Doanh nghiệp bất động sản ngụp lặn trong trái phiếu

Doanh nghiệp bất động sản đối mặt với áp lực trái phiếu

Thanh toán lãi, gốc trái phiếu vẫn đang đè nặng lên vai các doanh nghiệp bất động sản. Dự kiến, áp lực thanh toán hiện hữu với nhóm ngành bất động sản trong quý 3/2024 khi chiếm 64% tổng trái phiếu đáo hạn.

GIA HẠN, CHẬM TRẢ

Mới đây, Công ty Cổ phần Kinh doanh và Đầu tư Bình Dương (Becamex ITC) vừa công bố kéo dài kỳ hạn lô trái phiếu ITCH1924001 này thêm 2 năm. Thời gian đáo hạn được dời từ 17/6/2024 sang ngày 17/6/2026.

Hiện tổng giá trị lô trái phiếu này là 365 tỷ đồng. Lô trái phiếu trên được phát hành ngày 17/6/2019 với kỳ hạn 5 năm, số tiền thu về để tài trợ chi phí đầu tư dự án Ngũ Tượng Khải Hoàn.

Tương tự, Công ty TNHH Thành phố Aqua công bố Nghị quyết Hội nghị trái chủ lô trái phiếu TPACH2024003 về việc dời ngày đáo hạn thêm 2 năm. Ngày đáo hạn trái phiếu sẽ được dời từ 22/6/2024 sang 22/6/2026, tương ứng kỳ hạn tăng từ 48 tháng lên 72 tháng.

Lô trái phiếu TPACH2024003 có giá trị 600 tỷ đồng, là 1 trong 4 lô trái phiếu đang lưu hành của Thành phố Aqua với tổng giá trị 2,400 tỷ đồng. Sau lô TPACH2024003, đến tháng 09/2024, Thành phố Aqua sẽ có thêm lô trái phiếu đến hạn là TPACH2124002 với giá trị 500 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp khác liên quan đến Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) là Nova Final Solution phải thanh toán số tiền lãi hơn 42 tỷ đồng và gốc 450 tỷ đồng vào ngày 13/3/2024, ngày 13/6/2024 phải thanh toán tiếp hơn 27 tỷ đồng tiền lãi.

Dù đã quá thời hạn từ lâu nhưng Nova Final Solution vẫn chưa thanh toán được đồng gốc/lãi trái phiếu nào, lý do được doanh nghiệp đưa ra là “chưa thu xếp được nguồn để thanh toán”.

Được biết, lô trái phiếu NOVA FINAL SOLUTION.BOND.2019 trị giá 1.350 tỷ đồng, phát hành ngày 13/3/2020 và đáo hạn vào 13/3/2023. Công ty đã mua lại theo quy trình 250 tỷ đồng vào tháng 3/2022. Số nợ còn lại 1.100 tỷ đồng.

Tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu này là 46,5 triệu cổ phần tại Novaland. Số cổ phần này được xác định có giá trị 2.496 tỷ đồng, tương ứng giá trị 53.690 đồng/cổ phiếu.

Tài sản đảm bảo bổ sung là toàn bộ phần vốn góp đã hình thành trong tương lai của công ty Đăng Khánh tại Công ty cổ phần Đầu tư tổng hợp Mũi Né và toàn bộ quyền khai thác, kinh doanh, quyền sử dụng đất đã hình thành, hình thành trong tương lai của dự án.

Trái phiếu bất động sản chiếm 64% tổng trái phiếu đáo hạn trong quý 3/2024

Còn tài sản đảm là giá trị cổ phần của công ty Đăng Khánh tại công ty Mũi Né, được thêm chi tiết về một số điều kiện khi công ty Mũi Né tăng vốn...

Cũng chậm thanh toán gốc và lãi là Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Cát Liên Hoa. Cụ thể, Cát Liên Hoa đã công bố thông tin bất thường về việc chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu CLHCH2126001, CLHCH2124002, CLHCH2125003.

Theo lịch ngày 4/6/2024, Cát Liên Hoa phải thanh toán 310 tỷ đồng tiền gốc và hơn 26 tỷ đồng tiền lãi 3 lô trái phiếu nói trên. Tuy nhiên, doanh nghiệp không thanh toán tiền lãi đúng hạn do chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán và dự kiến sẽ thanh toán vào ngày 1/7/2024.

Về phần gốc trái phiếu đến hạn, phía doanh nghiệp cho biết đang đàm phán với trái chủ để gia hạn. Ba lô trái phiếu mã CLHCH2126001, CLHCH2124002, CLHCH2125003 cùng được phát hành ngày 4/6/2021, với kỳ hạn từ 36 - 60 tháng. Tổng giá trị của 3 lô trái phiếu trên là 950 tỷ đồng.

