Điều chỉnh tỷ lệ tiền đặt trước, mở rộng cơ hội tham gia đấu giá

Giá trị tài sản càng lớn, tỷ lệ tiền đặt trước càng thấp

Góp ý về quy định tiền đặt trước, ĐBQH Nguyễn Khắc Thận cho biết, theo dự thảo, đối với đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) để thực hiện dự án, mức tiền đặt trước từ 10% đến 20%; đối với đấu giá QSDĐ để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân, mức này từ 20% đến 50%.

ĐBQH Nguyễn Khắc Thận (Nghệ An) phát biểu

Theo đại biểu, việc phân định các mức tiền đặt trước có thể xuất phát từ thực tiễn đấu giá thời gian qua. Tuy nhiên, cần nghiên cứu cách xác định tỷ lệ phù hợp hơn với giá trị tài sản, tránh tạo gánh nặng tài chính quá lớn cho người tham gia đấu giá.

Dẫn ví dụ đấu giá QSDĐ để thực hiện dự án nhà ở thương mại có giá khởi điểm 1.000 tỷ đồng, đại biểu phân tích, nếu áp dụng tỷ lệ tiền đặt trước 20%, doanh nghiệp phải bố trí tới 200 tỷ đồng. Đây là khoản tiền lớn, không phải doanh nghiệp nào cũng có khả năng đáp ứng. Tương tự, với một thửa đất ở có giá trị 50 tỷ đồng, mức đặt trước 20% đã tương đương 10 tỷ đồng, có thể hạn chế khả năng tham gia đấu giá của hộ gia đình, cá nhân.

Từ thực tiễn đó, ĐBQH Nguyễn Khắc Thận đề nghị nghiên cứu xác định tỷ lệ tiền đặt trước theo các mốc giá trị tài sản, với nguyên tắc giá trị tài sản càng thấp thì tỷ lệ tiền đặt trước càng cao; giá trị tài sản càng lớn thì tỷ lệ tiền đặt trước càng thấp.

Các ĐBQH tỉnh Đồng Tháp tham gia thảo luận tại tổ

Đại biểu lấy ví dụ, với tài sản có giá trị 10 tỷ đồng, nếu áp dụng tỷ lệ tiền đặt trước 20% thì số tiền phải bố trí là 2 tỷ đồng; trong khi với tài sản có giá trị 1.000 tỷ đồng, dù tỷ lệ tiền đặt trước chỉ 10%, số tiền vẫn lên tới 100 tỷ đồng. Theo đại biểu, việc xác định tỷ lệ theo hướng này nhằm khuyến khích nhiều chủ thể tham gia, đồng thời hướng tới bảo đảm tính công khai, minh bạch trong hoạt động đấu giá.

Cũng liên quan đến tiền đặt trước, đại biểu đề nghị thống nhất các quy định về đấu giá tài sản. Theo đại biểu, tiền đặt trước trong đấu giá quyền khai thác khoáng sản được quy định tại pháp luật về khoáng sản, trong khi đã có Luật Đấu giá tài sản điều chỉnh hoạt động đấu giá. Vì vậy, cần nghiên cứu đưa các quy định liên quan vào Luật Đấu giá tài sản, tránh tình trạng phân tán giữa các luật, thuận lợi cho việc theo dõi, kiểm soát.

Làm rõ trách nhiệm, gỡ vướng trong đấu giá tài sản

Về xử lý tiền đặt trước, ĐBQH Nguyễn Khắc Thận nêu, khi trúng đấu giá, tiền đặt trước cùng tiền lãi phát sinh, nếu có, được chuyển thành tiền đặt cọc và tính vào nghĩa vụ đã thanh toán của người trúng đấu giá. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng cần làm rõ thời điểm xử lý khoản tiền này, đặc biệt đối với đấu giá QSDĐ.

Toàn cảnh phiên thảo luận Tổ 10 (Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An và Đồng Tháp.

Theo đại biểu, Điều 29 của dự thảo đề cập thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá hoặc kể từ ngày nhận được quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá QSDĐ. Việc sử dụng từ “hoặc” mà chưa phân định rõ từng trường hợp có thể gây vướng mắc khi thực hiện, ảnh hưởng đến quyền lợi của người trúng đấu giá.

Đại biểu phân tích, đối với đấu giá QSDĐ, từ khi kết thúc phiên đấu giá đến khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, có nơi mất khoảng một tháng. Trong thời gian này, khoản tiền đặt trước gửi tại ngân hàng có thể phát sinh lãi mà người trúng đấu giá được hưởng. Nếu chuyển tiền vào ngân sách nhà nước ngay sau 3 ngày kể từ khi kết thúc phiên đấu giá, người trúng đấu giá có thể không được hưởng khoản lãi phát sinh trong thời gian chờ quyết định công nhận kết quả.

Vì vậy, đại biểu đề nghị tách bạch hai trường hợp: đối với các tài sản đấu giá khác, thời hạn 3 ngày làm việc được tính từ ngày kết thúc phiên đấu giá; riêng đối với đấu giá QSDĐ, thời hạn này phải tính từ ngày có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

Các ĐBQH tỉnh Nghệ An dự thảo luận tại tổ.

Về thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tại Điều 13, ĐBQH Nguyễn Khắc Thận đề nghị giao trực tiếp cho Giám đốc Sở Tư pháp, thay vì Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Theo đại biểu, việc thẩm định điều kiện cấp chứng chỉ trên thực tế do Sở Tư pháp và các cơ quan chuyên môn thực hiện, sau đó trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh ký. Giao trực tiếp thẩm quyền cho Giám đốc Sở Tư pháp sẽ giảm tầng nấc trung gian, giảm áp lực cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh, đồng thời gắn trách nhiệm với cơ quan trực tiếp thực hiện công việc chuyên môn.

Đề cập trách nhiệm của người có tài sản đấu giá, đại biểu cho rằng dự thảo đã đề cập nhiều đến trách nhiệm của đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, nhưng trách nhiệm của người có tài sản đưa ra đấu giá, nhất là trách nhiệm bồi thường khi kê khai không trung thực, chưa được làm rõ.

Đại biểu dẫn ví dụ, một cá nhân đưa QSDĐ ra đấu giá nhưng không có đầy đủ quyền hợp pháp đối với tài sản, hoặc QSDĐ thuộc về nhiều người nhưng cá nhân này khai là của riêng mình. Nếu sau khi đấu giá thành, tài sản phát sinh tranh chấp dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy, người trúng đấu giá có thể phải chịu thiệt hại. Từ đó, đại biểu đề nghị quy định rõ trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất của người có tài sản đấu giá trong trường hợp kê khai không trung thực, lừa dối về tính hợp pháp của tài sản, dẫn đến thiệt hại cho người trúng đấu giá.

Liên quan đến việc công nhận kết quả đấu giá, ĐBQH Nguyễn Khắc Thận đề nghị bổ sung quy định công nhận đấu giá thành trong trường hợp chỉ có một người tham gia và trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm, đặc biệt đối với đấu giá QSDĐ.

Đại biểu cũng nêu trường hợp có nhiều người đăng ký tham gia nhưng khi tổ chức đấu giá, thực tế chỉ có một người trả giá bằng giá khởi điểm. Theo đại biểu, trường hợp này cũng cần được công nhận là đấu giá hợp lệ, kể cả đối với QSDĐ để thực hiện dự án và đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Theo đại biểu Nguyễn Khắc Thận, trong những giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng, việc tìm được người mua tài sản có thể gặp khó khăn. Vì vậy, cần bổ sung quy định rõ các trường hợp nêu trên vào Luật Đấu giá tài sản để tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn.