Đề xuất cơ chế mới chuyển nhượng dự án bất động sản, chống thất thu ngân sách

Nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng có điều kiện

Thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng 30/10, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Phòng) tán thành mục tiêu bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và ngăn ngừa việc lợi dụng chuyển nhượng dự án để trốn tránh nghĩa vụ. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, quy định này cần được thiết kế linh hoạt hơn đối với những trường hợp đặc biệt, đi kèm cơ chế kiểm soát chặt chẽ.

Trong Báo cáo tiếp thu, giải trình, Bộ Xây dựng nêu rõ, nếu cho phép chuyển nhượng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì có thể phát sinh rủi ro thất thu ngân sách. Bộ đề xuất các bên có thể thỏa thuận sử dụng tiền chuyển nhượng để hoàn thành nghĩa vụ trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga.

Cho rằng cách giải trình này chưa giải quyết đầy đủ điểm nghẽn của thực tiễn, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhấn mạnh, “vấn đề cốt lõi không phải là có cho phép doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không, mà là có thiết kế được cơ chế để nhà nước thu đủ nghĩa vụ tài chính, đồng thời tạo điều kiện cho dự án tiếp tục triển khai hay không”.

Theo đại biểu, cần phân biệt rõ giữa việc miễn, giảm hoặc cho phép né tránh nghĩa vụ tài chính với việc thay đổi phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình chuyển nhượng dự án. Đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau.

Đại biểu Nga đề nghị nghiên cứu bổ sung tại khoản 4, Điều 30 cơ chế chuyển nhượng có điều kiện, chỉ áp dụng khi đáp ứng đồng thời các yêu cầu: Dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục thực hiện và không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành đã được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể; bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực tài chính; khoản tiền thực hiện nghĩa vụ với nhà nước được thanh toán trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế có kiểm soát, trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất chuyển nhượng.

Việc chuyển nhượng không được làm giảm nghĩa vụ với ngân sách, không xóa bỏ trách nhiệm đối với vi phạm đã phát sinh và phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng, chủ nợ và các bên liên quan.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đồng thời đề nghị rà soát các quy định tương ứng của Luật Đất đai về nghĩa vụ tài chính, chuyển quyền sử dụng đất và đăng ký biến động; của Luật Nhà ở về điều kiện, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở, để bảo đảm cơ chế này được thực hiện thống nhất.

Đại biểu nhấn mạnh, bảo vệ nguồn thu ngân sách không nhất thiết đồng nghĩa với việc chỉ chấp nhận một phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính. Điều quan trọng là nhà nước phải thu đủ, thu đúng và kiểm soát được rủi ro.

Bổ sung cơ chế thanh toán đồng thời có kiểm soát

Cùng quan điểm, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa (đoàn Quảng Ngãi) cho rằng, bất cập lớn nhất hiện nay nằm ở khoản 4, Điều 30, khi dự thảo vẫn bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng.

Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa.

Theo đại biểu Nghĩa, quy định tiền kiểm cứng nhắc này tạo ra một vòng lặp bế tắc: Doanh nghiệp không có tiền nộp thuế, dự án không thể chuyển nhượng, đất đai lãng phí, ngân sách không thu được tiền và người dân thiếu nhà.

Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa đề xuất sửa đổi khoản 4, Điều 30 của dự thảo theo hướng cho phép bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực được kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành. Hoặc cho phép trích trực tiếp số tiền từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp ngay vào ngân sách nhà nước trước khi sang tên.

Đại biểu cho rằng, đây là chìa khóa để hồi sinh các dự án chết lâm sàng, vừa thu hồi tiền cho ngân sách, vừa khởi động lại dự án để cung cấp nhà ở cho xã hội.

Đồng tình với các ý kiến trên, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn Hải Phòng) cũng đề cập đến việc tháo gỡ chuyển nhượng dự án tồn đọng nhưng không để thất thu ngân sách, không hợp thức hóa nghĩa vụ chưa hoàn thành tại Điều 29, Điều 30 của dự thảo.

Đại biểu cho biết, dự thảo yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án. Theo giải trình của Chính phủ, quy định này nhằm bảo vệ nguồn thu ngân sách và ngăn chặn việc chuyển nghĩa vụ chưa thực hiện cho chủ thể khác.

Đồng tình với mục tiêu này, song đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cho rằng, nếu chủ đầu tư đã mất khả năng tài chính thì chính yêu cầu trả đủ trước khi chuyển nhượng có thể khiến dự án tiếp tục đình trệ, đất đai bị lãng phí, người mua và ngân hàng đều bị ảnh hưởng.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế thanh toán đồng thời có kiểm soát, có thể thiết kế theo từng loại dự án với mức độ rủi ro; tuyệt đối không xóa nợ, không hợp thức hóa sai phạm. Đồng thời, cần rà soát thống nhất với Luật Đất đai về kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. “Quan trọng là vừa thu được ngân sách, vừa đưa dự án vào sử dụng”, đại biểu Sơn nêu quan điểm.