Doanh nghiệp bất động sản xoay trục thích ứng trong chu kỳ mới

Chủ động tìm động lực tăng trưởng

Nếu trước đây, tăng trưởng của doanh nghiệp bất động sản chủ yếu đến từ mở rộng quỹ đất và gia tăng quy mô dự án, thì trong giai đoạn hiện nay, bối cảnh mới đang buộc nhiều doanh nghiệp phải thay đổi tư duy phát triển. Trên thị trường, làn sóng tái cấu trúc đang diễn ra trên diện rộng. Không ít doanh nghiệp địa ốc bắt đầu mở rộng sang các phân khúc mới hoặc xây dựng thêm những “chân đế doanh thu” bên cạnh hoạt động phát triển dự án truyền thống.

Công ty cổ phần Địa ốc Hoàng Quân là ví dụ điển hình. Sau nhiều năm gắn với phân khúc nhà ở xã hội, doanh nghiệp vẫn xác định đây là hướng phát triển chiến lược, nhưng đồng thời mở rộng sang bất động sản khu công nghiệp, nhà ở thương mại và các sản phẩm bất động sản chuyên biệt khác. Theo ông Nguyễn Long Triều - Tổng Giám đốc Hoàng Quân, chiến lược hiện nay được xây dựng dựa trên nguyên tắc ưu tiên các dự án có khả năng ghi nhận doanh thu thực tế, bảo đảm thanh khoản và hạn chế đầu tư dàn trải để sớm quay vòng dòng tiền.

Chu kỳ mới được coi là giai đoạn thử thách năng lực tài chính của doanh nghiệp địa ốc. Ảnh: Văn Dũng

Ở góc độ khác, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) lại lựa chọn chiến lược tái cơ cấu danh mục tài sản, tập trung vào các lĩnh vực có khả năng tạo nguồn thu ổn định. Theo lãnh đạo doanh nghiệp, nhiều tài sản giá trị lớn hiện chưa thể chuyển hóa thành doanh thu do các vướng mắc pháp lý. Vì vậy, TTC Land tích cực mở rộng sang lĩnh vực bất động sản thương mại và văn phòng cho thuê. Sau thương vụ sáp nhập Công ty Thành Thành Nam, doanh nghiệp đã bổ sung hệ thống trung tâm thương mại tại Gia Lai, Đồng Nai, Tây Ninh cùng nhiều tòa nhà văn phòng, nâng tổng diện tích sàn cho thuê lên khoảng 42.000 m2.

Không chỉ nhóm doanh nghiệp quy mô vừa, nhiều chủ đầu tư lớn cũng đang điều chỉnh chiến lược phát triển. Thay vì tập trung tuyệt đối vào phân khúc trung, cao cấp như trước, một số doanh nghiệp bắt đầu dịch chuyển sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực hoặc mở rộng sang các mắt xích khác trong chuỗi giá trị. Đơn cử, Công ty Nhà Khang Điền nghiên cứu phát triển các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm phục vụ nhu cầu ở thực. Bất động sản An Gia mở rộng sang lĩnh vực dịch vụ, tiếp thị và bán hàng, thay vì chỉ đóng vai trò chủ đầu tư như trước.

Đáng chú ý hơn, phân khúc nhà ở xã hội từng được xem là thị trường ngách, thì nay lại đang thu hút sự tham gia ngày càng mạnh của cả khối doanh nghiệp nhà nước lẫn tư nhân.

Cụ thể, Tập đoàn Bcons khởi công dự án nhà ở xã hội Bcons và trường học B.School tại Khu đô thị Bcons City Life, phường Tân Uyên, TP. Hồ Chí Minh. Trong khi đó, Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đặt mục tiêu phát triển khoảng 9.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030; Becamex IDC tiếp tục mở rộng mô hình nhà ở gắn với khu công nghiệp và dự kiến bổ sung hơn 40.000 căn trong thời gian tới; Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội (Hancorp) cũng công bố kế hoạch triển khai khoảng 10.000 căn tại Hà Nội, Ninh Bình và Đồng Nai.

Đặc biệt, sự xuất hiện của các doanh nghiệp lớn cho thấy quy mô và tiềm năng của phân khúc này đang được nhìn nhận lại. Trong đó, Vingroup gây chú ý với thương hiệu Happy Home và kế hoạch phát triển 500.000 căn nhà ở xã hội trên phạm vi cả nước. Viglacera tiếp tục giữ vai trò một trong những nhà phát triển nhà ở xã hội lớn nhất thị trường. Tập đoàn Hòa Phát đang mở rộng sang nhà ở công nhân gắn với các khu công nghiệp. Tập đoàn Hoa Sen công bố kế hoạch phát triển khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội cho người lao động tại TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2026 - 2030. Sun Group cũng bắt đầu hiện diện trong phân khúc này thông qua các dự án tại Ninh Bình…

Dòng tiền dịch chuyển về nhu cầu thực

Theo giới phân tích, đằng sau những bước dịch chuyển chiến lược của doanh nghiệp địa ốc không đơn thuần là phản ứng ngắn hạn trước khó khăn của thị trường, mà phản ánh sự thay đổi sâu hơn trong tư duy phát triển. Đây cũng có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn mới, nơi khả năng thích ứng ngày càng quan trọng không kém quy mô tài sản sở hữu.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường đang chứng kiến sự điều chỉnh rõ nét về cấu trúc cung - cầu. Nếu trước đây phần lớn

doanh nghiệp tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để tối ưu biên lợi nhuận, thì hiện nay nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ nhu cầu thực đang được nhìn nhận như một thị trường có quy mô lớn và dư địa dài hạn. Tuy nhiên, cơ hội không đồng nghĩa với việc cuộc chơi trở nên dễ dàng hơn.

Theo ông Đính, hàng loạt điểm nghẽn vẫn đang tồn tại, từ thủ tục đầu tư kéo dài, thiếu quỹ đất sạch, việc triển khai quỹ đất dành cho nhà ở xã hội chưa đồng đều giữa các địa phương cho tới mức lợi nhuận bị khống chế khiến doanh nghiệp còn thận trọng. Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận tín dụng của cả chủ đầu tư và người mua nhà vẫn là một trong những nút thắt ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường.

Ở góc nhìn quốc tế, ông Martin Towns - Giám đốc Toàn cầu mảng bất động sản, M&G Investments (Savills Việt Nam) nhận định, sau giai đoạn điều chỉnh, bất động sản đang từng bước quay trở lại vị trí quan trọng trong chiến lược phân bổ tài sản. Những giá trị nền tảng như khả năng tạo dòng tiền ổn định, vai trò đa dạng hóa danh mục và khả năng phòng vệ trước lạm phát đang được nhà đầu tư đánh giá lại.

Trong bối cảnh thị trường đang tái cân bằng, chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng, các chủ đầu tư cần điều chỉnh chiến lược theo hướng bám sát nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền nhằm cải thiện thanh khoản và duy trì sức hấp thụ. Song song đó, xu hướng tái cơ cấu danh mục đầu tư theo hướng tăng tỷ trọng các tài sản tạo dòng tiền ổn định như văn phòng, khách sạn, căn hộ dịch vụ… được kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào chu kỳ bán hàng và nâng cao năng lực vận hành dài hạn.

Ở chiều ngược lại, giai đoạn thị trường điều chỉnh cũng mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn tiếp cận quỹ đất và các dự án có nền tảng tốt nhưng đang chịu áp lực về vốn. Đối với người mua và nhà đầu tư cá nhân, tư duy cũng đang thay đổi. Thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, xu hướng tích lũy tài sản dài hạn và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền đang dần trở nên phổ biến hơn.