Doanh nghiệp bất động sản đối mặt áp lực thanh toán trái phiếu trong tháng cuối năm
Dòng tiền trái phiếu doanh nghiệp dự kiến phải thanh toán tháng 12/2025 khoảng 45 nghìn tỷ đồng, cao gấp 3 lần so với tháng 11/2025, trong đó chủ yếu đến từ doanh nghiệp bất động sản.
Phát hành sôi động trở lại
Theo dữ liệu từ FiinGroup, tính đến cuối tháng 10/2025, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) lưu hành đạt khoảng 1,37 triệu tỷ đồng, tăng 2,5% so với tháng trước và tăng 9,3% so với cùng kỳ năm ngoái, phục hồi sau nhịp chững lại trong tháng 9. Trong đó, TPDN riêng lẻ tiếp tục chiếm ưu thế với gần 1,2 triệu tỷ đồng đang lưu hành, tương ứng 87,7% tổng giá trị thị trường.
Đà tăng chủ yếu nhờ phát hành mới khởi sắc, trong khi đáo hạn và mua lại trước hạn giảm mạnh.
Cụ thể, phát hành mới đạt 66,8 nghìn tỷ đồng, tăng 12,4% so với tháng trước và tăng mạnh 70,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Trước đó, trong tháng 9, phát hành mới đã suy giảm nhẹ 6,6% so tháng trước và giảm 0,3% so cùng kỳ năm ngoái.
Trong đó, kênh riêng lẻ duy trì đà tăng (9,5% so với tháng trước) và phát hành ra công chúng phục hồi mạnh (tăng 360,5% so với tháng trước).
Nhóm Phi ngân hàng, đặc biệt Bất động sản, dẫn dắt thị trường với 37,5 nghìn tỷ đồng, mức cao nhất trong 10 tháng và tăng125% so với tháng trước. Ngược lại, huy động qua kênh trái phiếu của Ngân hàng chỉ đạt 29,2 nghìn tỷ đồng, mức thấp nhất kể từ tháng 4/2025 và giảm 31,5% so với tháng trước (nhưng vẫn cao hơn 31% so với cùng kỳ).
Doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu trong tháng 10
Lũy kế 10 tháng năm 2025, tổng giá trị phát hành toàn thị trường đạt 500,6 nghìn tỷ đồng, tăng mạnh 40% so cùng kỳ năm ngoái, với phát hành riêng lẻ chiếm khoảng 90% (tăng 40%) và phát hành công chúng tăng 44%.
Xét theo phân nhóm, ngành Ngân hàng huy động được 344,4 nghìn tỷ đồng từ TPDN, dẫn đầu là Techcombank, ACB, OCB, VPBank, MB; trong khi phát hành mới đạt 156,2 nghìn tỷ đồng ở nhóm phi Ngân hàng.
Về chi phí vốn, lãi suất bình quân ở mức 6,5%/năm trong tháng 10/2025, nhích nhẹ so với mức 6,1%/năm của tháng 9 và cao hơn đáng kể so với mức 5,5%/năm trong quý 2 vừa qua. Lãi suất phát hành bình quân ghi nhận tăng nhẹ ở Ngân hàng và giảm ở Bất động sản (còn 9,6% trong tháng 10 từ mức 10,6%/năm trong tháng 8).
Áp lực dòng tiền hiện hữu ở các doanh nghiệp bất động sản
Ở chiều ngược lại, mua lại trước hạn giảm mạnh 58% trong tháng 10 so với tháng 9, đạt 19,1 nghìn tỷ đồng – thấp nhất 5 tháng. Quy mô mua lại trước hạn cùng giảm ở Ngân hàng và Phi ngân hàng.
Lũy kế 10 tháng năm 2025, tổng giá trị mua lại đạt 270,4 nghìn tỷ đồng (tăng 35% so cùng kỳ năm ngoái), trong đó Ngân hàng chiếm phần lớn.
Dòng tiền dự kiến phải thanh toán (bao gồm gốc và lãi) trong 2 tháng cuối năm 2025, vào khoảng 59,6 nghìn tỷ đồng, trong đó riêng Bất động sản dự kiến khoảng 11,8 nghìn tỷ đồng. Đáng chú ý, dòng tiền dự kiến phải thanh toán tháng 12/2025 khoảng 45 nghìn tỷ đồng, cao gấp 3 lần so với tháng 11/2025.
Một số doanh nghiệp bất động sản có khối lượng lớn trái phiếu đáo hạn trong tháng 12 bao gồm Đầu tư Sun Valley (3,6 nghìn tỷ đồng), Vinhomes (2 nghìn tỷ đồng) và Newco JSC (1,5 nghìn tỷ đồng).
Giá trị lãi trái phiếu đến hạn thanh toán ở nhóm Phi ngân hàng dự kiến đạt 7,6 nghìn tỷ đồng trong tháng 12/2025. Mức này không chỉ tăng 33% so với tháng trước mà còn là mức cao nhất trong cả năm 2025.
Trong đó, ngành Bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 4 nghìn tỷ đồng lãi đến hạn phải trả, tương đương với 53% nghĩa vụ lãi của toàn bộ nhóm Phi ngân hàng.
Dự kiến trong nửa đầu năm 2026, nhóm Phi ngân hàng sẽ có khoảng 77,8 nghìn tỷ đồng trái phiếu đến hạn, với Bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn (69%), tương đương 54 nghìn tỷ đồng, cho thấy áp lực dòng tiền vẫn còn hiện hữu.
