Đề xuất đã nộp tiền đặt trước, tham gia đấu giá được coi là đồng ý mua tài sản với giá khởi điểm

Mới đây, Bộ Tư pháp đã công bố hồ sơ thẩm định Luật Đấu giá tài sản với nhiều chính sách mới bổ sung, đồng thời luật hóa các quy định tại Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

Vẫn còn tình trạng thông đồng, dìm giá, bỏ cọc

Theo Bộ Tư pháp, sau gần 10 năm triển khai thi hành Luật Đấu giá tài sản và sau khi Luật được sửa đổi, bổ sung năm 2024, bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội và hệ thống pháp luật có nhiều thay đổi quan trọng. Luật Đấu giá tài sản hiện hành bộc lộ hạn chế, bất cập cần được sửa đổi, bổ sung để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.

Một số quy định về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá vẫn còn gây khó khăn, vướng mắc cần tiếp tục được hoàn thiện; quy định về đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá chưa tạo điều kiện để khuyến khích, phát triển việc đấu giá tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức (tài sản tự nguyện).

Trong một số ít vụ việc vẫn còn tình trạng thông đồng, dìm giá, ngày càng có xu hướng tinh vi, phức tạp; còn xảy ra tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá tài sản để trục lợi. Một số đấu giá viên vi phạm pháp luật, vi phạm Quy tắc đạo đức nghề nghiệp gây ảnh hưởng đến uy tín nghề nghiệp và niềm tin của doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đối với hoạt động đấu giá tài sản.

Đáng chú ý, cơ chế kiểm soát việc đấu giá còn bộc lộ một số vướng mắc. Chế tài xử lý chưa đủ mạnh đối với hành vi trả giá cao rồi “bỏ cọc” trong đấu giá quyền sử dụng đất. Còn một bộ phận người có tài sản đấu giá chưa thực hiện đầy đủ vai trò, trách nhiệm của mình trong quá trình tổ chức việc đấu giá tài sản.

Một chiếc xe của bà Trương Mỹ Lan được đưa ra bán đấu giá. Ảnh: TTDGTS TPHCM

Bổ sung nhiều quy định để hạn chế trục lợi từ hoạt động đấu giá

Trước thực trạng đó, Dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) tiếp tục kế thừa, phát triển một số quy định đang phát huy hiệu quả của Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2024).

Cụ thể, dự thảo Luật quy định các cá nhân có trình độ đại học trở lên trong tất cả các ngành, lĩnh vực đều có thể trở thành đấu giá viên (Điều 11) thay vì hạn chế trình độ đại học trong một số lĩnh vực luật, kinh tế, tài chính, ngân hàng, quản trị kinh doanh như Luật hiện hành. Quy định này nhằm tạo điều kiện cho các cá nhân tham gia hoạt động đấu giá, phù hợp với định hướng khuyến khích thúc đẩy việc đấu giá tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân tự nguyện lựa chọn bán thông qua đấu giá và thông lệ nghề đấu giá của các nước trên thế giới.

Trình tự, thủ tục đấu giá cũng được quy định rõ ràng, chặt chẽ, bảo đảm khả thi, hợp lý như: chỉ yêu cầu niêm yết tại UBND cấp xã đối với bất động sản là đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất, thay vì quy định như Luật hiện hành gồm các tài sản khác như quyền khai thác mặt bằng kinh doanh, quyền thu phí, quyền khai thác khoáng sản (nằm ở nhiều địa phương); bắt buộc thông báo công khai trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia tất cả các loại tài sản...

Dự thảo Luật cũng bổ sung quy định về việc lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá đối với tài sản có giá khởi điểm dưới 200 triệu. Theo đó, khi lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá chỉ cần ban hành 2 tiêu chí lựa chọn gồm: cơ sở vật chất, trang thiết bị và phương án đấu giá khả thi, hiệu quả (theo Luật hiện hành thì người có tài sản đấu giá phải ban hành đầy đủ 4 tiêu chí lựa chọn áp dụng đối với tất cả các tài sản đấu giá, trong đó có tiêu chí về năng lực, kinh nghiệm, uy tín của tổ chức đấu giá). Quy định này nhằm tạo điều kiện cho việc lựa chọn các tài sản có giá khởi điểm nhỏ như nêu trên được nhanh chóng, kịp thời, tiết kiệm thời gian, chi phí.

Đáng chú ý, dự luật bổ sung quy định nguyên tắc về việc người tham gia đấu giá đã nộp hồ sơ, tiền đặt trước hợp lệ và tham dự phiên đấu giá thì được coi là đã đồng ý mua tài sản bằng với giá khởi điểm nhằm hạn chế tình trạng “cò mồi”, "xã hội đen”, người không có nhu cầu mua thực sự nhưng vẫn tham dự đấu giá để trục lợi.

Đồng thời, bổ sung quy định nâng tỷ lệ tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân trên cơ sở luật hóa quy định của Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Theo đó tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở từ 10% đến 50%. Quy định này góp phần khắc phục tình trạng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất sau đó “bỏ cọc” nhằm mục đích trục lợi.

Cá nhân trúng đấu giá nhưng “bỏ cọc” cũng sẽ bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở nhằm góp phần khắc phục tình trạng tham gia đấu giá nhằm mục đích trục lợi, gây ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản, an ninh, trật tự tại địa phương.