Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Cắt giảm nhiều thủ tục, rõ trình tự giao dịch

Sáng 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ hai, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo Tờ trình, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 (được sửa đổi theo Luật số 43/2024/QH15 về hiệu lực thi hành). 

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, bảo đảm công khai, minh bạch, đồng bộ thống nhất với các pháp luật liên quan như đầu tư, đất đai, quy hoạch...

Sau gần 2 năm thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bộc lộ một số nội dung cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu mới về phát triển kinh tế - xã hội và chủ trương của Đảng, Nhà nước, đặc biệt là việc sắp xếp, điều chỉnh địa giới hành chính; tổ chức lại bộ máy nhà nước, thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp; và các quy định của pháp luật có liên quan mới được sửa đổi, bổ sung. 

Dự thảo Luật gồm 10 Chương, 61 Điều. So với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (gồm 10 Chương, 83 Điều), dự thảo Luật sửa đổi giảm 22 Điều. 

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) kế thừa các quy định còn phù hợp và sửa đổi, bổ sung theo hướng thể chế đầy đủ quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng, Nhà nước có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Luật chỉ quy định các nội dung khung, mang tính nguyên tắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội.

Các nội dung bổ sung mới được quy định gồm: Quy trình giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung về quy trình giao dịch bất động sản. Quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Quy định về cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên. Mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.

Dự thảo sửa đổi, bổ sung 3 nhóm nội dung về phân quyền, phân cấp, trong đó phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

Đồng thời cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính; thực hiện cắt giảm 7 điều kiện đầu tư kinh doanh đối với tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản về: sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ môi giới bất động sản; kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản; điều kiện về bất động sản đưa vào kinh doanh…

Đồng thời sửa đổi, bổ sung các quy định chung của Luật Kinh doanh bất động sản và làm rõ phạm vi điều chỉnh, không áp dụng đối với đối tượng, trình tự giao dịch, hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở chính sách.

Bổ sung, hoàn thiện các khái niệm về dự án bất động sản, bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai, hợp đồng kinh doanh bất động sản, thuê mua bất động sản.

Quy định đầy đủ việc công khai thông tin dự án đưa vào kinh doanh, thời điểm công khai và trách nhiệm cập nhật của doanh nghiệp; sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; sửa đổi quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, các loại công trình xây dựng không gắn với chuyển quyền sử dụng đất.

Dự luật sửa đổi quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản có sẵn; bổ sung quy định nguyên tắc chung về chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án bất động sản được đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh và giao Chính phủ quy định chi tiết về việc thực hiện biện pháp bảo đảm, tránh khoảng trống pháp lý, đảm bảo đồng bộ với quy định của pháp luật PPP và pháp luật về đất đai; chỉnh lý, bổ sung quy định về thời hạn nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai như: Bổ sung quy định nguyên tắc chung về chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) như đối với điều kiện về hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của bất động sản có sẵn đưa vào kinh doanh; rà soát điều kiện phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh; bổ sung quy định về việc thanh toán cho bên thuê mua bất động sản.

Quy định đầy đủ các hình thức giao dịch, trình tự, thủ tục và phân định rõ với pháp luật về đất đai, đầu tư; làm rõ điều kiện đầu tư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tiến độ thực hiện và giao đất, tránh chồng lấn giữa các luật; quy định rõ quyền, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; bổ sung quy định nguyên tắc chung về chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) như đối với điều kiện về hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của bất động sản có sẵn đưa vào kinh doanh; bổ sung quy định trường hợp được chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở phải đáp ứng điều kiện việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt hoặc phân kỳ đầu tư hoặc dự án thành phần.

Dự luật cũng thống nhất quy định giữa pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đầu tư về thẩm quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án; bổ sung các hình thức văn bản làm căn cứ xác định việc dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn, chấp thuận hoặc công nhận chủ đầu tư, bao gồm quyết định chủ trương đầu tư, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản khác có giá trị pháp lý xác định chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật. 

Bổ sung trường hợp các bên có thỏa thuận để không phải giải chấp hoặc bên nhận chuyển nhượng đồng ý trở thành bên thế chấp; bổ sung quy định trách nhiệm của chủ đầu tư chuyển nhượng trong việc bàn giao hồ sơ pháp lý, hồ sơ dự án, hồ sơ khách hàng, các khoản tài chính và các quyền, nghĩa vụ liên quan đối với khách hàng, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng khi chuyển nhượng dự án.

Đồng thời sửa đổi, bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản theo hướng: Hoàn thiện hệ thống các loại hợp đồng, bảo đảm đầy đủ về hình thức, nội dung, phù hợp với các loại bất động sản được giao dịch trên thực tế; làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng. 

Thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với mua bán căn hộ chung cư; bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản được xác lập, thực hiện giao dịch thông qua phương thức điện tử nhằm đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong kinh doanh bất động sản.

Dự thảo cũng sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật đúng, đủ, sạch, sống.