Dò sức cầu nhà ở quý cuối năm

Tâm lý người mua nhà còn thận trọng.

Nguồn cung sơ cấp nhích tăng

Tuần qua, Công ty cổ phần Bất động sản SeaHoldings chính thức khởi công xây dựng dự án Khu phức hợp căn hộ Destino Centro tại Long An sau chưa đầy một tháng được cấp phép xây dựng.

Dự án có tổng diện tích hơn 2,1 ha, bao gồm 5 block cao 20 tầng. Khi hoàn thành, Destino Centro sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 căn hộ có diện tích từ 35-60 m2, hướng đến khách hàng có nhu cầu an cư với mức giá khoảng 1 tỷ đồng/căn.

Tại TP.HCM, Phú Long cũng vừa khởi công tòa tháp đôi Essensia Sky nằm trong quần thể dự án Essensia Nam Sài Gòn, thuộc Khu đô thị Dragon City. Tòa tháp đôi cao 26 tầng gồm 424 căn hộ và penthouse. Các sản phẩm có diện tích từ 74-347 m2. Mật độ xây dựng 33%, phần còn lại dành cho các công trình xanh và tiện ích.

Ở phân khúc nhà ở thấp tầng, sau khi hợp tác với đối tác Keppel Land, Khang Điền đã triển khai 2 dự án Clarita và Emeria tại TP. Thủ Đức, TP. HCM vào tháng 10/2023 và đang dần hoàn thiện. Khang Điền cho biết đang xin giấy phép bán hàng cho hai dự án này, với kế hoạch bắt đầu mở bán vào tháng 10/2024.

Tại Bình Dương, doanh nghiệp đến từ Nhật Bản là Cosmos và Koterasu Group cùng liên doanh với một doanh nghiệp trong nước là Công ty Đầu tư TT Capital lên kế hoạch đầu tư khoảng 150 triệu USD để xây dựng khoảng 5.000 căn hộ vừa túi tiền. Trong đó, dự án TT AVIO có diện tích hơn 17.450 m2, quy mô gần 2.000 căn hộ được khởi công vào đầu tháng 8/2024.

Trong tháng 8/2024, DKRA Group ghi nhận nguồn cung chung cư mới tại TP.HCM và vùng phụ cận tăng nhẹ 1% so với tháng trước đó, các dự án tập trung chủ yếu tại khu vực TP.HCM và Bình Dương.

Sức cầu thị trường tăng, lượng tiêu thụ sơ cấp đạt mức gần 800 căn, tăng 36% so với tháng liền trước, phần lớn được ghi nhận từ các dự án đang triển khai bán hàng tại Bình Dương, chiếm 54% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group đánh giá, với việc nhiều dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị mở bán, nguồn cung mới trong tháng 9 và quý IV/2024 được kỳ vọng sẽ có những chuyển biến rõ nét.

Tuy vậy, từ nay đến cuối năm, nhà đầu tư vẫn trong tâm thế thận trọng. Họ sẽ ưu tiên chọn những dự án có pháp lý sạch, tiến độ xây dựng nhanh, giá bán phù hợp. Vì vậy, nhiều dự án bán hàng vướng ở khâu pháp lý hay giá cao sẽ khó được đón nhận.

Phương Mai - nhân viên môi giới của một sàn giao dịch tại TP.HCM cho biết, lượng khách hàng quan tâm đến bất động sản bắt đầu tăng trở lại thời gian gần đây, song việc chốt được giao dịch không dễ.

Trong giai đoạn này, với người mua để đầu tư, yếu tố vị trí và pháp lý dự án được đề cao, còn người mua ở thực lại đặc biệt quan tâm đến mức giá, chính sách bán hàng và môi trường sống.

Bất động sản thứ cấp được chú ý

Thị trường đang đón thêm nguồn cung mới, nhưng so với giai đoạn trước còn khá ít ỏi. Chưa kể, với những dự án mới khởi công phải chờ thêm một khoảng thời gian mới đủ điều kiện giao dịch. Trong bối cảnh ít sự lựa chọn này, nhiều người có nhu cầu mua nhà để ở chuyển hướng sang nguồn hàng thứ cấp.

Nhiều dự án nhà ở đang được triển khai xây dựng.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, nếu như quý I/2024 có đến 68% khách mua nhà chọn mua bất động sản sơ cấp, thì trong quý II/2024, con số này giảm xuống 55%.

Tương tự, lượng khách hàng có nhu cầu tìm nhà ở thị trường thứ cấp tăng từ 33% trong quý I lên hơn 45% vào quý II. Đơn vị này đánh giá, xu hướng gia tăng nhu cầu tìm mua bất động sản thứ cấp là điều đã được dự báo trước do thị trường thiếu vắng nguồn cung sơ cấp trong một thời gian dài.

Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, từ đầu quý II/2024 đến nay, TP.HCM chỉ có 3 dự án được Sở Xây dựng Thành phố công bố đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, đó là dự án Celesta Rise (huyện Nhà Bè) của Phú Long và Keppel với quy mô 889 căn hộ; dự án Eaton Park thuộc tháp A5 và A6 của Gamudaland với 678 căn hộ và Khu đô thị Vạn Phúc City của Vạn Phúc Group với 8 căn nhà phố liền kế. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung này đã được mở bán hoặc sắp bàn giao cho khách hàng.

Ngoài ra, có gần 2.000 căn hộ chung cư nằm trong một khu đô thị lớn tại TP. Thủ Đức chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành tương lai do chủ đầu tư nộp thiếu hồ sơ theo quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2024.

Theo ông Võ Hồng Thắng, do nguồn cung bất động sản tại TP.HCM ở tất cả phân khúc khan hiếm nên hiện nay, người dân đi săn lùng nhà phố ở các quận trung tâm diện tích 30-40 m2 có hẻm xe hơi vào được, giá khoảng 5 tỷ đồng.

Những chung cư đã bàn giao nhà, có sổ đỏ giá khoảng 3 tỷ đồng cũng được giao dịch tốt. Những dự án đáp ứng tầm giá này thường tập trung ở khu vực ngoại thành hoặc các chung cư cũ niên đại sử dụng trên dưới 10 năm. Làn sóng tìm mua chung cư cũ tăng nhanh trong bối cảnh khó kiếm nguồn hàng mới trên thị trường sơ cấp.

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, nguồn cung vẫn còn khan hiếm, phân khúc căn hộ vẫn sẽ tiếp tục là lựa chọn hấp dẫn và ít rủi ro cho nhà đầu tư.

Bởi những biến động của giai đoạn trước là bài học để lớp nhà đầu tư mới cũng như các nhà đầu tư “lão làng” đặt ra các yêu cầu khắt khe hơn trong việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong bối cảnh đó, có 3 yếu tố quyết định việc xuống tiền của nhà đầu tư: Một là vị trí bởi đây là yếu tố quyết định giá trị và tiềm năng tăng giá.

Đó là các sản phẩm gần trung tâm, tại các địa phương có tăng trưởng kinh tế tốt, phát triển gắn liền với các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ; có hạ tầng giao thông thuận lợi, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí…

Hai là tiềm năng phát triển. Các bất động sản ở khu vực có chủ trương phát triển và quy hoạch hiệu quả, có chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn, đẩy mạnh đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông đô thị sẽ có tiềm năng tăng giá rõ ràng. Dù vậy, cũng cần tìm hiểu kỹ về kế hoạch phát triển của khu vực đó trong tương lai.

Ba là các sản phẩm có pháp lý sạch, đã có sổ đỏ/sổ hồng hoặc các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại, hay các sản phẩm có hệ sinh thái dịch vụ cao cấp.

Trọng Tín