong tổ chức thực hiện, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.