Định danh bất động sản để minh bạch từ gốc

Khi có mã định danh, mọi giao dịch mua bán đều phải cập nhật đầy đủ, minh bạch về giá giao dịch theo từng lần, góp phần hạn chế tình trạng hai giá, ngăn chặn hiện tượng nhà đầu tư "ôm" hàng, gom hàng, đẩy giá.

Minh bạch hóa thông tin

Nghị định số 357/2025/NĐ-CP ngày 31/12/2025 quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, quy định chi tiết đối với mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (mã định danh bất động sản), bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Mã định danh điện tử là bước đi quan trọng trong lộ trình số hóa lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản.

Theo ông Hoàng Đức Minh, Giám đốc Chương trình tại Product Academy, trực thuộc Học viện Agile, trong nhiều thập kỷ, thị trường bất động sản tồn tại các "ốc đảo thông tin" biệt lập. Việc quản lý dựa trên giấy tờ vật lý và các cuốn sổ đỏ dẫn đến tình trạng bất cân xứng thông tin giữa các bên tham gia giao dịch.

Đơn cử một giao dịch nào đó, trong khi người bán, người môi giới biết rõ tình trạng pháp lý của bất động sản (đang thế chấp, tranh chấp, quy hoạch treo…) hay chất lượng công trình (nứt, thấm, xuống cấp…), lịch sử giao dịch, giá thật so với giá chào, thì người mua chỉ biết thông tin bề nổi qua quảng cáo, lời giới thiệu, đứng trước nhiều rủi ro.

Khi dữ liệu không công khai, minh bạch, khó tiếp cận, thị trường sẽ luôn tồn tại vùng xám cho các nhóm thao túng thông tin. Việc lưu trữ rời rạc còn tạo kẽ hở cho một số vụ lừa đảo "sổ đỏ" giả, dẫn đến tranh chấp kéo dài.

Bà Dư Vân Ngà, Trưởng bộ phận chăm sóc khách hàng quốc tế, Tập đoàn Eurowindow cho biết, nếu bất động sản được định danh, sẽ rất thuận lợi với cả lực lượng môi giới, tư vấn và khách hàng ngoại khi lựa chọn và quyết định, thu hút lớn nguồn lực tài chính đầu tư bất động sản trong nước.

Quản lý từ gốc, các bên đều có lợi

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), mã định danh bất động sản được quản lý từ gốc, bắt đầu từ đất. Mỗi thửa đất sẽ được gắn một mã định danh riêng, đồng thời tích hợp thêm các mã thông tin liên quan đến dự án, công trình xây dựng và mã định danh địa điểm (nếu có), bởi trong cùng một thửa đất có thể tồn tại nhiều địa điểm khác nhau.

Việc này nhằm hướng tới quản lý từ gốc, từ khi có đất cho đến quá trình phát triển hoàn chỉnh một bất động sản và đưa vào hoạt động kinh doanh. Mã quản lý này sẽ được sử dụng xuyên suốt trong quá trình giao dịch và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này.

Cũng theo bà Hằng, việc ban hành mã định danh điện tử và xây dựng hệ thống thông tin bất động sản không chỉ góp phần cải cách thủ tục hành chính, mà còn mang lại lợi ích cho tất cả các chủ thể tham gia thị trường.

Đối với cơ quan quản lý Nhà nước, hệ thống này sẽ là công cụ quan trọng giúp quản lý thị trường hiệu quả hơn khi toàn bộ thông tin về dự án và giao dịch được cập nhật thường xuyên, hằng ngày.

Theo quy định, tất cả các dự án, hồ sơ pháp lý và giao dịch bất động sản đều phải được cập nhật lên hệ thống. Thông qua đó, cơ quan quản lý có thể nắm bắt số lượng dự án được cấp phép, diễn biến giao dịch theo ngày. Bức tranh tổng thể và chính xác về thị trường sẽ là cơ sở để ban hành các quyết sách, cơ chế điều tiết kịp thời.

Khi có đầy đủ dữ liệu, cơ quan quản lý cũng có thể đánh giá rõ nguồn cung đang thừa hay thiếu ở từng phân khúc, qua đó định hướng phê duyệt dự án, chương trình phát triển nhà ở tập trung vào khu vực, phân khúc còn thiếu, tránh tình trạng lệch pha cung - cầu.

Đặc biệt, khi hệ thống thông tin được hoàn thiện, mọi giao dịch mua bán đều phải cập nhật đầy đủ, minh bạch về giá giao dịch theo từng lần, góp phần hạn chế tình trạng hai giá, ngăn chặn hiện tượng nhà đầu tư "ôm" hàng, gom hàng, đẩy giá.

Với chủ đầu tư, việc dự án được cập nhật công khai trên hệ thống thông tin sẽ trở thành kênh giúp người dân dễ dàng tiếp cận và gia tăng mức độ tin cậy.

Đối với hoạt động môi giới bất động sản, thay vì chỉ cấp chứng chỉ hành nghề như trước đây, hệ thống sẽ cấp mã định danh riêng cho từng môi giới.

Chuyển đổi số trên nền tảng dữ liệu lớn

Theo Nghị định 357, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng có tính mở và tiêu chuẩn, quy chuẩn về cơ sở dữ liệu, API, mô hình phân quyền; đáp ứng quy định theo khung kiến trúc dữ liệu quốc gia, các tiêu chuẩn an ninh bảo mật và bảo đảm việc kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu tổng hợp quốc gia, các cơ sở dữ liệu chuyên ngành khác liên quan.

Nghị định số 357/2025/NĐ-CP quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản và có hiệu lực từ 1/3/2026.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc xây dựng và minh bạch thông tin dữ liệu thị trường bất động sản cần gắn liền với quá trình chuyển đổi số quốc gia.

Trong đó, dữ liệu bất động sản được kết nối, chia sẻ với các cơ sở dữ liệu quốc gia khác như đất đai, dân cư, đăng ký doanh nghiệp, thuế, tín dụng; kết hợp ứng dụng công nghệ số, trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn tạo nền tảng cung cấp dịch vụ công trực tuyến, đơn giản hóa thủ tục hành chính.

GS Đặng Hùng Võ, chuyên gia lĩnh vực đất đai cũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc cải cách đồng bộ các quy định pháp luật liên quan, từ đất đai, công chứng đến căn cước. Nếu dữ liệu đã điện tử hóa nhưng các luật khác vẫn yêu cầu xuất trình giấy tờ bản cứng, cải cách sẽ không triệt để.

Theo ông Hoàng Đức Minh, mã định danh bất động sản không phải giải pháp đơn lẻ mà là nền tảng cho hệ sinh thái dữ liệu quốc gia.

Để hiện thực hóa tầm nhìn này, cần lộ trình triển khai nhịp nhàng: Nhà nước kiến tạo sân chơi với các tiêu chuẩn chung, còn doanh nghiệp xây dựng ứng dụng phục vụ người dân. Vai trò của Nhà nước là làm sạch dữ liệu cũ và số hóa hàng triệu hồ sơ giấy tồn đọng. Hiện khoảng 30% dự án vẫn vướng mắc pháp lý; do đó, việc chuẩn hóa theo Nghị định 357 sẽ là nền tảng tháo gỡ các nút thắt này.

Ninh Nhi