Điều chỉnh giá đất ở TPHCM có khắc phục tình trạng 'đất hai giá'?

Nhiều nền đất ở huyện Củ Chi nằm im nhiều năm không giao dịch vì không có khách hàng. Ảnh: Xuân Dự

Bảng giá đất điều chỉnh này được áp dụng cho 4.565 tuyến đường, tăng 557 tuyến so với quyết định 02/2020, mức giá cao nhất là 810 triệu đồng/m2, thấp nhất 3 triệu đồng/m2, mức bình quân khoảng 111 triệu đồng/m2, cao hơn gấp 7 lần so với 4 năm trước.

Bảng giá đất theo quyết định 02/2020 khi sử dụng phải nhân với hệ số điều chỉnh giá đất là 3,5 lần, vì vậy thực tế bảng giá đất điều chỉnh này tăng khoảng 2,5 lần, tương ứng 70% mặt bằng giá thị trường.

Nhiều người dân trên địa bàn TPHCM có phần lo lắng về bảng giá đất điều chỉnh. Người có đất thì lo sẽ khó bán được khi áp dụng mức giá cao như vậy, người không có đất càng thấy lo hơn vì khó mà mua được đất khi giá đất tăng cao.

Anh Trúc Vinh, ngụ quận Tân Bình chia sẻ, anh mua một nền thổ cư ở huyện Củ Chi cách đây 5 năm, nhiều lần tìm cách bán vì không gánh nổi nợ ngân hàng nhưng không bán được.

"Tôi nghe tin thành phố đưa ra dự thảo về giá đất điều chỉnh có thể tăng gấp 7 lần, bình thường rao bán bằng `giá mua rồi hạ xuống bán lỗ vẫn không có khách hàng. Nếu giá đất tăng cao như vậy thì khách nào mà mua đất của tôi nữa", anh Vinh rầu rĩ.

Bên cạnh đó, không ít doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng băn khoăn vì có thể bị tác động lớn khi áp dụng bảng giá đất điều chỉnh này.

Trước những lo lắng của người dân về bảng giá đất điều chỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM đã có phản hồi làm rõ một số vấn đề về bảng giá đất này.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, bảng giá đất điều chỉnh có những tác động tích cực đối với người dân cũng như ngân sách nhà nước.

Theo đó, giá đất tại bảng giá đất điều chỉnh có lợi cho người dân có đất bị thu hồi. Họ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn với số tiền được bồi thường cao hơn trước đây. Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới.

Vấn đề chênh lệch được xử lý hài hòa hơn theo nguyên tắc nhà nước "điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại". Do hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như "đất hai giá" hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở "hai giá" (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực) hoặc người sử dụng đất thực hiện "chuyển mục đích sử dụng đất" chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước có giá trị thấp hơn do giá đất của bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường.

Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và nhà nước.

Ngoài ra, giá đất bảng giá đất điều chỉnh không tác động đến việc "định giá đất cụ thể" để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư.

Hơn thế nữa, giá đất nông nghiệp đã được điều chỉnh phù hợp hơn so với trước đây. Qua đó góp phần cải thiện môi trường kinh doanh, đầu tư trên địa bàn thành phố. Đồng thời điều chỉnh giá bán các sản phẩm bất động sản phù hợp hơn, tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu có thể tiếp cận.

Chủ đất không khỏi lo lắng giá đất tăng cao sẽ không có người mua. Ảnh: Xuân Dự

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, bên cạnh những tác động tích cực thì bảng giá đất điều chỉnh cũng có một số tác động không mong muốn. Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân khi được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (nghĩa vụ tài chính tính theo mức chênh lệch của mục đích sử dụng đất mới trừ đi mục đích cũ) sẽ thực hiện nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây. Tuy nhiên điều này đảm bảo sự công bằng với những người không có mét vuông đất ở nào phải đi mua đất ở với giá thị trường, có thể còn cao hơn bảng giá đất.

Ngoài ra, mức giá của bảng giá đất điều chỉnh phổ biến tăng từ 3-7 lần so với bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhân với hệ số điều chỉnh theo Quyết định số 56/2024/QĐ-UBND (là giá đất cụ thể do cơ quan thuế tính) nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.

Xuân Dự