Tài sản đảm bảo của trái phiếu gồm 99,99% vốn góp tại tại Công ty TNHH Khu đô thị Phước Thiền; quyền sử dụng đất, quyền tài sản liên quan đến dự án khu dân cư tại xã Phước Thiền và một số tài sản khác. Đồng thời, số tài sản này cũng là tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu có tổng giá trị phát hành tối đa 840 tỷ đồng do Cát Liên Hoa phát hành trong năm 2021.

Mục đích phát hành là để nhận chuyển nhượng 99,99% vốn tại Công ty TNHH Khu đô thị Phước Thiền theo hợp đồng chuyển nhượng vốn góp ngày 25/3/2021.

Trong lúc thị trường bất động sản đang gặp khó khăn, không chỉ những doanh nghiệp trên, còn nhiều đơn vị nữa vẫn đang chật vật với các lô trái phiếu chậm thanh toán lãi, gốc cho trái chủ.

BẤT ĐỘNG SẢN CHIẾm 64% TRÁI PHIẾU ĐÁO HẠN

Nhìn nhận về thị trường chứng khoán thời gian gần đây, theo báo cáo mới đây của FiinRatings, thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong tháng 5/2024 tiếp tục tăng trưởng cả về số đợt và giá trị phát hành.

Sự tăng trưởng này chủ yếu đến từ nhóm ngành tổ chức tín dụng với 19 đợt phát hành trị giá 16.500 tỷ đồng, tăng 76,8% so với tháng trước. Mặt khác, nhóm ngành bất động sản ghi nhận tổng giá trị phát hành là 6.200 tỷ đồng, giảm 30,3% so với tháng trước. Các nhóm ngành khác cũng chứng kiến xu hướng phát hành thấp hơn so với đỉnh điểm tháng 3 của năm 2024.

Hoạt động mua lại trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 5/2024 đạt 13.600 tỷ đồng, tăng 6,2% so với tháng 5. Nhóm ngân hàng tiếp tục là đối tượng chủ yếu thực hiện mua lại, chiếm tới 86% giá trị trong tháng.

Còn giá trị trái phiếu đáo hạn trong quý 3/2024 và quý 4/2024 đạt lần lượt là 57.900 tỷ đồng và 77.400 tỷ đồng. Trong đó, áp lực thanh toán hiện hữu với nhóm ngành bất động sản trong quý 3/2024 khi đạt giá trị là 37.000tỷ đồng và chiếm 64% tổng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn.

Một số lượng lớn các doanh nghiệp trong thời gian qua đã có động thái xin giãn hoãn thanh toán nợ gốc và sửa đổi kế hoạch mua lại, khiến áp lực thanh toán trước mắt được giải tỏa.

Từ đầu năm đến nay, thị trường ghi nhận thêm khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp chậm trả, bao gồm 72% giá trị trái phiếu được giãn hoãn thời gian đáo hạn từ 1-2 năm.

“Phương án trên tiếp tục giúp các doanh nghiệp có thêm thời gian để tập trung xử lý khó khăn về sản xuất kinh doanh và cân đối dòng tiền trả nợ, đặc biệt với nhóm bất động sản khi khả năng trả nợ còn thấp giữa bối cảnh thị trường nhà ở phục hồi chậm”, FiinRatings nhận định.

Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp thứ cấp, trong tháng 5/2024, tổng giá trị giao dịch trái phiếu đạt hơn 106.000 tỷ đồng, tăng 43,7% so với tháng trước. Khối lượng giao dịch qua hình thức khớp lệnh (với toàn bộ là trái phiếu phát hành ra công chúng) giảm 12,8% so với tháng 4 và chiếm tỷ trọng thấp trên tổng thanh khoản thị trường với chỉ 0,23%.

Thanh khoản trung bình ngày trong tháng 5 đạt 4.000 tỷ đồng, gấp 1,24 lần tháng trước đó. Nhóm ngành ngân hàng và bất động sản vẫn chiếm phần lớn khối lượng giao dịch của tháng, với lần lượt tỷ trọng đạt 51,3% và 23,4%.

Báo cáo cho thấy, lượng trái phiếu ngân hàng được giao dịch tăng đột biến, hơn 80% so với tháng trước, duy trì vị thế hấp dẫn so với các ngành còn lại.

Còn trái phiếu bất động sản có khối lượng giao dịch tăng tới 18%, trong bối cảnh dự báo thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới với nhiều dự án được khởi động ở khu vực phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Vũng Tàu, Long An và khu vực miền Bắc ở các tỉnh và khu vực quanh Hà Nội.

“Như vậy, bất động sản có tín hiệu phục hồi cũng là tiền đề thúc đẩy cho các ngành nghề liên quan của nền kinh tế. Theo quan sát, giao dịch trái phiếu xây dựng và vật liệu tăng 23,4%, du lịch và giải trí tăng 88,6% trong tháng qua”, FiinRatings nêu.

Lý Anh