Sẽ chuyển vào tài khoản phong toả 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản?

Cắt giảm nhiều thủ tục, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh bất động sản

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 Chương, 61 Điều, bổ sung nhiều nội dung mới so với Luật hiện hành như: Quy trình giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung về quy trình giao dịch giao dịch bất động sản;

Quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở;

Quy định về cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên; Mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.

Quang cảnh phiên họp

Bên cạnh đó, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung 3 nhóm nội dung về phân quyền, phân cấp, cụ thể:

Phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ; Sửa đổi quy định về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; Sửa đổi, điều chỉnh trách nhiệm quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Về việc cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, dự thảo cắt giảm 7 điều kiện đầu tư kinh doanh đối với tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản. Đối với dịch vụ môi giới bất động sản, dự thảo Luật bãi bỏ các điều kiện kinh doanh như tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật cũng sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai như bổ sung quy định nguyên tắc chung về chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) như đối với điều kiện về hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của bất động sản có sẵn đưa vào kinh doanh; rà soát điều kiện phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh;

Sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; Quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản; Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản bằng việc hoàn thiện hệ thống các loại hợp đồng...

Về việc đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, Chính phủ đã chỉ đạo các cơ quan liên quan rà soát, thống nhất phương án xử lý theo hướng loại bỏ thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được công khai trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi áp dụng và không phải thực hiện đăng ký, công khai hợp đồng.

Đề nghị quy định nguyên tắc quản lý khoản tiền 5% giá trị hợp đồng

Thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Ủy ban Kinh tế và Tài chính (UBKTTC) của Quốc hội tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật này với những quan điểm, mục tiêu đã nêu tại Tờ trình của Chính phủ.

Theo Chủ nhiệm UBKTTC Phan Văn Mãi, về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đối với dự án bất động sản trên quỹ đất thanh toán dự án BT, theo khoản 3 Điều 12, riêng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, chủ đầu tư có thể thay thế bằng việc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc biện pháp bảo đảm để được giao đất, cho thuê đất theo quy định về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).

Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, UBKTTC đề nghị quy định tại Luật các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và xử lý rủi ro phát sinh; làm rõ yếu tố “tự nguyện” khi bên mua, thuê mua tự làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận…

Chủ nhiệm UBKTTC Phan Văn Mãi trình bày báo cáo thẩm tra

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Uỷ ban đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn năng lực triển khai, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không mong muốn tiếp tục triển khai toàn bộ dự án nhưng có bên mong muốn nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án, đủ năng lực tiếp tục thực hiện, cam kết hoàn thành nghĩa vụ cam kết tài chính về đất đai khi tiếp nhận dự án; tránh dẫn đến dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí, không bảo đảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, Uỷ ban đề nghị tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng việc chỉnh sửa khái niệm “kinh doanh bất động sản” và việc mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng; nếu chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, vấn đề cụ thể cần giải quyết và giá trị gia tăng của chính sách, chưa đánh giá đầy đủ tác động và cơ chế kiểm soát rủi ro thì đề nghị chưa quy định tại dự thảo Luật.

Bên cạnh đó, Uỷ ban cũng đề nghị làm rõ quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu. Rà soát, quy định rõ những trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực; những trường hợp khác cho phép được lựa chọn theo yêu cầu của các bên tham gia giao dịch.