Đề xuất giữ lại 5% tiền mua nhà tại ngân hàng đến khi được cấp sổ

Với Luật Nhà ở, Bộ trưởng Tư pháp cho biết luật sửa đổi, bổ sung phát triển 4 nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng đối với từng nhóm nhà ở gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách.

Đáng chú ý, dự thảo quy định một chương mới phát triển nhà ở cho thuê, trong đó quy định về: đối tượng được thuê; hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án; giá cho thuê nhà ở; quản lý nhà ở cho thuê.

Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày tờ trình

Dự thảo bổ sung quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư nhằm nâng cao chất lượng quản lý vận hành nhà chung cư, hạn chế tranh chấp, khiếu nại (quy định cụ thể về sở hữu chung, sở hữu riêng, chỗ để xe, trách nhiệm, quyền hạn của Ban quản trị, chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư).

Dự thảo cũng sửa đổi một số quy định để tháo gỡ khó khăn thực tiễn về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở riêng lẻ của cá nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tài chính cho phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, quản lý, sử dụng nhà chung cư, giao dịch về nhà ở nhằm bảo đảm phù hợp, thống nhất với các luật mới được ban hành và phù hợp với thực tiễn.

Với nghĩa vụ nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn, Chính phủ đề xuất theo hướng: UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội thông qua việc dành một phần diện tích đất ở trong dự án hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc nộp tiền tương đương. Đồng thời, giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này để đảm bảo phù hợp với thẩm quyền.

Với đất để phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân để đảm bảo thực tiễn theo hướng, Bộ trưởng Tư pháp cho biết đất quốc phòng, an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, an ninh hoặc quỹ đất quốc phòng, an ninh không còn nhu cầu sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh để phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

Với nhà ở xã hội, sau thời hạn 5 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật này nếu đã được cấp giấy chứng nhận. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.

Việc chỉnh lý giá cho thuê để đảm bảo các ưu đãi của Nhà nước đối với nhà ở cho thuê được chuyển hóa thành ưu đãi giá thuê cho người thuê nhà ở tại dự thảo luật theo hướng: “Giá cho thuê do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê và xác định trên nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kinh phí bảo trì, chi phí vận hành, thuế phí, lệ phí theo quy định, chi phí hợp lý, hợp lệ khác, lợi nhuận theo phương án kinh doanh và không vượt quá khung giá do UBND cấp tỉnh quy định”.

Chuyển 5% giá trị nhà hình thành trong tương lai vào tài khoản đảm bảo

Với Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ trưởng Tư pháp cho biết, dự thảo luật đã sửa đổi các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và pháp luật có liên quan.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng, thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục tình trạng chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với mua bán căn hộ chung cư, mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.

Liên quan đến nội dung thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản, dự thảo luật đã bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Cụ thể, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua.

Trường hợp người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Đối với phần giá trị còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng được chuyển vào tài khoản mở tại tổ chức tín dụng.

Điểm mới là 5% giá trị hợp đồng còn lại có thể được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua. Khoản tiền này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp giấy chứng nhận.