Đề nghị kiểm soát dòng tiền cọc 5% đối với bất động sản hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% tiền khi người mua nhà chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đại biểu Quốc hội Tô Ái Vang (Đoàn TP. Cần Thơ) cho rằng, tại khoản 5 Điều 18 quy định về mức trần đặt cọc tối đa 5% đối với bất động sản hình thành trong tương lai là cần thiết, đáp ứng sự mong mỏi của người dân, ngăn chặn triệt để tình trạng chiếm dụng vốn thông qua các loại hợp đồng giữ chỗ, hay phiếu đăng ký nguyện vọng khi dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý.

Bà Tô Ái Vang phát biểu (Ảnh: Quang Vinh)

Tuy nhiên, để quy định này sớm đi vào thực tiễn bà Vang xin kiến nghị bổ sung cơ chế kiểm soát dòng tiền cọc. Bắt buộc số tiền cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa mở tại ngân hàng bảo lãnh của dự án; chủ đầu tư hoàn toàn không được rút ra số tiền này cho đến khi dự án đủ điều kiện và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán. Điều này đảm bảo an toàn tuyệt đối cho dòng vốn của người dân, tránh rủi ro chủ đầu tư chiếm dụng tiền cọc rồi mất khả năng thanh toán hoặc là bỏ trốn.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận (Ảnh: Quang Vinh)

Bên cạnh đó, bà Vang cho rằng, tại điểm b, c khoản 1 Điều 20 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% khi người mua chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 5% còn lại giữ lại tại ngân hàng bảo lãnh của dự án. Đây là bước tiến đột phá để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà. Dù vậy, việc giữ tiền trong tài khoản phong tỏa dài ngày vô hình trung tạo ra một lượng vốn chết, làm triệt tiêu dòng tiền lưu thông của doanh nghiệp.

Nhằm hài hòa lợi ích của các bên, bà Vang kiến nghị trong trường hợp việc chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định do lỗi khách quan từ phía cơ quan nhà nước như: chậm xác định giá đất, chậm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh thì cho phép chủ đầu tư được thay thế khoản 5% tiền mặt được phong tỏa bằng một chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương để giải tỏa dòng tiền. Biện pháp này giúp chủ đầu tư duy trì tính thanh khoản, giảm bớt áp lực chi phí tài chính mà Nhà nước cũng như người mua nhà vẫn được đảm bảo quyền lợi một cách tuyệt đối.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận (Ảnh: Quang Vinh)

Để khơi thông nguồn lực và hồi sinh các dự án ách tắc, bà Vang xin kiến nghị bổ sung cơ chế kế thừa nghĩa vụ tài chính có kiểm soát, cho phép các bên ký kết và thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, với điều kiện toàn bộ dòng tiền thanh khoản từ chủ đầu tư mới phải được phong tỏa tại ngân hàng và trích nộp trực tiếp ưu tiên vào ngân sách nhà nước để hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất của dự án đó.

“Có như vậy Nhà nước không lo thất thu thuế, dự án được cứu cánh bởi năng lực kinh tế của chủ đầu tư mới, thị trường được khơi thông và người dân sớm được nhận nhà”, bà Vang bày tỏ.

Cấm nhận cọc khi dự án chưa đủ điều kiện, ngăn chặn “dự án ma”

Giải trình tại phiên họp về các quy định liên quan đến đặt cọc dự án bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, trong dự thảo đã có quy định đầy đủ, nghiêm cấm khi chưa đủ điều kiện đã nhận đặt cọc. Theo đó, để thực hiện một dự án cho đến khi được nhận tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải trải qua rất nhiều trình tự, thủ tục. Nhà đầu tư phải thực hiện rất nghiêm túc mới đến được giai đoạn được nhận đặt cọc.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh giải trình tại phiên họp (Ảnh: Quang Vinh)

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, số tiền 5% được bảo lãnh ở ngân hàng. Chủ đầu tư nếu minh bạch phải thực hiện từ đầu đến cuối dự án, nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng, đồng thời phải nhanh chóng làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho người mua để lấy tiền về.

Trước băn khoăn của các đại biểu khi trong thời gian qua có một số “dự án ma”, dự án có “dấu giả” trên thị trường gây ảnh hưởng lớn, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, thời gian tới sẽ có những điều kiện để khách hàng và người dân, doanh nghiệp áp dụng không còn vướng mắc.

Về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư khi thực hiện dự án, theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, khi có quy hoạch được phê duyệt, qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu thực hiện dự án, doanh nghiệp phải có 15% giá trị dự án, và khoản này được bảo lãnh ở ngân hàng.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận (Ảnh: Quang Vinh)

Về mã định danh điện tử của các loại bất động sản trong cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, đây là công cụ để Nhà nước quản lý, giám sát thị trường hiệu quả, hạn chế những gian lận, đầu cơ hoặc trục lợi.

Vừa qua, Bộ đã hoàn thành xây dựng hạ tầng về công nghệ thông tin và hệ thống phần mềm phục vụ thu thập, kết nối, lưu trữ, cung cấp thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Đến nay, hệ thống đã đồng bộ và tạo lập được 12.200 tài khoản người dùng và ghi nhận thông tin của 66.302 giao dịch bất động sản và 816 dự án bất động sản và 18.106 chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Bà Nguyễn Thị Thu Hà phát biểu (Ảnh: Quang Vinh)

Bảo vệ người nhận chuyển nhượng phần dự án không vi phạm

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Thu Hà (Đoàn TP. Quảng Ninh) đề nghị làm rõ điều kiện hạ tầng theo phân kỳ và bảo vệ người nhận chuyển nhượng phần dự án không vi phạm. Theo đó, khi một phần dự án có vi phạm, việc dừng cả phần hoàn thành hợp pháp thì có thể ảnh hưởng đến người nhận chuyển nhượng ngay tình. Vì vậy, bà Hà đề nghị sửa điểm b khoản 1 Điều 23 theo hướng: Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đối với diện tích đất đưa vào kinh doanh theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, phù hợp với phân kỳ đầu tư hoặc dự án thành phần được cấp có thẩm quyền phê duyệt; và giữ yêu cầu về dịch vụ thiết yếu, kết nối hạ tầng chung tại điểm c khoản 1 Điều 23 để tránh quy định trùng lặp.