Đô thị mới Tây Bắc, Thủ Thiêm: Tạo cơ sở, động lực thúc đẩy phát triển
Chủ tịch UBND TPHCM vừa ký quyết định thành lập Ban quản lý (BQL) khu vực phát triển đô thị Thủ Thiêm và BQL khu vực phát triển đô thị Tây Bắc, để giúp UBND TPHCM quản lý hoạt động đầu tư phát triển 2 khu vực quan trọng này. Nhiều chuyên gia đánh giá, đây sẽ là cơ sở, động lực thúc đẩy 2 khu đô thị (KĐT) mới sớm hình thành.
Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TPHCM) với hướng nhìn từ Bến Bạch Đằng (quận 1). Ảnh: HOÀNG HÙNG
Hạ tầng chưa đồng bộ
Theo ông Hoàng Minh Trí, nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch TPHCM, quy hoạch chung xây dựng TPHCM được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2010 xác định KĐT mới Thủ Thiêm sẽ chia sẻ một số chức năng mà trung tâm đô thị hiện hữu không còn dư địa để phát triển. Đặc biệt, khu vực này sẽ là nơi hình thành trung tâm tài chính của TPHCM. Trong Đề án xây dựng trung tâm tài chính khu vực và quốc tế tại TPHCM, KĐT mới Thủ Thiêm một lần nữa được khẳng định sẽ là nơi phát triển dịch vụ quản lý đầu tư - tài sản gắn với thị trường vốn và giao dịch hàng hóa phái sinh xuyên biên giới với các giao dịch mang tính toàn cầu. Tuy nhiên đến nay, trong khu vực xây dựng KĐT mới Thủ Thiêm, mới chỉ có vài khu chung cư cao cấp, với một ít tòa nhà văn phòng lẫn dịch vụ thương mại. Hệ thống cơ sở hạ tầng nội khu cũng chưa hoàn thiện với nhiều đoạn đường còn dang dở, không đảm bảo tính kết nối giữa các dự án bên trong. Riêng 4 tuyến đường huyết mạch trong KĐT mới Thủ Thiêm (R1, R2, R3 và R4) đã thi công 9 năm qua nhưng đến nay chưa hoàn thành. Các tuyến đường này có tổng chiều dài 11,9km, khối lượng thi công đạt 85% nhưng đã tạm ngưng thi công từ tháng 2-2017 do vướng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và một số nguyên nhân liên quan đến thủ tục khác.
Về hệ thống hạ tầng kết nối với bên ngoài, ngoài dự án cầu Thủ Thiêm 1 và Thủ Thiêm 2 đã khánh thành, đưa vào sử dụng cách nay vài năm thì dự án cầu Thủ Thiêm 3, Thủ Thiêm 4 vẫn đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư. Đặc biệt, dự án cầu Thủ Thiêm 4 đã được UBND TPHCM phê duyệt chủ trương xây dựng với tổng mức đầu tư khoảng 5.300 tỷ đồng theo hình thức BT (đổi đất lấy hạ tầng), bắt đầu từ trước giao lộ cầu Tân Thuận 2 - Nguyễn Văn Linh cắt qua khu cảng Tân Thuận (quận 7), vượt sông Sài Gòn, nối với KĐT mới Thủ Thiêm tại giao lộ trục Bắc - Nam và tuyến R4. Dự án cầu Thủ Thiêm 4 được kỳ vọng góp phần giảm ùn tắc giao thông từ khu Nam TPHCM về trung tâm, đồng thời giúp KĐT mới Thủ Thiêm phát triển nhanh. Tuy nhiên, hiện dự án vẫn đang chờ xác định lại phương án đầu tư.
Cho đến nay, bên cạnh các dự án đã và đang triển khai, KĐT mới Thủ Thiêm vẫn còn một số lô đất chưa được giao phát triển. Trước đó, ngày 10-12-2021, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TPHCM đã tổ chức đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, với số tiền trúng đấu giá hơn 37.000 tỷ đồng. Vậy nhưng, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá sau đó đều bỏ cọc.
Nhiều dự án “treo”
KĐT Tây Bắc là KĐT vệ tinh khu vực phía Tây Bắc của TPHCM, theo Quy hoạch xây dựng chung TPHCM. Ngay khi quy hoạch này được phê duyệt, đã có nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước đặt vấn đề được đầu tư tại đây. Tuy nhiên, vì nhiều nguyên nhân, hầu hết các dự án trọng điểm tại KĐT Tây Bắc chưa được triển khai trên thực tế.
KĐT mới Thủ Thiêm có diện tích 657ha, được bao bọc bởi sông Sài Gòn, nằm đối diện khu vực quận 1, TPHCM. KĐT Tây Bắc có diện tích 6.000ha, trải dài trên địa bàn huyện Hóc Môn và huyện Củ Chi.
