Điều kiện xây nhà, homestay, farmstay trên đất nông nghiệp không cần xin chuyển đổi mục đích

Sau khi Luật Đất đai có hiệu lực từ 1/8, nhiều địa phương đang xây dựng dự thảo quy định tháo gỡ vướng mắc cho các HTX, trang trại, nhà vườn muốn xây dựng các công trình thiết yếu phục vụ phát triển du lịch sinh thái vườn hoặc nhà ở tạm, kho chứa vật tư, cơ sở sơ chế nông nghiệp...

Đơn cử, tại Đồng Nai, UBND tỉnh đang hoàn thiện dự thảo với 4 điều kiện để người dân, HTX, doanh nghiệp có thể xây dựng công trình phục vụ mục tiêu sản xuất, phát triển du lịch sinh thái.

Cụ thể, 4 điều kiện gồm, thứ nhất, công trình xây dựng không làm ảnh hưởng đến công trình thủy lợi, công trình đê điều, giao thông nội đồng, diện tích đất sản xuất nông nghiệp liền kề.

Thứ hai, tổ chức, cá nhân có quy mô diện tích đất sản xuất nông nghiệp tập trung lớn hơn diện tích theo hạn mức giao đất đối với từng loại đất.

Thứ ba, tỷ lệ diện tích công trình xây dựng tối đa 0,1% tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp được giao nhưng không vượt quá 500m2 và chỉ phục vụ sản xuất nông nghiệp. Và thứ tư là đất để xây dựng công trình được thống kê là đất sản xuất nông nghiệp.

Người dân được xây dựng công trình phục vụ sản xuất, du lịch... nhưng phải đáp ứng các quy định theo luật.

Việc tỉnh Đồng Nai, cùng nhiều địa phương trên cả nước có quyết định và hướng dẫn cụ thể về xây dựng công trình trên đất nông nghiệp đang nhận được sự hưởng ứng nhiệt liệt từ phía các địa phương và người dân trên địa bàn, bởi vừa đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh, lại vừa thuận lợi cho công tác quản lý và cấp phép xây dựng.

Ông Trương Văn Mỹ, Giám đốc HTX Dịch vụ nông nghiệp ca cao Suối Cát (huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai), chia sẻ từ năm 2021 ông đã kinh doanh mô hình du lịch trải nghiệm vườn.

Với mục tiêu chính đáng, ông Mỹ được địa phương tạo điều kiện làm xưởng sơ chế và chế biến ca cao tại chỗ, lán dừng chân và một số tiểu cảnh phục vụ du lịch. Tuy nhiên, việc xây dựng cơ sở chế biến, điểm giới thiệu sản phẩm, nhà ăn, phòng nghỉ cho du khách vẫn khó.

Khi có quy định mới chắc chắn ông sẽ đầu tư thêm công trình thiết yếu vừa phục vụ nông nghiệp vừa phục vụ du lịch sinh thái theo chủ trương khuyến khích của tỉnh.

Thạc sĩ Trương Trọng Hiểu, Trường đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM, đánh giá một trong những nội dung đổi mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2024 là cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi để sử dụng một phần diện tích đất xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.“Đây là cơ sở để địa phương ban hành quy định giúp việc quản lý và sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả”, ông Hiểu nhấn mạnh.

Theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024, sau ngày 1/8, người có đất nông nghiệp có thể xin sử dụng đất đa mục đích với diện tích không quá 50% đất sử dụng vào mục đích chính, tuy nhiên chỉ được xây dựng công trình dễ tháo gỡ.

Cụ thể, Điều 99 Nghị định 102/2024 hướng dẫn Luật Đất đai 2024 nêu rõ: "Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là việc sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác quy định tại Điều 218 Luật Đất đai".

Nghị định 102 cũng nêu rõ: "Cam kết, biện pháp theo quy định của pháp luật có liên quan để bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề".

Người dân muốn xin sử dụng đất đa mục đích cần làm hồ sơ, trình tự, thủ tục gồm: Văn bản đề nghị sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo mẫu số 15 tại phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102; phương án sử dụng đất kết hợp; giấy chứng nhận đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.

Cá nhân có nhu cầu sử dụng đất kết hợp đa mục đích nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký sử dụng đất kết hợp đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện. Tổ chức có nhu cầu sử dụng đất kết hợp đa mục đích nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký sử dụng đất kết hợp đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh… UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, chấp thuận phương án sử dụng đất kết hợp.

Thời gian thực hiện việc thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp không quá 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp không chấp thuận phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư từ ngày 1/8

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở; hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung; hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Mặt khác, Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 121 thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất thổ cư, Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Minh Lâm