Đề xuất đất trả tiền hàng năm được chuyển nhượng, thế chấp

Trong khuôn khổ hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Luật sư Việt Nam tổ chức mới đây tại TP.HCM, các đại biểu, chuyên gia tham dự đã có nhiều ý kiến đóng góp, phân tích các vấn đề trong dự thảo.

Liên quan đến vấn đề quyền của người thuê đất trả tiền hàng năm, Luật sư (LS) Lê Nết, đoàn Luật sư TP.HCM cho biết theo quy định tại khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2013 trong trường hợp thuê đất, người thuê được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần.

Trong đó, đất được giao có thu tiền sử dụng đất (SDĐ) và đất thuê trả tiền một lần được phép thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê lại. Tuy nhiên, đất thuê trả tiền hàng năm thì không được phép thế chấp, chuyển nhượng hay cho thuê lại (trừ trường hợp cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế).

Một dự án đang triển khai tại huyện Bình Chánh, TP.HCM. Ảnh: MINH TÚ

Từ đó, LS Nết đã chỉ ra một số điểm hạn chế của quy định hiện hành: Thứ nhất, việc trả tiền một lần hay trả tiền hàng năm về bản chất chỉ là hình thức thanh toán, không thể hiện là người nào trả nhiều hơn, hay lợi ích xã hội trong trường hợp nào cao hơn. Thực tế cho thấy giá trị quyền SDĐ luôn tăng theo thời gian, do đó việc khuyến khích người thuê lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thường lên đến 50 năm) có thể cũng giống như việc bán lúa non.

Thứ hai, việc khuyến khích người thuê lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần thay vì trả tiền hàng năm sẽ dấn đến tình trạng tư duy nhiệm kỳ. Chủ tịch tỉnh nào cũng muốn trong nhiệm kỳ của mình giao đất nhiều nhất, cho thuê đất nhiều nhất, thu về nhiều tiền cho ngân sách nhất. Đến hết nhiệm kỳ thì chủ tịch tỉnh mới lên không còn đất để giao hay cho thuê nữa. Như vậy, hình thức trả tiền một lần đã bộc lộ vấn đề cố hữu của nó, là sự không công bằng và tư duy nhiệm kỳ, cần phải thay đổi cách nhìn đối với hình thức SDĐ trả tiền thuê hàng năm.

Thứ ba, việc quy định đất thuê trả tiền hàng năm không được phép thế chấp, chuyển nhượng là bất công và hạn chế bất hợp lý quyền của người thuê đất. Để tính toán, người thuê đất trả tiền hằng năm và người thuê đất trả tiền một lần trả cho nhà nước tiền thuê bằng nhau, thậm chí người thuê đất trả tiền hằng năm có thể trả nhiều hơn do giá thuê thường tăng theo thời gian.

Do đó, để khắc phục được những hạn chế, tồn tại trên thì cần phải sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cho phép thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất thuê trả tiền hằng năm tương tự như đất thuê trả tiền một lần.

Việc cho phép thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất thuê trả tiền hằng năm, từ đó khuyến khích lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm ngân sách Nhà nước sẽ có nguồn tiền thu ổn định, tăng dần theo thời gian từ cho thuê đất.

Xét về lâu dài, tổng thu ngân sách từ đất cho thuê trả tiền hằng năm có thể cao hơn nhiều so với trả tiền một lần, vì trong suốt thời hạn thuê (thường là 50 năm), tiền thuê đất có thể điều chỉnh tăng theo giá thị trường.

Ngoài ra, người dân/doanh nghiệp có thể sử dụng vốn đầu tư một cách hiệu quả không phải trả một lần một khoản tiền thuê đất quá lớn khi vừa bắt đầu lập dự án đầu tư.

LS Nết cũng lưu ý nếu đề xuất được chấp nhận, thông qua thì cần quy định chặt chẽ các điều kiện để tránh trường hợp nhà đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai với nhà nước mà lợi dụng chính sách này để thế chấp, chuyển nhượng thu lời.

ĐẶNG LÊ