Đơn cử, KĐT Làng đại học quốc tế rộng 925ha, vốn đầu tư 3,5 tỷ USD (xã Tân Thới Nhì, huyện Hóc Môn) từng được kỳ vọng góp phần đẩy nhanh quá trình hình thành KĐT Tây Bắc, tạo ra một KĐT hiện đại với môi trường học tập, làm việc đạt chuẩn quốc tế, nhưng từ khi được cấp phép năm 2008 đến nay vẫn chưa thể hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng. Cách KĐT Làng đại học quốc tế khoảng 30km về phía Tây Bắc, dự án Công viên Sài Gòn Safari khởi động từ năm 2004, vốn đầu tư lên đến 500 triệu USD, cũng rơi vào tình trạng chưa hoàn thành. Dự án kéo dài nhiều năm do có kết luận sai phạm và phải tìm nhà đầu tư mới. Khu đất thuộc dự án công viên rộng 457ha, nằm trên địa bàn 2 xã An Nhơn Tây và Phú Mỹ Hưng (huyện Củ Chi), từng được kỳ vọng trở thành khu du lịch sinh thái lớn nhất Việt Nam. Đến nay, dù đã trải qua nhiều lần thay đổi, kêu gọi đầu tư, dự án vẫn ở tình trạng hoang hóa, trở thành nơi chăn thả trâu bò, trồng rau…
Nhiều dự án bị “treo” nhiều năm đã khiến cuộc sống của người dân trong vùng quy hoạch bị ảnh hưởng nặng nề. Bà Dương Thị Nga (ngụ xã Tân An Hội, huyện Củ Chi) bức xúc: “Từ nhiều năm nay, chúng tôi không được tách thửa, xây sửa nhà dù nhà đã hư hỏng. Gần đây, chính quyền địa phương cho xây sửa nhà tạm, với điều kiện không được đòi bồi thường công trình xây dựng khi Nhà nước thu hồi đất. Cũng có người muốn bán đất, đi nơi khác sinh sống nhưng rất khó bán vì đất bị quy hoạch”.
Để giải quyết khó khăn của người dân, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM vừa có kiến nghị gửi UBND TPHCM xem xét, báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép TPHCM tổ chức lập quy hoạch phân khu KĐT Tây Bắc theo hướng điều chỉnh quy mô diện tích giảm từ 6.084ha xuống còn 4.410ha. Phần được tách ra sẽ là khu dân cư hiện hữu và người dân ở đây có thể tự xây, sửa nhà theo quy chế quản lý kiến trúc chung. Đề xuất này đã nhận được sự ủng hộ của một số bộ, ngành liên quan, đặc biệt là Bộ Xây dựng, vì vừa giúp trả lại quyền lợi hợp pháp về đất đai cho người dân vừa làm cho dự án KĐT Tây Bắc tập trung được nguồn lực thực thi hơn.
Theo quyết định của Chủ tịch UBND TPHCM, BQL khu vực phát triển đô thị Thủ Thiêm được thành lập trên cơ sở sáp nhập Trung tâm Dịch vụ - Tư vấn đầu tư, xây dựng Thủ Thiêm trực thuộc BQL Đầu tư - Xây dựng KĐT mới Thủ Thiêm và tổ chức lại ban này. Đây là đơn vị sự nghiệp trực thuộc UBND TPHCM. Ban có chức năng giúp UBND TPHCM quản lý đầu tư phát triển đô thị trong KĐT Thủ Thiêm. Đồng thời, ban có nhiệm vụ phối hợp với các cơ quan liên quan xây dựng kế hoạch 5 năm, hàng năm để thực hiện phát triển đô thị Thủ Thiêm; đề xuất danh mục, loại nguồn vốn và lộ trình thực hiện các dự án đầu tư...
BQL khu vực phát triển đô thị Tây Bắc được thành lập trên cơ sở sáp nhập Trung tâm Dịch vụ - Tư vấn đầu tư xây dựng trực thuộc BQL Đầu tư - Xây dựng KĐT Tây Bắc TPHCM và tổ chức lại ban này. Ban có chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn tương tự BQL khu vực phát triển đô thị Thủ Thiêm.
Bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Công ty JLL Việt Nam: Áp dụng các chính sách ưu đãi
Để đảm bảo tốc độ phát triển của KĐT mới Thủ Thiêm, Nhà nước cần ban hành, áp dụng các chính sách pháp lý thuận lợi và những ưu đãi liên quan đến thuế, nhằm thu hút vốn đầu tư từ những doanh nghiệp, tập đoàn lớn vào phát triển các dự án bất động sản quy mô lớn để tăng giá trị thật của KĐT. Khi hạ tầng hoàn thiện đồng bộ sẽ thúc đẩy cộng đồng dân cư chuyển đến sinh sống, qua đó hỗ trợ sự phát triển bền vững cho khu vực trọng điểm này. Ngoài ra, tư duy chiến lược và cách thực hiện của BQL cũng cần được thay đổi linh hoạt, phù hợp với tình hình thực tế chung.
Luật sư Đào Xuân Sơn, Đoàn Luật sư TPHCM: Tránh tình trạng dự án không khả thi vẫn được thông qua
Hệ lụy từ các dự án “treo” tồn tại lâu năm ở TPHCM đã và đang tạo ra những tác động tiêu cực tới đời sống kinh tế - xã hội của các địa phương, khiến đời sống người dân trong vùng quy hoạch gặp nhiều khó khăn; đặc biệt là khiến hiệu quả và hiệu suất sử dụng đất rất kém, không đóng góp gì cho tăng trưởng kinh tế. Các dự án “treo” trên diện rộng, kéo dài hàng chục năm như KĐT mới Thủ Thiêm, KĐT Tây Bắc còn làm môi trường đầu tư tại địa phương kém hấp dẫn.
Trước thực trạng trên, TPHCM cần tiếp tục nghiên cứu, đề xuất giải pháp cụ thể để khắc phục triệt để các dự án “treo” kéo dài nhiều năm qua. Bên cạnh đó, tổ chức thực hiện và giám sát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần được thống nhất chặt chẽ và nâng cao trách nhiệm cá nhân trong việc thúc đẩy tiến độ các dự án. Bên cạnh đó, HĐND TPHCM cần chủ động đẩy mạnh việc rà soát, kiểm tra tính khả thi của các dự án do địa phương đề xuất thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất để tránh tình trạng nhiều dự án không khả thi vẫn được thông qua.
