Đề nghị xây dựng địa chính 3D, mở rộng không gian phát triển đô thị

Đại biểu Lê Thanh Hoàn, Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa.

Theo đại biểu, hệ thống địa chính hiện nay chủ yếu được vận hành trên nền tọa độ hai chiều XY. Về mặt pháp lý truyền thống, quyền sử dụng một thửa đất thường được hiểu gắn với phần diện tích trên bề mặt và kéo dài theo chiều thẳng đứng xuống lòng đất, lên khoảng không phía trên. Tuy nhiên, thực tiễn phát triển tại các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cho thấy tư duy quản lý này đang bộc lộ những hạn chế.

Trên cùng một vị trí theo trục thẳng đứng đã xuất hiện ngày càng nhiều công trình, kết cấu được khai thác ở các cao độ khác nhau, như tầng hầm thương mại, bãi đỗ xe ngầm, tuyến đường sắt đô thị, đường giao thông trên mặt đất, đường trên cao, cầu bộ hành và các công trình kết nối giữa các tòa nhà. Trong khi đó, địa chính hai chiều đang gặp khó khăn trong việc xác lập đầy đủ ranh giới quyền sử dụng đối với các không gian này.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn, Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa.

Từ thực tế đó, đại biểu Lê Thanh Hoàn cho rằng cần làm rõ ai có quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không phía trên một thửa đất; cơ chế thế chấp, chuyển nhượng, định giá, thu thuế đối với một khối không gian độc lập sẽ được thực hiện như thế nào. Việc chậm xác lập ranh giới pháp lý theo không gian ba chiều đang khiến không gian ngầm và không gian trên cao trở thành những “vùng xám” trong quản lý, từ đó hạn chế khả năng khai thác một nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển đô thị.

Theo đại biểu, Việt Nam không thể mở rộng diện tích tự nhiên, nhưng hoàn toàn có thể mở rộng không gian phát triển theo chiều thẳng đứng, hướng tới các mô hình đô thị đa tầng, thành phố ngầm và thành phố trên cao.

Để hiện thực hóa tầm nhìn này, việc xây dựng cơ chế xác lập quyền sử dụng đối với các khối không gian ba chiều được xem là một trong những hạ tầng pháp lý quan trọng. Theo đó, mỗi chủ thể có thể được xác lập quyền đối với một khối không gian có giới hạn cụ thể về vị trí, độ cao và độ sâu, thay vì chỉ xác định bằng diện tích trên mặt phẳng như hiện nay. Khi đó, không gian ngầm và không gian trên cao có thể từng bước trở thành nguồn lực, tài sản có khả năng được khai thác, chuyển nhượng, thế chấp và huy động vốn phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Luật Đất đai năm 2024, Luật Thủ đô và các quy định pháp luật liên quan đã bước đầu đề cập đến việc sử dụng không gian ngầm, phân vùng chức năng và quản lý không gian trong quá trình phát triển đô thị. Tuy nhiên, để các quy định này đi vào cuộc sống và đón đầu xu hướng phát triển đô thị đa tầng, đại biểu đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện một số nhóm giải pháp.

Thứ nhất, nghiên cứu quy định giới hạn “trần” và “sàn” đối với quyền sử dụng đất: Đây được xem là cơ sở để xác định rõ phạm vi quyền của người sử dụng đất theo chiều thẳng đứng, đồng thời tạo cơ chế thực hiện các dự án giao thông ngầm, công trình ngầm hoặc công trình trên cao mà hạn chế ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trên bề mặt.

Thứ hai, hoàn thiện khung pháp lý về thửa đất dạng khối: Cần nghiên cứu luật hóa khái niệm “không gian khối”, quy định cụ thể việc xác lập quyền sử dụng không gian ba chiều; thể hiện sơ đồ khối, tọa độ, cao độ, độ sâu và ranh giới pháp lý, thay vì chỉ ghi nhận diện tích theo mét vuông.

Thứ ba, đẩy mạnh chuyển đổi công nghệ địa chính: Đại biểu đề nghị triển khai thí điểm tại một số đô thị lớn, từng bước chuyển từ bản đồ địa chính số hai chiều sang cơ sở dữ liệu địa chính ba chiều. Đồng thời, nghiên cứu tích hợp mô hình thông tin công trình (BIM) vào quy trình hoàn công, đăng ký và cập nhật biến động đất đai.

Thứ tư, hoàn thiện cơ chế định giá không gian ngầm và không gian trên cao: Theo đại biểu, cần nghiên cứu phương pháp định giá phù hợp với từng tầng không gian, bảo đảm phản ánh giá trị và khả năng khai thác thực tế. Trong đó, cần đặc biệt quan tâm xây dựng phương pháp xác định giá quyền sử dụng không gian trên cao - lĩnh vực hiện vẫn còn nhiều khoảng trống.

Các đại biểu tham gia phiên thảo luận

Việc chuyển đổi từ mô hình địa chính 2D sang địa chính 3D không đơn thuần là một giải pháp về công nghệ hay kỹ thuật quản lý, mà là sự thay đổi về tư duy quản trị tài nguyên và tài sản quốc gia. Đây có thể trở thành chìa khóa để khai thác hiệu quả không gian trên cao và dưới lòng đất, mở rộng dư địa phát triển, tạo động lực mới cho các đô thị lớn và hướng tới những đô thị hiện đại, đa tầng trong tương lai.